政策大礼包“三连发”！四季度楼市怎么走？
2022年国庆前夜，深度调整中的楼市接连收到多部门派发的三大礼包。先是符合条件的城市可维持、下调、取消当地新发放首套住房贷款利率下限，70城中已至少有23城符合条件；继而是自2022年10月1日至2023年12月31日期间，一年内在同一城市达成“卖一买一”的购房者予以退税等；第三是央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
利好政策三连发之后，国内楼市会否重燃往昔热闹？四季度的楼市走向如何？
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正在建设中的广州东部CBD。南都·湾财社记者 邱永芬 摄
广州：
9月二手房成交量同比涨了
坐标广州。自从今年5月初买了房以后，宋生有点不敢再关注新买的小区房价。
“不敢看，感觉房价停滞了”。一边是鼓气让自己不要看，不必懊恼，但一边还是与此前买房时打过交道的中介保持联络，悄悄打探自家小区的房价变化。他所购的房子位于广州市天河区天河公园板块，几经打探后，他自认为买在高岗了，“到现在，还没有两房的成交单价高过我买的单价”。
偶尔回看在这次置换中所卖掉的番禺丽江花园两房的房价，宋生看见同类户型挂牌单价高了几千元。他找到卖房邻居询问，对方告知“有价无市”。
在天河区牛奶厂板块，一名创业失败的业主在多次纠结后，决定卖掉自住的大四房，将一部分钱款还债，一部分钱款到近郊买房自住。由于急卖还债，短短几个月内，他将挂牌价从8.8万元/平方米下调到7.1万元/平方米（一次性付款），吸引不少看房者。
在珠江新城，一家小型中介负责人李生称，今年8月，他公司80多名经纪人，“营业额只有五六十万元，顶多只有之前的1/3”。
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夜晚的珠江新城豪宅区。南都·湾财社记者 邱永芬 摄
一家近年迅猛崛起的中小型中介，从今年初至今已关停不少分店。去年其司有着近50家店，如今不到30家。
在刚过去的9月份，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为7232宗和71.71万平方米，环比分别下降8.34%和8.08%，但同比分别增长16.68%和20.30%。由于9月份发展商大力促销，分流了部分二手客户。不过，一手新房网签6169宗，环比上涨1%，比去年同期下跌11%。
全国：
前8月商品房销售面积87890万平方米，同比降两成
一线城市如此，全国二三线城市的成交又如何？
根据国家统计局数据，今年1—8月份，全国商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。截至8月末，商品房待售面积54605万平方米，同比增长8.0%，当中住宅待售面积增长15.1%。
从克而瑞研究中心的数据可见，2022年9月，房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。其中，一线城市市场坚挺，成交同比、环比涨幅皆超10%；二三线城市市场显疲态，成交环比下降8%，同比跌幅扩至35%。
企业层面，虽然规模房企提前铺排供货、积极营销去化，但企业整体销售仍延续今年以来相对低迷的表现。TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅较前几月有进一步收窄，但降幅收窄的主要原因还是去年下半年市场降温明显，业绩基数较低。
9月份，超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中30家企业的环比增幅在0%到30%之间，25家企业环比增幅超过30%。如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。但从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量有近七成，仅三成企业实现单月业绩同比增长。
从前三季度的累计业绩看，2022年以来百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在历史低位。百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。
前九月全国已发布800多次楼市政策
在此次连派国庆大礼包之前，全国超200个城市已经历经多次楼市政策加持。
从一季度的各种针对限购的政策，二季度以来全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策、公积金政策已经成为稳楼市标配；同时，前期限售政策的取消也越来越多，二套房认定标准变化，还叠加各种人才政策，税费减免、延缓土地出让金支付等政策。
据中原地产统计，2022年1-9月，全国已经有超过200个城市发布各种房地产政策累计800多次。当前全国有接近80个城市首套房房贷利率下调到4.1%。不过，房地产热点城市特别是一线城市目前都没有执行4.1%的首套房房贷利率。
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一线城市目前都没有执行4.1%的首套房房贷利率。南都·湾财社记者 邱永芬 摄
“发布政策的城市级别越来越高，一季度以三、四线城市为主，4-9月份二线城市成为主力，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市行列。超过30个二线城市最近2个多月发布了超过100次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力”。中原地产首席分析师张大伟表示，此次人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。
张大伟指出，以8月份70个大城市的房价为例，21个城市同比上涨，19个环比上涨，可以执行新政策的基本是三四线城市。
就央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，张大伟表示，“按照三线城市平均50万元，二线城市平均60万-80万元，一线城市最高120万元的公积金上限贷款额度，当下公积金政策对市场的影响比较一般”。
四季度房地产市场有望复苏？
就财政部、税务总局联合发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。张大伟分析认为，此政策出台，预计在大部分城市，购买一套房可以节省税费3万-5万元，而北京等城市小部分房源可能节省几十万元以上，一定程度上利好楼市。
“这几个楼市红包，意义非常重大”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，这意味着稳经济增长背景下，房地产行业必须搞活，管理层已经有布局。其次，从个税抵扣到降低房贷利率，非常到位，有利于激活需求，“全国性的政策，比‘因城施策’更为直接”。赵卓文认为，这几项政策仅仅是一个开始。“未来的新政，更值得期待”。
“年末的房地产市场，一定会复苏，必须要复苏。因为‘有需要’”。赵卓文表示，过去40年，中国房地产行业经历了升升跌跌，已经有好几个轮回。这一轮，尽管与以往很不一样，尽管困难重重，但至少还有轮回的希望。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，经历了一个平平无奇的“金九”之后，开发商冲刺年度业绩的希望全部落在了四季度。国庆黄金周作为下半年的最大的营销节点至关重要，中央多个部门在节前派糖，也是希望可以通过阶段性的购房优惠政策，调动刚性和改善性住房需求入市的积极性。开发企业应该抓住这一有利时机，用一步到位的折扣优惠抓紧促销，力争取得四季度销售的开门红。
南都·湾财社记者邱永芬
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