冰火两重天，才是佛山楼市的真实写照
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/57d957b596374154b672d3ea5c8380ed~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=1SObChbJxpLirb5bMhyQddlaWFw%3D
各位老铁估计很想知道，刚刚结束的国庆7天黄金周，佛山楼市成交的真实情况如何。
最近，大家伙刷朋友圈，指定是各种花里胡哨的楼盘战绩海报（成交xx亿、上门客xx台、成交xx套）、配上人从众般汹涌的人气照、还有节后立马涨价的豪言壮语。
这些开发商们的基操，真是小母牛戴口罩--一套又一套，有的盘明明卖得不好，也跟着吆喝。
但事实上，卖得火爆的楼盘也不在少数，而个别楼盘在国庆人气爆卖得很好，却显得很低调。
国庆卖得比平时好，这稍微有点楼市常识的人，都能理解。毕竟7天假，大家都有空看房了，开发商促销都铆足劲了，看房几个月的需求该逐步消化了，再不买未来一两年孩子的读书问题可就耽搁了，再不买小年轻年底提亲、结婚可就没底气了......
国庆买房人群的众生相，多种多样，但大多逃不开上面几类。
国庆7天，我们一二手管家业务的同事也基本都流转于禅南顺各大楼盘，切身感受了楼市相对真实的温度。
有几点我们要拎出来说道说道，帮助你看清当下的局面。
01
楼市火爆，离不开房企的割肉放血
如何定义“楼市火爆”，因人而异。
我们以贝壳新房发出的海报数据作为一个参考，国庆7天贝壳内外渠道累计成交1200多套（这里可能也有水分）：
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/5e6bfec8bf3e433db6fa4c0768cfcde3~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=LwDLKfEHdl2RE%2BQl3sFPnZTgIac%3D
这成交量几乎比过去9个月里的每个月都要多，是的，7天比1个月的成交量还多。
相比去年国庆时的数据，成交1300来套，两者数据其实相差不大。但要对比两个时间点的悲观情绪，当下可比去年更甚。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/8faba68fac8f40f38992c407da44b148~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=n%2BhMGZpL2lcliEMQ3AFUsyf8sRk%3D
当然贝壳成交的楼盘大多是刚需盘、刚需户型占绝对主导，以上数据也仅能反应刚需市场的情形。
我看了下贝壳统计的楼盘成交数据，排名前十的楼盘大多存在这几个特点：
①单价大多都在1.3-2万/㎡之间的楼盘；
通常在佛山楼市，这个梯队的房价，的确也是刚需盘占绝对主导。比如伦教、佛新西部、南庄湖涌、大沥广佛新干线、澜石、张槎、狮山等。
②多数楼盘相比高峰期，价格存在超跌；
开发商卖不动时，疯狂降价割肉促销+白衬衫的人海战术，还是能把楼盘打爆的。
比如成交最多的伦教广佛保利城，去年基本都在2万以上，现在喊出15xxx的价格了。
还有排第二的大沥建发德信三堂院，地价1.57万/㎡，如今带装修打出1.7万的血亏价，还有第三的狮山小塘保利碧桂园和府，地价9700多，如今带装修打出1.2-1.3万多的血亏价。
而位于勒流的大冤种--央企电建·洺悦半岛，地价1.1万/㎡，直接卖8500元/㎡起，亏得裤衩都没了。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/6a7fba5147e94e65a35dc11edd2ea848~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=eedbXBnxuNTBIvRzwqN18brHJwk%3D
完了项目还霸气地打出热销9000万的海报，那架势跟其大良盘有得一拼。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/4814a2820f1d4b99a0d3897987ffd9b9~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=i83X%2FjERRKuVftoI25ZbbaO6Vt8%3D
还有如买房送车位的操作是家常便饭，比如金辉辉逸云庭13xxx的价格，还送车位，比起去年17xxx的价格入手的人，实惠多了。
③各种眼花缭乱的首付分期；
刚需之所以被冠以刚需，归根结底是钱少上车难。但如今在佛山楼市，只要你想买房，一堆开发商为你点火凑首付、首付分期延期、推荐免息首付贷。
比如狮山小塘保利碧桂园和府打出“全宇宙最轻松的置业方案”（别笑）--5000定房，今年给2万，明年再给8万，后年再给首付余款。
实际上这个玩法我们之前揭秘过，点击查看：收楼过1年才交齐首付？好歹给韭菜留点根啊...
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/5d563f2823b6472b9052df0bc4386b9d~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=7MfGl3TYm3VaESzwXk5Etml6wio%3D
虽然都要借助其它的小额贷款，但对于刚需的吸引力还是很大。只是这单价已经12xxx了，还要用这种首付贷吸客，真是韭菜割到根了。
还有建发德信三堂院也是类似大尺度的玩法，借用其它先息后本的小额贷，助力吃力的刚需上车。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/245ec2ca6cbb445e841ba928589fedc2~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=fG%2BkK6npYc0dgiyBf%2FBtv6TfW3Q%3D
02
区域分化依旧是佛山楼市的主旋律
对照上面贝壳的成交情况，管中窥豹，可见一斑。
国庆期间，地产从业者们奋力约客、带看，而对应的自然上门客当然就更多了。
但我们通过实地走访禅南顺很多楼盘，也切身感受到楼市的分化情形太明显：分别存在价格上的分化，板块上的分化，产品上的分化。
以刚需、首改产品为主或推出刚需产品的改善项目，想要出货只有降价促销一条路可以走。
比如伦教、佛新西、乐从南、狮山罗村、南庄、甚至禅城奇槎、湾华等板块。
极少数项目，可以凭借相对不错的地段配套+首开时偏低的定价，实现价格稳中有涨，如张槎的大华紫樾府，对比8月首开时，价格微涨，这比那些跌破“发行价”的楼盘强。
与之相反的是，纯改善、豪宅项目，价格一向非常坚挺。像鹏瑞三龙湾1号每次新推，都卖剩边角料，国庆我们陪多位粉丝去现场，连销售都时间接待，价格一次比一次上调。
而有的豪宅项目，这里不点名了，首开到现在，虽然销售乏力，内转单位满天飞，但也许为了照顾前面买的有钱人，也坚守着价格稳中尤升。
而板块分化，主要体现在那些前些年炒作过度、如今利好兑现缓慢或渐少、或近期有负面缠身的板块，也出现人气大滑坡。
说明如今的购房者越来越现实，希望配套更多是看得见的，确定性强的，而不是一天天画饼。
03
信贷大放松或为国庆火上浇油
国庆期间，区域板块、楼盘成交的火，一定程度上跟930前的多个政策有很大关系。
其中，这个首套在供，二套依然按照首套首贷的政策执行，刺激最为明显。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/eb9bd354057f4b2f8cd627f99bd51b59~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=M8gZGJFBKpVLHLhIE9lBe68uLgs%3D
这在930那晚就经过媒体疯狂发酵，但很快它就在10.1凌晨被广州人行辟谣了，否定了，表示一切照旧。
但各位有所不知，我们国庆在各大楼盘陪看房时，很多盘销售明确表示自家合作的小商业银行已按照新标准接单了，让符合要求的买家放心下手。有的楼盘是先收诚意金，等银行政策，有的楼盘甚至表示，已经有类似情况的银行批贷了。
该政策让那些在外地名下有在1套在供或在佛山在供1套或有贷款记录，但要买第二套的人，依然可以享受首套最低2成，利率最低4.1%的贷款政策，变相帮有房的家庭放大杠杆，减轻首付和二套月供压力。
这对于为了降低买二套的首付比例和利率，正苦于卖房或纠结要不要离婚或犹豫要不要提前赎楼的改善买家，就像一场及时雨，让相当部分此类购房者从容选择出手。
但是，现在该政策是否真的能大范围执行，已经变得扑朔迷离了。至少四大行现在没有一家敢顶风去做，而个别小商业银行也有点在危险的边缘疯狂试探，让楼盘先收单。
该政策后续情况如何，我们持续跟进。如果确实不能执行，那兴许国庆成交的客户，会出现一定比例的退房。
但是，很操蛋，这个政策对于刚需首套群体一定恩惠都没有。
04
写在最后
对于国庆已经下手了的老铁，我们就一句话：买定离手，安心持有。不用再思前想后，顾虑太多。
对于还在犹豫要不要上车，要不要等明年上车的老铁。我们的建议是清晰审视自己的预算和家庭需求，以及未来几年家庭的抗风险能力。
原本就需要房子的你们，不要总想着抄到最底。如果钱不够，那就继续等待。
比如手头只有十几万存款的老铁，如果不是迫于小孩马上要读书，我都不建议你着急忙慌卡着这点首付强行上车，更不要去碰什么首付贷，首付分期。好好存钱，基本上总价100万左右的房子，明年也是这个价。
如果钱够了，那就按需下手，不要畏首畏尾。如今众多刚需、首改盘给出的价格也基本是历史最低价了，还想价格上让利已经极难。如果还想利率继续跳水，可能性也不大，年内利率破“4”我认为不可能。
不要低估政府救市的决心，也不要看扁佛山主城区楼市的基本面。以现在的价格入手，你把持有周期拉长到5年、10年，现在一定是极致的低位。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/9e0aae72e00f487c9afe7990116b85a8~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=sqiHtmHfcUOdURoc%2FD79wbQCtZA%3D
佛山买房，问问楼司令吧！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/pgc-image/c1e5936a4d954989aeff93c9d7a28fc1~tplv-tt-large.image?x-expires=1980840767&x-signature=6VZTzp9JeRHtX3q6veJH4n81ckU%3D
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
页:
[1]