汉中重启“商转公”稳楼市 西安会否跟进？
石青玲/发自西安汉中市也加入了房贷“商转公”的大军中。
9月24日，“汉中发布”发文称，为稳住经济大盘、促进消费增长、纾解还款压力，经市住房公积金管委会审议通过，从9月5日起该市重启“商转公”贷款业务，有效期2年。
作为汉中市“稳楼市”组合拳中的一环，汉中市此举节省了购房者的成本，同时也在一定程度上刺激需求加速入市，符合“房住不炒”的主基调。在汉中市重启“商转公”的同时，对于西安何时能重启该政策的呼声也越来越高，不过从官方目前的态度来看，该政策短期内无望重启。
政策连续调整
选择在此时重启“商转公”业务，汉中市表示主要是有以下两点原因：“一是由于部分职工之前在购买住房时不满足住房公积金贷款条件，无奈选择了商业性个人住房贷款，随着住房公积金缴存范围不断扩大，现在这部分职工已经具备公积金贷款条件，把商业性个人住房贷款转为公积金贷款的愿望愈发强烈；二是今年汉中市住房公积金资金使用率处于安全合理范围，当前资金流动性充足，已具备开展此类业务的条件。”
58安居客房产研究院分院院长张波对记者分析道：“商业贷款转公积金贷款，其目的很直接，因为商贷和公积金贷款之间的利差比较大，即便是今年LPR调整之后，最低的商贷利率也比公积金贷款利率要高出不少，因此通过商转公的方式，还是可以有效降低购房者的还款压力。”
汉中市住房公积金管理中心政策法规科科长焦本禄说：“当前商贷利率一般是4.5%左右，而公积金贷款现执行5年内首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，二套房上浮10%的优惠政策，相对来说还是比较低的。在现行经济环境下，这个政策的出台能有效减轻职工的还款压力和购房成本。”
值得一提的是，这并不是汉中市第一次调整公积金政策。2022年7月份，汉中市即发布了《关于调整住房公积金贷款首付比例的通知》（下简称“通知”）。根据通知，首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。
连续的政策调整凸显出汉中“稳楼市”的诉求。作为三线城市，在此轮市场调整中，汉中楼市的成交量与成交均价均呈现出走低的趋势。根据汉中市“互联网+房产”信息服务平台数据，2022年上半年汉中全市新房成交9170套，成交均价4913元/㎡；2021年上半年，汉中全市新房成交9940套，成交均价5758元/㎡。
对于“商转公”提振楼市的效果，中国指数研究院分析认为，整体来看，短期“商转公”惠及的人群或有限，对提振市场需求的直接效果亦有限。
西安“商转公”短期无望
在汉中时重启“商转公”的同时，对于西安何时能重启“商转公”的呼声也越来越高。
2017年4月10日，西安住房公积金管理中心制定了西安个人住房“商转公”贷款操作规程，西安“商转公”贷款开始试行，然而在5个月之后，该业务便停止运行。如今，面对商贷利率的持续下滑，在利率高位上车的购房者对“商转公”的诉求愈发强烈，然而事实却是：西安短期内难以重启“商转公”业务。
近日，在人民网地方领导留言板上，有网友问：“西安什么时候能恢复商转公？”对此，西安市住房公积金管理中心回复道：针对您的情况，建议您通过提取公积金来缓解商业贷款的还款压力。下一步，我们将在“房住不炒”的前提下，按照中央及省、市决策部署，结合西安市房地产市场发展及调控情况，积极进行政策调研，更好的满足公积金缴存职工合理购房需求。
中国指数研究研究分析认为，“商转公”同时受到多方限制，首先需取得房产证后方可办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，或未满足办理条件；其次，受当地公积金资金运转情况所限，如洛阳规定，在公积金贷款个贷率连续三个月低于85%时可开展“商转公”，连续三个月高于95%时暂停；另外，部分城市需提前还清商业贷款，对还款人短期资金带来一定压力。
公积金资金余额方面，西安住房公积金年报显示：2021年，西安发放个人住房贷款1432.79亿元，贷款余额968.52亿元，个人住房贷款余额占缴存余额的82.3%。相比之下，2021年无锡个贷率为96.54%，武汉为94.44%，青岛为83.6%，均高于西安。
对于西安“商转公”重启的难点，中指研究院西安分院研究总监支家骏指出，商转公业务的重启，还需要银行、不动产登记中心、公积金中心等部门的配合。
虽然难以重启，不过西安也于年内提高了公积金贷款额度，降低了首付比例。根据西安市住房公积金管理中心5月28日发布的《关于调整个人住房公积金贷款政策有关事项的通知》，当前，西安市单缴存职工贷款最高贷款额度为65万元，双缴存职工贷款最高额度为85万元。
同时，缴存职工第一次申请个人住房公积金贷款，购买住房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于20%;购买住房面积在144平方米以上的，首付比例不低于25%。缴存职工第二次申请个人住房公积金贷款的，购买面积同上，首付比例分别不低于25%和30%。
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