昨晚出政策今天就执行，这俩新政能带动楼市吗？
楼市的真正复苏，还需要不短的一段时间。文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
9月30日出政策，10月1日就执行。
这种情况并不常见，但昨晚发生了两次。
9月30日傍晚，就在大伙儿收拾东西准备下班过节时，财政部、税务总局发文：卖房一年内再买房，可以退个税。
具体政策如下：
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
四个多小时后，不少人都到家了，蹬蹬，又一个政策来了，这次是来自央行：首套个人住房公积金贷款利率下调。
具体政策如下：
自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
和财政部的政策比起来，央行的政策在一部分人的意料之中。
因为在9月29日，央行、银保监就出台了阶段性调整差别化住房信贷的政策。政策指出：
对于2022年6至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
这被房地产专家解读为“核武级”政策，因为符合条件的城市可以突破首套房按揭贷款利率的下限，甚至可以和客户协商确定贷款利率，理论上可以低至3%，甚至2%。
根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求，其中二线城市8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。
如此看来，昨天出台的公积金贷款利率下调政策，基本符合29日政策的基调。
说实话，这一年的楼市政策密密麻麻，看得人都麻了。但掐着点接连发布，且都是晚上发布，第二天就开始实施，这速度确实不常见。
从“密度”到“速度”的转变，让很多人嗅到了不一样的味道——这次会否和过去不一样。
所谓过去，就是政策很密集，买房人很“冷漠”。
根据中指数据，2022年上半年全国有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。
进入金九银十，政策的密集程度有增无减。
先说8月。
中央层面，国常会明确提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；
国家卫健委等17部门联合发文提出，住房政策要向多子女家庭倾斜，进一步研究差异化租赁和购买房屋的优惠政策等；
央行发布最新LPR公告显示，5年期以上LPR再降15个基点，居民房贷利率下降空间加大。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策75条，较上月小幅减少。其中，宽松性政策54条，中性政策11条，紧缩性政策10条，宽松调控节奏趋缓。
到了“金九”，前半个月重点城市也在抓紧频调政策，就差大喇叭复读喊大家买房了。
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但结果上看，9月（截至15日）重点32城累计销售面积同比-43%，环比-17%，12城二手房成交面积累计同比-9%，环比-35%。其中一线城市同比-6%，环比增长3%；二线城市同比-53%，环比-25%；三四线城市同比-37%，环比-13%。
就这成绩，“银十”怕是也危。所以趁着放假，政府部门想把握这个“销售窗口期”的心情也就可以理解了。
那么，新出台的政策，能对楼市起到什么样的作用？政策还有哪些空间，咱们真的能买房了吗？我们紧急问了三位大头，看看他们的意见建议吧。
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在我看来，这两天中央的政策不是出得太急了，而是应该更早出台。4、5月份有一波政策扶持，楼市在6月“回光返照”，7、8、9月又急转直下。过去两天的政策是对楼市持续不景气的一种反应。
目前来说，免个税政策的力度最大。之前，免征个税的条件非常严格，比如，房屋持有满五年，且为售房家庭唯一住房的，即通常所说的“满五唯一住房”。
现在，只要你换房，就可以退个税，不需要满足此前的那些严格条件。
能退多少？大多数城市是按总价的1%来征收（理论上按总价的1-3%或差价的20%征收均可）。相当于房价打了一个点的折扣，这个政策可以归纳为“换房免个税政策”。
假设在杭州卖掉一套300万的房子，可以免3万个人所得税。确实，你不会为了省这点钱去换房，但这个政策具有很大的信心鼓励意义——国家在鼓励你换房。
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“换房免个税政策”的执行时间从今天至2023年12月31日，一直到明年年底，你都可以享受到“换房退个税”。毕竟，楼市的真正复苏，还需要不短的一段时间。
虽然这一系列政策，多多少少能让楼市恢复一些些信心。但现在大部分的政策都集中面向C端（购房者），作用当然有，但收效甚微。因为楼市的持续不景气，症结不在C端，而在于B端（房企）。
面向B端的纾困政策，不能说没有，但很少，而且基本上是一些口号式政策。
如果大多数房企不能给人安全感，购房者怎么敢买房呢？现在的情势是：除了数量有限的央企与国企，绝大多数房企无法给人安全感，不管这家企业是否健康，只要你是民企，你就没法给人十足的安全感。
如果有更多的政策能让那些遵纪守法、节制有度的民营房企获得正常待遇（从融资到预售资金监管），楼市才能真正复苏，才能恢复到正常状态。
因此，要让楼市真正复苏，刺激购房者的政策哪怕出得再多，也是事倍功半；尽量出台一些面向合规房企的纾困政策，才是事半功倍。
接下来楼市到底能不能起来？我们只能这么回答：即便到今天，楼市宽松政策仍然没有出尽。这一轮的调控放松，还没有达到2014年那一轮的力度，区别在于
1. 2014年那一轮是市场出了问题，房企还能正常运转；但当前不仅市场不景气，更在于房地产行业遭到了较大的损伤。
2. 这一轮房地产政策的放松力度，尚未达到2014年那一轮的力度。目前地方政府在放松限购、限贷政策方面，仍然处于犹豫不决的状态。反观2014 年那轮，放开限贷限购政策非常坚决，除了北上广深、三亚五个城市，其他全面放开。
因此，买房者要基于形势和自己的具体情况来判断。
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从去年年中开始，中央政府和地方政府陆续出台了几乎难以数计的稳定市场政策，但迄今为止，市场仍没有呈现出明显的复苏迹象。
时至第三季度末，房地产市场仍处深度危机之中。
8月9月，多次国务院常务会议均提及房地产市场，并鼓励各地方政府“一城一策”。
9月30日财政部、国家税务总局出台的“1年内置换住房可退个人所得税”政策，央行的“首套个人住房公积金贷款利率下调”政策，以及9月29日央行、银保监会出台的“部分城市首套房按揭贷款利率可突破下限”政策，均来自中央政府，由此可见，对市场严峻形势的判断，不是单一部门的，政策也是相互呼应的。
近期，中央政府和地方政府密集出台了各类稳楼市政策。但目前房地产市场的危机，并不仅限于房地产市场，实际上是各行业和社会各阶层信心和预期的危机。
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各类救市政策或多或少能起一些作用，但又都很难从全局上拯救市场信心的危机。
近期出台了一些针对二手房的政策，实际上，二手房市场低迷，是房地产市场梗阻的重要表现。
救市政策最重要的，是打通市场循环。如果二手房市场梗阻不能消除，整个市场也无法进入良性循环。
昨日出台的“一年内置换”政策，以及部分城市增值税“5改2”政策，还有一些城市对二手房购房的鼓励政策，都是相同目的。
最后，观望的购房者该不该买？因人而异、因城而异、因房而异。具体可以考量：
1. 你的购房需求是否很急切？
2. 你所在的城市，甚至应该细化到一个城市的区域，市场形势如何？如果市场严重供过于求的，应当慎重。
3. 一定要弄清，你所购买的楼盘，开发商是否安全可靠？现阶段购房最重要的是能安全交付。
以上三方面厘清之后，到底该不该买，自己应该有答案。
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昨天出台的“退个税”政策，限定同年、同城市买卖，目的简单，定位清晰，就是针对改善群体，目的是通过降税或减税，增加流动性，鼓励居民做改善。
其中，买入房子的金额大于卖掉房子的金额，个税全额退。反之，如果卖掉200万的房子，买入100万的房子，只能退50%个税。显然政策是在助推以小换大、以刚需换改善的趋势。
从这两天出台的政策看，至少反映出：
1. 从今年10月到明年年底，房地产逐渐去化是比较痛苦的。
2. 不给缓冲余地，立马执行，事件之紧急性得以体现。虽然天气转冷，但房地产政策的暖风已经吹起，并且越刮越猛。
今年以来，各地政府推出了各类放松调控政策，总体来说：力度有限，发挥的效果有限。部分地方政府的政策让楼市行情好了那么一点点，在朋友圈兴奋一阵，没持续多久市场又掉头向下，非常疲软。
具体来看，近期一些政策开始向二手房倾斜，比如“退个税”政策就很典型，增加流动性，有利于二手房市场。实际上，一个城市的房地产是否真正健康，非常重要的考量维度就是二手房的成交情况。
所以，当政策开始深入到二手房，我们有理由相信，接下来还会有全局性的举措把市场再往上提一提。未来一段时间，或将出台更大力度的房地产政策。
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对于购房者，我的建议是：
1. 刚需不急于现在出手，哪怕各地政策密集，可以再等等。留出时间，提高自己的买房认知框架，包括对房地产形势、具体楼盘项目，以及结合未来三五年个人工作规划综合考虑；
2. 如果你已经锁定了特定区域和目标，了解清楚后可以果断下手。这一点与第一点并不矛盾；
3. 对于改善群体现在是个好时间，确确实实能享受到免个税利好，而且一个城市好的二手房数量有限，涉及到具体楼盘、楼栋、层数、面积，看中就可以下手；
4. 投资属性跟居住属性在今天这个时刻达到恰好统一。因此，今天对于追求房产保值、升值，同时又想住得好的改善群体来说，是个利好。
最后，我想说的是，无论是买房者还是房地产行业，都应该改变一个观念：过去是人伺候房子，接下来20年，很可能变成房子伺候人，助推美好生活。
过去，品质只跟贵的房子有关，但未来我们要追求的是，城市刚需房价，比如杭州南京2-3万/平方米的房子也应该做出品质，用好的设计、优秀的管理取得品质与成本的平衡，因为刚需/年轻人也要有居住的尊严，这就是更高要求，也将是未来房地产行业的趋势所在。
本篇作者 | 巴九灵 | 当值编辑 | 何梦飞
责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉
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