为了迎合购房者，西安楼市“卷”出五点变化
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今年，我们经常说西安楼市进入到了买方市场，不仅购房者选择多了，各项目的优惠折扣也多了。
但买方市场不仅体现在价格，整个行业都在为了迎合购房者，不断进化改变……
壹丨产品升级 户型趋小
市场行情好的时候，暗卫、手枪户型照样能卖，也总会有人偷懒，对产品设计能省则省。可现在这种下行周期里，购房者不仅挑外部的地段、配套，项目本身的产品和品质不升级就得淘汰。
最早纯板楼，南北通透还算是卖点，然后就进化到梯户比的较量。之前电梯入户是豪宅盘标准，但现在很多改善盘项目甚至刚需面积都可以做到2T2户。从2T4户到2T2户再到带独立入户的前厅，产品的“卷”从家门口就开始了。
小面积设计豪宅空间体验还体现在户型上，比如之前大多200平以上才会做三面采光的端厅户型，但现在西安市场上的端厅产品从去年170平左右已经压缩到了130平左右，这一点就说明房企想用降低总价成本的方式提供业主入住豪宅的体验感，换句话就是希望自己户型更受大家青睐。。
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▲金地·玖峯悦效果图
第三就是露台了。西安2019年出台“阳台不能半赠送的规定”之后，市场上消失了很长一段时间的阳台，可当大家似乎要慢慢接受落地窗、没阳台的户型时，阳台因为市场原因又回来了。这一回来就立马开“卷”，从带阳台，到南北双阳台，从双阳台再到1.8米宽阳台，从宽阳台再到挑空露台赠送，从单面阳台又到了转角景观阳台。无论赠送半赠送，用阳台偷面积吸引购房者实质也是变相让利。
除了产品力的进阶，户型面积也在不断趋小。从2017年到2021年，我们每年盘点都发现西安房子有“大室”之趋，140平以上的户型在市场上越来越多，以至于有段时间粉丝跟我吐槽：“为啥现在全是大平层产品，真有那么多有钱人吗？”
现在市场告诉我们要流速要更多人接受自己的房子，面积段必须做小，于是今年入市和待入市的很多新项目不再追求200平以上的大面积，甚至在主城区出现了很多100平、120平、140平偏中小面积或者说室主流面积的产品。
像港务区保利锦上、陕建雲玥府都有100㎡左右的小户型。CID板块大部分都集中在了110-140㎡，丝路软件城待入市的中海天谷花园、保利天汇的户型也都能看出来在控制总价、保证入市后的销量。
贰丨核心区供应 刺激拿地
市场情绪的变化，新房总能率先感知并做出反应。比如说从去年10月开始外围区域率先开始打折潮，而后一路传导到了主城，现在西安新房项目的优惠力度肉眼可见。
新项目首开大都开始放优惠了，4月底时龙湖青云阙首开预热推出多重优惠，第一天登记总价减5万、再享受9个点等，这样算下来，总价340万的房子成交价大概在300万左右。同区域的紫薇云峰里、港务区的保利锦上、城北的远洋未央华府等也都有不同程度的优惠折扣。
外围市场自然更拼。像沉寂2年的滨江翡翠城备案价1.4万，成交价在1.1万左右，同时还陆续推出了送家具、送软装的成交大礼包。9月份登记的保利三一云城备案价15832元/㎡，实际开盘成交价大概在14577元/㎡，优惠幅度在1200元/㎡。
而房子卖不动，开发商没信心，也直接导致了拿地更谨慎。总靠地方城投公司托底也救不了楼市，还是得房企上场。虽然西安并没有像武汉召集头部房企座谈鼓励房企拿地，但实实在在的诚意确实放进新拍土地了。
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▲图源西安地产视线
今年大明宫、高新、港务、长安等主城核心板块都拿出压箱底位置的土地拍卖。8月成交的大明宫板块5宗197.68亩住宅用地都是二环周边的香饽饽土地，而像长安、航天这种好几年不供地的开始挂地了，这个月航天基地挂牌一宗约39亩的住宅地，长安区首批集中供地也拿出了两宗土地。
可见房企着急卖房，政府也着急卖地，所以不仅土地位置不错，一些之前捆绑的拿地条件也都取消了，说白了就是“只要你拿地一切都好谈”。这一旦这些主城土地被拍出也预示着明年主城不会缺供应。
叁丨区域规划提速
当然除了在土地上放松，地方在利率和调控政策上也一松再松。西安购房资格目前可以通过“以租换购”的方式获得第三套购房名额，外围区域也可以执行首付20%了。前几个月已经有部分项目打出了20%首付的噱头，但大多是项目上自己的营销行为，如今算是区域层面集体发声了。9月17日，西安楼市就传来最新政策：高陵、沣东能源金贸区、沣西、秦汉、空港、泾河新城，纯商贷还有组合贷首付比例都可以执行20%。
随后多个项目跟进，像泾河新城的滨江翡翠城、万科未来时光、能源金贸区的阳光城蔷薇溪谷都陆续发出了首付2成的海报，紧接着绿城西安和庐、悦达电建玖玺台等项目都先后加入。但市场就是很奇怪，无论你怎么降，总有人会唱反调：没降首付时有人喊我缺的是月供吗？但首付2成后也有人会说我缺的是月供啊。
除了降门槛，有些区域还开始发购房补贴。8月26日大西咸为了吸引人才，经新区申报认定的高层次人才最高可以享受200万的购房补贴，硕博人才最高可享受20万的购房补贴……
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▲未央湖区域规划图
而西安主城区虽然调控政策还比较严格，但不知道大家发现没，近期各板块的区域规划几乎集中在出台：城东片区规划和设计覆盖范围在21.3km²，主要覆盖区域为新城区与浐灞生态区，规划设计“东大门”，着重提升片区产业、交通、住宅、配套以及防灾防汛等方面；未央湖板块主要以华圣板块、大学城板块、大明宫市场三个板块进行分区域改造提升，对标曲江池；雁塔启动成片更新，杜城村、潘家庄城改项目启动～主城改造一是能盘整出新开发土地，给房企信心；二是提振区域信心，告诉大家主城还是有很大发展前景的。
区域规划、调控放松、主城土拍、产品升级、价格优惠～无论什么招，在市场下行期集中打出就是想让楼市活跃起来，当然反过来，在这时入手，无论房企还是购房者都需要实力和眼光，买对了，才叫抄底。
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