调控政策渐进调整 苏州楼市“金九银十”回暖可期？
本报记者 杨让晨 张家振 上海报道“9月14日后办理的购房手续可能会被退回，或者需要等购房者社保缴满6个月后再走后续的流程。”日前，苏州市相城区一位房地产中介人员告诉《中国经营报》记者。
9月16日，多个消息源证实，苏州市已恢复执行此前的限购政策，即非苏州户籍居民家庭在苏州市六区（相城区、姑苏区、吴中区、吴江区、工业园区、高新区）买房仍需提供3年内连续6个月社保或个税。
对此，苏州市吴中区住建局房产管理科工作人员告诉记者，目前，非苏州市本地户籍的购房者在吴中区购置房产仍需要提供3年内连续6个月社保或个税缴纳证明，“限购政策维持原样”。
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（苏州市地标建筑“东方之门”。图片来源：苏州市住建局官网）
有“最牛地级市”之称的江苏省苏州市正在优化调整楼市政策和促进房地产市场回暖之间寻找最佳平衡点。在业内人士看来，苏州楼市正呈现出新房市场量价齐跌、二手房市场量升价跌的趋势，房地产市场修复仍需要时间。
诸葛找房数据研究中心分析认为，由于苏州市8月份再次放松了限购政策，加之银行首套房房贷利率已下调至4.1%，苏州楼市或将在“金九银十”期间迎来成交量回升。
持续优化楼市政策
苏州楼市政策最终迎来反转是当前楼市调控“因城施策”的一个缩影。
在上述政策撤销后，苏州市相城区一位房地产中介人员告诉记者，自9月16日开始，在相城区购房的非本地户籍购房者还是需要提供3年内连续缴纳6个月社保或个税的证明。“9月14日，在楼市政策迎来短暂调整后，一些购房者与项目开发商签订了购房协议，但交完定金后材料送审还需要时间，无法立即办理贷款，后续如何处理还需要等待进一步明确。”
上述房地产中介工作人员同时告诉记者，苏州市吴江区目前暂未收到暂缓执行购房资格调整的通知。
据了解，今年以来，苏州市已多次优化调整楼市政策。今年4月，非本地户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第一套住房时，社保年限要求从此前的“3年内连续2年社保”调整至“3年内累计缴纳24个月社保”。同时，苏州市二手房限售时间也有所放宽，由原来的5年减少至3年。不过，新房转让的年限没有变化，仍维持“取得不动产证3年内不得转让”的政策。
仅仅在1个月后，即今年5月份，苏州市进一步完善房地产调控政策，自5月9日起，非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的“3年内累计缴纳24个月社保”调整为“连续缴纳6个月社保”。苏州市下辖的昆山市和太仓市等地也跟进执行该政策。
进入下半年，在“稳定房地产市场，‘因城施策’用足用好政策工具箱”要求下，苏州市继续加大楼市政策优化调整力度，在取消此前“认房又认贷”政策的同时，二套房首付比例也迎来下调。其中，有房贷但已结清的，购买二套房首付比例从50%降至30%，有房贷未结清的则从80%降至60%。
中指研究院分析认为，短期来看，各地“因城施策”的力度有望进一步加大，“保交楼”相关举措继续落地见效，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，特别是热点一二线城市，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，苏州市楼市限购政策此番重新调整出乎意料。“政策放松需要考虑的内容比较多，需要通盘考虑。”不过，严跃进也表示，不排除在各类政策放松过程中，可能会有一些楼盘存在炒作现象，尤其是会出现一些新的炒房问题，导致楼市出现新压力或问题。
“楼市调控政策优化调整或依然会强调循序渐进，而不是一次性放松到底，需要基于市场和房企动态情况来做调整。各地在房地产政策调整过程中，要注意‘房住不炒’依然是需要坚守的红线，各类政策放松需要牢牢把握这个基调。” 严跃进表示。
成交量有望企稳回升
在频繁调整楼市政策背后，苏州楼市今年以来的整体表现较为低迷。
据克而瑞统计数据，今年8月，苏州市全域商品住宅供应面积为85.42万㎡，尽管环比增长82.08%，但较上年同期减少了51.6%；成交面积为121.51万㎡，环比增加1.02%，同比减少6.46%。
随供应面积、成交面积一同下降的还有成交均价。具体来看，在苏州市主城六区中，苏州高新区的商品住宅成交均价环比下降的幅度最大，达到了6.24%，最新均价为27168元/㎡。
克而瑞方面分析认为，苏州高新区房价下降背后的原因，一方面是由于区域内的高价楼盘推新较少；另一方面则是因为像浒墅关等多个板块内的新盘打折促销等优惠力度较大，拉低了区域整体成交均价。
而就整个苏州楼市而言，克而瑞方面表示，今年8月，苏州主城各区域商品住宅成交均价下降仍是受房源供应结构的影响较大，再者部分区域房源以价换量明显。“整体来看，苏州楼市受限于经济环境、新冠肺炎疫情和国际环境等各方面的影响，市场预期仍没有得到全面扭转，新房市场在8月份延续7月份的市场行情，仍处于低位，市场恢复还需要一个较长的过程。”
具体到苏州市新房市场和二手房市场，今年8月已呈现出低位回升的态势。在新房市场方面，据诸葛找房数据研究中心数据，苏州新房市场8月份成交4355套，环比上升0.97%，同比下降31.25%，成交均价达到22117元/㎡，环比下降3.4%，同比下降12.47%。
与此同时，苏州市新房库存量为65801套，环比下降2.22%，同比下降0.31%。从去化周期来看，8月去化周期为10.3个月，较7月持平。
在二手房市场方面，今年8月，苏州市二手住宅成交5613套，环比上升0.38%，同比上升29.48%；成交价格则环比微降0.77%，但仍较2021年同期上涨了1.77%。在调价房源中，8月份涨价房源占比为9.6%，较7月收窄1.2个百分点。
诸葛找房数据研究中心表示，截至8月底，苏州市二手房成交量已连续3个月维持在5000套以上，且高于去年同期水平。“二手房成交态势稳中向好，预计接下来将会延续回升态势。”
尽管成交量呈上升趋势，但苏州市二手房市场均价已连续下滑了4个月。“受到行业大环境的影响，市场预期仍不高，价格上涨动力尚且不足。并且自6月份以来，苏州市涨价房源占比连续3个月回落，业主为加快置换房产，降价出售行为增加。市场信心尚待恢复，对于意向购房者来说也是一个入市窗口期。”诸葛找房数据研究中心表示。
“此外，苏州市目前已下调首套房房贷利率下限至4.1%，这将有助于提升购房者的入市积极性。”诸葛找房数据研究中心分析认为，随着国庆“黄金周”的到来，成交水平预计将较9月有所提升。“预计接下来随着政策发酵，供应端发力，成交水平有望继续提升。”
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
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