楼市，要反弹了？
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▣作者：老船长
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9月30日，对中国房地产来讲，总显得那么特殊。
2014年9月30日，央行松绑“限贷”，购买首套房的最低首付比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍；有1套住房并已结清的，再次贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。
这就是名载史册的“930新政”。
从此之后到2018年，中国房地产市场开启了新一轮，也是历史上最高光的一轮行情。
在每次调控宽松潮，每年的“金九银十”都是最黄金的时刻，必须好好把握。
2022年9月30日，历史几乎重演。
先是在9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。
也就是，在目前房贷利率4.15%的下限前，部分城市还可以再次下调首套房贷利率。
这一波的房贷利率下限，跌破4%已经成为现实。
可以说是，中国房地产史上最低利率了。
什么样的城市才符合条件呢？
仅针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市
把国家统计局的数据调出来一看，就是下面这23个城市了。
尽管城市数量并不多，但对这些城市，尤其是8个二线城市来说，房地产的底必须托住，不能再往下砸了。
很快，有城市已经出手了。
山东济宁，已经把房贷利率下限调整到了3.95%。
相信很快就会有更多城市跟上。
转眼来到第二天的9月30日，又是两个重磅政策发布。
财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，公告指出：
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
指向也很明白：年底前，尽快激活改善需求。
然后，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
指向同样清楚：除了商贷，尽快激活公积金贷款。
最利好的，是公务员、国企、事业单位群体。
毕竟，托底这事得有人带头啊。
三大重磅政策齐发，透露出两个信号：
时间紧迫，四季度的房地产表现，极为关键。
全局救市，还得上面大幅宽松。
接下来，就看市场表现了。
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而之所以需要上面出手，还是因为各地方密集出台的调控政策，效果不咋的。
2022年前7月，209省市已出台385次放松政策，其中需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等，供给端主要涉及放宽预售、放松预售资金监管、放松土拍等。
每天你都能看到，某个城市在放松楼市的消息。
放松的消息满屏飞，但不代表救市的效果就好。
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前8个月，全国商品房销售数据一再下滑，无论是销售面积还是销售额，从4月份以来的跌幅，就没有低于20%过。
到8月份，也不过还是在横盘。
城市的房价表现，也没什么起色。
中国指数研究院最新发布的9月百城房价指数，给了答案。
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全国100个城市新房平均价格为16200元/平方米，已连续3个月下跌。
环比上涨的城市44个，下跌的城市多达56个。
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100个城市的二手房，9月平均价格15970元/平方米，已连续5个月下跌，且跌幅逐步扩大。
环比上涨的城市只有29个，而环比下跌的城市多达71个。
整个三季度，100个城市中，新房价格累计下跌的有62个，比二季度增加了7个。二手房价格累计下跌的城市73个，比二季度增加了13个。
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而哈尔滨、昆明、南宁等20个城市，无论是新房还是二手房，从年初以来就没涨过。
9月份的成交面积，无论是一线还是二三线，更是清一色的同比下跌。
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数据已经说明了一切，无需多言。
“金九”已经没了，“银十”必须托住。
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高层出台如此多的重磅政策，就是要营造最宽松的购房环境。
而楼市需要反弹，最关键的还是在于：
购房者的信心还没有恢复。
对普通人来讲，买房的难处在于两点：首付款，房贷。
一个是购房的门槛负担，一个是长期的还贷负担。
目前的各种救市政策，救市针对这两点。
首付款不够？降低首付门槛，从40%降到30%，再不行降到25%。甚至，还给你一定的补贴。
房贷负担太大？降低利率，从4.3%降到4.1%，23个城市甚至可以突破4%。
一切都是为了营造最宽松的购房环境。
但市场的恢复，需要时间。
最直接的影响因素，疫情的冲击还没有结束，也不知道什么时候结束。
尽管三季度，疫情没有大面积爆发，但现在这种不确定性，让经济陷入时起时停的“闪烁”状态。
而疫情最大的冲击，还是人们收入的下滑，以及由此带来的消费低迷。
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二季度，31省的人均收入增速，除了西藏超过10%，30个省市的增速都在7%以下，19个省市在5%以下。
而上海、吉林，受冲击最严重，都变成了负增长。
即便是北京、广东、江苏、浙江，增速也都不超过5%。
这和以往的动辄8%、9%，差距明显。
当中国最发达的地区都面临如此局面，一旦遭受疫情冲击，中小城市的居民收入情况可想而知。
当收入无法稳定，购房的信心很难一时间恢复。
关键节点过后，期待会有所改变。
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