刚需、倒挂与回流“后疫情时代”上海楼市现状调查
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下半年以来，城市购房限制放松、楼市降价促销的案例蜂拥而出。
数据显示，自8月22日LPR 5年期利率从4.45%降至4.3%，仅8月份全国90个城市就累计出台120次楼市新政策，涵盖放松限购限贷、降低首付等方面。但楼市行情仍未回暖，中指院数据显示，8月全国百新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比下降32%。中秋重点监测城市的新建商品住宅成交面积按年跌31%，长沙、西宁、南京等城的跌幅超70%。
相比之下，上海楼市走出了一条独立行情——量价齐涨。在刚刚公布的国家统计局8月70城房价数据中，上海新房环比涨幅居全国之首。
尤其是在上海疫情之后，随着第四批楼盘的集中入市，许多楼盘的认筹率超过了300%。与此同时，新房成交均价在6月达到近7.5万元/平方米，达到了近2年的最高峰值，呈现出逆势上扬的态势。
记者历经半个月，对上海房地产市场主流楼盘进行走访调查发现，虽然上海依然是一线城市中购房限制最严格的城市，但其楼市却出现了明显的反弹。究其原因，新房市场的差异化供应、人口回流带动需求不减，二手房市场热度转移等都是不容忽略的重要因素。
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售楼处
新房率先反弹
部分区域一二手房“价格倒挂”
两个月的全域静态管理后，6月1日起，中国最大城市上海全面推进复商复市，开始恢复往日生机。伴随上海整体经济生活的恢复，楼市也逐渐回暖，且反弹明显。
“其实上海在四个一线城市中限购是最严的，但楼市热度反弹最明显，主要因素还是人口回流，尤其是6月上海连续发布两次人才招揽政策后，给了新房市场打了一针强心剂。”一新盘项目营销负责人王薇告诉记者。
2021年2月起，上海开始施行积分制度。楼盘认购者从名下房产、5年内购房记录、家庭结构、户籍情况、社保年限等维度被打分排序，并设定了入围比例，只有在这一比例范围内的才可以入围摇号。
截至9月12日，上海第四批已有39个新盘开启了认购，有近10个楼盘触发了“积分”，而大虹桥区域，因其位置的优越性和功能多样性，近年来一直是上海热门的区域之一，自新盘集中供应以来，大虹桥的新盘几乎全部触发积分，而且入围均分更是领跑沪上。据统计，2021年大虹桥共获得16张证，14张证触发积分。
以大虹桥的璀璨公馆为例，楼盘两次开盘间隔不到一个月，每次均触发积分，两次的认筹比均接近300%。
“低总价”和“价格倒挂”是项目火热的主要原因，王薇告诉记者，大虹桥的纯投资客户占比30%左右，璀璨公馆的均价在6万元/平方米左右，总价不到600万元，这在大虹桥区域属于“低总价”项目，相应的，其周边的二手房均价普遍在8万元/平方米，2万元每平方米的价差对购房人而言，买到就是赚到。
置业顾问的说法，隐射出不少买房人的真实心理。
璀璨公馆的购房人赵某告诉记者，由于项目总价在600万元左右，位置也不偏，对他们这样的首次置业者来说“垫一垫脚能够上车”，所以项目对他们有不小吸引力，目前就是看触发积分后有没有“抢到”的运气。
从全市来看，单套总价600万元价位段的新房是大部分首次置业人群的首选。同策研究院的数据显示，今年8月，上海500万至800万元总价项目成交占比超过30%，为市场主力。
这部分住宅的普遍在5万~10万元/平方米，也是上海新房市场的成交主力，占比39%；价格在3万至5万元/平发米的商品住宅成交占比37%。
虽然总体供应量大，但一些区域的刚需盘供应量依然相对较少，一些热门板块甚至出现刚需供应量不足的情况。
58安居客研究院分院院长张波告诉记者，区位是成交的一个重要因素，上海很多区域一二手房价差还是明显存在，也使得购房者“打新”的热情依旧很高。
自提出《上海市城市总体规划(2017年~2035年)》以来，上海明确了中央活动区（CAZ）的概念，其包含金融和商业服务业，空间内涵盖购物消费、文化艺术、旅游休闲、体育健身等领域拓展，其中，靠近内中环的前滩、虹桥中央商务区均属于CAZ地区。
记者注意到，新房市场比较火热的板块均集中在这里，认购的情况也和区域功能定位与规划相符。
以浦东横沔为例，该区域的一个名为横沔玖境的项目，认筹率接近300%，在今年第四批新房供应里名列前茅。
横沔玖境的营销负责人告诉记者，认筹率高的原因在于它的刚需属性，6.6万元/每平方米的均价在板块内是独一份。
就心态而言，购房者赵某“不算慌”，因为目前市场上的供应量不少。数据对此有印证，8月14日上海网上房地产官网披露了今年第四批次集中上市的新盘，39个项目取证，供应面积共约138.9万平方米，合计12421套新房，基本与第三批次的40个项目、136.1万平方米供应面积、12585套新房供应水平相当。
有热必有冷，上海新房市场也并非全面开花，有个别区域新房依旧面临去化困境，比如松江区的新城板块、浦东临港自贸区等外郊环，后者今年上半年的房源去化率不足30%，虽然当地房子相对便宜却购买力不足。
嘉定、松江等刚需大区的新房市场也相对稳健，嘉定当地的一名新房中介告诉记者，凡是靠近地铁的项目，大部分会“触发积分”(说明认筹人多)。毕竟新房价格因为有指导价为准，涨幅可控，很容易形成一二手房“价格倒挂”，吸引力高于二手房。
实际上，随着上海外环外几大城区配套设施日趋完善，上海置业者的地段意识在逐渐减弱，能够影响成交量的因素是板块供应量和性价比。
来自同策研究院的数据显示，90~120平方米的成交套数占比最多达53%，这部分面积段的消费者主要来自刚需和改善客群，占比约7-8成，既是城市发展的中坚力量，也是影响市场供求涨跌的主力军。
张波指出，购房标的的选择层面重点要根据区域和自身资金而定，一个区域的房价并不仅仅取决于所处的环线，也取决于本区域内工作和生活人群的支付能力，换言之有着良好产业支持以及中高收入聚集的区域也有着更高的房价支撑力。
上海人王霞告诉记者，自己购房的第一选择是内环内，但也考虑外环地区，因为以后好租好卖。
对此，房价给了最好的验证。
数据显示，6月以来，上海虹口、南汇、浦东、普陀、杨浦等区不仅成交量高于2021年成交均值，房价涨幅也名列前茅，其中闵行区的新房成交均价大幅提升到9.65万元/平方米，虹口区均价已涨至12万元/平方米，杨浦区也涨到近11.5万元/平方米。
整体而言，上海新房市场成交均价在6月达到近7.5万元/平方米，达到了近2年的最高峰值，尤其是6月的新房成交均价较1月环比上涨21.6%。
上海链家最新数据显示，2022年前8月，全市累计成交金额3983亿元，同比下降2%，成交套数53591套，同比下降17%，套均总价743万元/套，同比增长18%，成交均价65018元/平方米，同比增长17%。
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认购现场
学区不再“老破小”被抛弃
二手房热度转移
相较于新房市场的逆势上扬，上海二手房市场表现相对平稳，并且“疫情静默”“学区房光环陨落”“放弃老破小”等新风气，以及新房市场对客户的分流，对上海二手房市场影响明显。
上海链家监控数据显示，今年上半年上海二手房累计成交金额1767亿元，同比下降71%，成交套数5.7万套，同比下降68%，套均总价311万元/套，同比下降7%，成交均价38313元/平方米，同比下降6%。
“疫情是主要原因。”上海浦东花木区域杨东板块一位中介王强告诉记者，疫情后的几个月，他们门店月成交只有2-3套房子，而疫情前在5-6套。
“之前板块内成交量较高的一个小区，8月份成交量只有3套。而整个杨东板块上个月的签约量只有十来套。”王强认为，一方面杨东不属于传统意义上的热门板块，另一方面，大环境不景气，客户手里资金不多，不少人放慢了置换节奏。
疫情之后，客户和业主之间出现了较强的博弈，随着博弈时间的拉长，成交也逐渐滑坡。
相应的，老房源面临前所未有的“危机”，尤其是不少“老破小”正在被抛弃。
即便有着“学区房”的加持，这类房源的去化速度依旧不高。以长宁区江苏路板块为例，区域内一中介王峰告诉记者，板块内的政宁小区今年甚至还没有成交过房源。王峰告诉记者，小区虽然地处内环内，配套成熟，又有长宁区的第一梯队学校江苏路第五小学，往年这个时候这类房源最受追捧。
今年以来，该小区成交低迷，有一套房源的成交周期甚至超过了400天。
之所以出现上述情况，是学区房政策的转变所致，自2021年以来，上海开始试点教师轮岗制。以黄浦区为例，2022年9月5日宣布，全区约100名教师开展交流轮岗，期限为三年。
随着教育资源分配的不均衡被逐渐打破，“老破小”学区房的弊端则逐渐显现。
“之前一些拥有名校学区加持的老破小房子能涨到20万~30万元/平方米的天价。现在除非是楼层好、总价低的房子可能去化快一些，高价老破小已经没有什么市场了。”王峰称。
王峰告诉记者，他所在的江苏路板块大部分是这类老小区，房龄普遍超过40年，面积段普遍在30-90平方米。
“这类老破小特点是，面积段在35~60平方米，户型普遍较差，基本都是两室户和一室户，虽然总价不高，普遍在300万~400万元，但均价普遍超过10万元/平方米，抛开学区属性，这类房源在市场上没有竞争力。”王峰告诉记者。
张波告诉记者，如果学区政策没有改变，老小区的价值也不会变。而剥离掉学区因素，只看居住属性，购房人的需求至少在两居房源以上，而长宁和黄浦的老破小，这类房源主要以一室户为主，两居房源较少三居室房源更是凤毛麟角。房龄普遍在30年以上，居住体验较差。
单价高、房龄大、质量低、环境差、管理不到位...种种因素让这类房源正在被抛弃。
不过，疫情并没有影响阻挡改善人群的置业步伐。
除了传统区域，记者在走访过程中了解到，类似龙阳、前滩这些热门板块，房龄在2005年上下的“次新房”成交则比较稳健。
前滩的一名中介告诉记者，小区品质较好、房龄在15年左右的“次新房”，如果楼层和朝向较好，价格再接近市场平均价，成交周期相对较短。以前滩板块为例，目前单价在10万元/平方米左右的房源成交周期普遍在1个月左右。
中原地产宝山万达店的负责人刘明告诉记者，疫情之后由于收入在普遍减少，看房人对价格更敏感。同时静默后更多人倾向面积段更大、年代较短的“次新房”。以宝山的杨行板块为例，因为轨交的便利性，客户的选择范围较大，因此，该区域的成交并未受到影响。
刘明告诉记者，同样是单套总价400万元预算，杨行区域可以在疫情之后买到，购房人会选择性价比更高的房源，在这里只要花5万元/平方米的均价就能买到离市中心10公里的房子。
同样总价范围内，能够满足更多功能性需求势必是购房人的首选，低端改善纯粹为了满足功能性需求为主。
因此，张波建议，在当下时点，对于预算有限的群体，性价比高的老公房是一个不错的好时机，目前来看，老公房两年不涨，甚至有下跌的情况，其次，越来越多的买房人受到收入和预期影响，出手会变慢一些预算有限的购房群体，与其等待不如适时的出手。
实际上，链家数据显示，上海二手房成交的主力总价段在200万~600万元，总占比超过60%；主力面积段是50~90平方米，占比约50%。也就是说，除非市中心二手房具有符合客户需求的高性价比，否则在一二手房“价格倒挂”的行情中，二手房的吸引力会继续减弱。
信贷松绑、需求激活
豪宅市场“独孤求败”
疫情后，购房者们面对更加宽松的金融政策和贷款环境，购房意愿相对有所提升，尤其是豪宅市场。
实际上，近年以来，豪宅的热度一直持续不断，根据莱坊国际等机构的报告，近年来全球房地产资产价格水涨船高，越来越多的私人资本涌入房地产，莱坊国际调研称有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。
“对于财富人群来说，其希望通过购买豪宅的方式来实现资产保值增值的目的。而一线城市的豪宅资产抵御风险能力较强，会实现更高的预期收益。
一名主要从事豪宅交易的二手中介周兵告诉记者，6月份以来，上海单套4000万元以上豪宅成交较为活跃，瑞安翠湖天地、云锦东方、凯德茂名公馆、绿城黄浦湾、古北壹号等热门豪宅项目都是“出来一套卖一套”。
其中，翠湖天地的五集项目，虽然还在5年的限售期内，但是仍然有少量房源挂牌上市，挂牌价格均超过亿元。其中一套建筑面积338.45平方米，买入价6500万元，在6月以1.25亿元的价格挂牌，涨幅高达92.3%。
来自太平洋房屋的数据显示，8月上海2000万~3000万元总价的豪宅成交了59套，3000万~5000万元总价的豪宅成交了35套，5000万元及以上总价的豪宅成交了13套；
上海中原地产研究院数据显示，6月，单套总价4000万元以上豪宅成交套数为13套，到了7月数字上升至38套，8月依旧有31套。
此外，上海现有的房贷政策正在放松，或能吸引更多类型的购房者入市。
建设银行上海某支行的信贷经理张华告诉记者，今年以来，虽然对首付资金的审核依旧较严，但银行在放款速度、资产审核上的政策有所放松。因为之前政策要求流水双倍覆盖，今年可能只要单倍以上再加上资产证明的辅助，就能提升客户的贷款额度，空间在一步步加大。
空间首先体现在预算上，随5年期以上LPR下调，首套房贷利率下调至5.17%，对比去年大量超过6%的房贷利率，相当于200万元的贷款少近2万利息。
“疫情后，老破小的劣势被无限放大，大户型豪宅和新房的优势得到关注，趁着这一波信贷政策放松，预计上海的置换潮会迎来新高。”张波表示。
据国家统计局数据，在8月70城市新建商品房房价上可以看出，上海这两年的涨幅非常稳健，是去年同比的103.7%，体验了上海楼市的稳中有升。
从上海二手房成交量上看，上海8月份二手房成交约19500套，虽然比7月份略低，但也近两万套了。从GDP上来看，2022年上半年北京GDP超越上海约3亿元，但超越的也并不多，上海在安静居家2个月的前提下，依然能保持和北京比肩的GDP成绩，也说明了城市实力。
2021年，上海全市居民人均可支配收入为78027元，位列全国第一。上海仍将是那个上海，作为全国最大的经济、工业、金融、外贸和航运中心城市，上海的地位无可替代。同时作为人才储备高地，上海拥有全国十分之一的研究生，拥有远超其他城市的海归人才；生物医药、新能源汽车、集成电路、人工智能产业等等都位于全国领先水平。
张波表示，未来的楼市会有两个清晰的发展脉络，改善型需求占比会持续提升，所以新房和优质“次新房”的关注点会越来越高。
在经济和社会管理以及营商环境上也达到了国际水准，同时拥有大量的高收入人才群体。这些都是上海的底气，也是上海楼市的底气。
房价倒挂在1.5万平方米左右，2万左右的倒挂是普遍现象，和5年之内的房子，倒挂在2万左右。20年房龄的老二手房，现在银行放款没以前那么严。
（应采访者需要，文中张华、王强、王薇、王峰、王霞、刘明、周兵均为化名）
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