阶段性放宽首套房贷利率下限，楼市获得筑底利好
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中房报记者 许倩 北京报道
楼市又一重磅利好政策出台。
9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
通知还称，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已经下调3次，累计下降35个基点。目前5年期以上LPR为4.3%，按照央行、银保监会5月15日发文规定，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，即首套房贷利率下限为4.1%。
现在，按照最新通知，对于符合条件的城市在此前首套房贷利率下限下调20个基点基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%利率基础上进一步下调。
两部委指出，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品房价格指数数据，至少有23个城市符合条件，占比33%。其中，二线城市8个，分别为天津、石家庄、武汉、大连、哈尔滨、兰州、昆明和贵阳；三线城市15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
记者注意到，这些城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市，且在国家及地方政策纾困下，依然无法扭转房价下跌态势；15个三线城市中有7个城市还出现人口负增长现象。
易居研究院智库中心研究总监严跃进解读道，从政策可以看出房贷利率依然是提振楼市行情的重要工具，且势必使得银行自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。
“当前政策放松主要针对6~8月新房同环比均连续下跌的城市，但预计随着市场变化政策可能动态调整，或逐步覆盖更多市场下行压力大的城市。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静同时认为，本次政策针对首套房贷利率，二套房贷利率下限不变，但结合近期不少城市已调整二套房认定标准，还清首套贷款后再购房是否可享受优惠利率，需关注接下来各地执行细则。
据不完全统计，今年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，如降低5年期以上LPR、降低二套房首付比例，提高公积金贷款利率，松绑限购等，都是在提振需求端预期，但整体政策效果并不明显。
根据中指院数据，9月重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。
当前正处于经济回稳最吃劲的节点，必须以时不我待的紧迫感，巩固经济恢复发展基础。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，因此，在今年剩下的3个月提出下调或取消新发放首套住房贷款利率下限，目的是贯彻国务院常务会议指示，一方面止住楼市下跌恶行循环所带来的对居民预期及资产获得感的侵蚀；另一方面止住地产不断下滑对地方财政、经济稳定的冲击。
值得注意的是，这已是高层连续第三日发布房地产重磅利好，提振市场信心。
先是9月28日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开会议，对稳经济大盘四季度工作再部署。总理提出，四季度经济在全年份量最重，不少政策将在四季度发挥更大效能。针对需求偏弱的突出矛盾，想方设法扩大有效投资和促进消费，其中特别提到，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。
就在会议召开第二天，央行官网披露，央行货币政策委员会召开2022年第三季度例会，会议提出，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
李宇嘉认为，国家明确“保交楼”提速，意味着一定要尽快推进，尽快落实资金（专项资金之外），这也意味着供给端风险处置进入攻坚期，“这是将坏的房地产市场经济割掉，避免其无序冲击房地产市场预期，从而将楼市‘预期转弱’格局尽快扭转。提振市场信心比什么都重要。”
眼下，临近“国庆节黄金周”，正值传统营销旺季，高层频频释放利好政策，也给地方政府、银行、企业、购房者留出政策消化时间。多位业内人士看来，合理加码稳楼市政策有助于促进楼市复苏，楼市已经在慢慢筑底了。
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