“稳预期”下的楼市抉择：有城市放开限价，有城市还在限跌
楼市传统的“金九”已至，不过全国新房市场仍在低温运行。在销售压力较大的三四线城市和城市郊区及外围区域，房企们纷份加大价格营销力度，以期加快新房去化。为稳定市场，近期以来，多地“因城施策”采取了不同的价格调控措施。例如，在湖南浏阳、内蒙古呼和浩特等地，则逐渐打开新房限价的口子，加大项目备案价的浮动空间；而在湖南衡东等少数地区，“限跌令”再度出现。
多名受访人士认为，无论是阶段性“限跌”还是放开限价，都是根据当地楼市行情“因城施策”做出的差异化选择，二者在同一时期出现，并不矛盾。但从长远来看，应让市场调节发挥更大作用，“限跌”效用或有限。
“低能级城市房价下跌是由多重原因导致。尤其是在高能级城市逐渐放宽限购和落户政策之后，大城市的虹吸效应更加凸显。在此背景下，三四线城市需要加速融入都市圈中，增加人口和产业的吸引力，并在调整土地推出节奏，激活房企拿地热情上下功夫。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受第一财经采访时称。
限跌还是放宽限价？
去年下半年，至少有23城祭出“限跌令”。进入2022年，限跌的城市数明显减少，相反，还不少城市松绑了新房限价的幅度。
早在今年5月，广东中山就发布新政，新建商品住房实际销售价格，可在备案价上下浮动15%的幅度区间进行商品房买卖合同网签备案。
9月以来，放宽新房备案价下限的城市数在增加，相关城市还包括呼和浩特、浏阳等。根据呼和浩特房地产业协会近日发布的“2022年超级购房节”通知，2022年10月1～5日期间，参展项目享受备案价一次性下调等优惠政策。
中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强对记者表示，新房备案价与新房实际销售存在一个时间差，由于楼市下行，可能会出现备案价高于市场销售的价格，这就需要允许新房在备案价基础上下浮销售。
国信证券研报显示，9月销售回暖趋势走弱。截至9月17日，30城监测重点城市当月商品房成交面积10337万平方米，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-32%、-35%、-33%、-15%。
“各地房地产市场环境不同导致对于限价要求有所区别，部分城市有限度的调低备案价格下限，可以一定程度上起到促进需求释放的作用，短期促进商品住宅成交量的提升。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。
不过，在去化压力更大、市场对价格波动也更敏感的三四线城市，近期以来，部分新房项目售价过度下跌的现象引起地方关注，“限跌令”再度出现。
以湖南为例，在县级市浏阳出台“鼓励房企自行制定让利”政策不到两周，另一县级城市——衡阳市衡东县祭出“限跌令”。根据衡东县人民政府官网21日发布的《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的若干政策措施（试行）》（下称《措施》），加强商品房销售价格管理。严格执行国家有关商品房销售价格调控政策，严禁哄抬房价，严禁恶意跌价，防止商品房销售价格大幅波动。
陈文静认为，衡东县出台限跌令的背后，与湖南多个三四线城市新房市场整体遇冷、量价齐跌乃至出现开发商过度、恶意降价的现象有关。如果短期市场情绪持续低迷，房价下跌或导致购房者观望情绪进一步加重，限跌有利于稳定市场预期。
中指研究院数据显示，2022年8月，湖南衡阳商品住宅成交面积同比降幅接近四成，另一城——常德，降幅亦接近20%。
另据中国房地产行情网数据，今年5月以来，衡东县新房销售均价整体下跌，截至8月，价格降至4372元/平方米，为近一年最低水平。
三四线城市或减少限跌力度
根据国家统计局70城月度房价数据，在去年出台“限跌令”的城市中，岳阳、唐山、徐州、安庆等地新房价格一度出现跌幅下降、止跌回升现象，但近月来，跌幅再度扩大，甚至超过三线城市环比跌幅均值。
陈晟认为，从短期来看，在市场需求和购买力有限的三四线城市，房企去化难度更大，降价促销意愿更强，政策调控可以平滑房价下跌幅度；从长期来看，房价涨跌最终由市场供需决定。
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿也对记者表示，政策调控手段无法根治市场问题，但可以减少房价无序下跌引起楼市系统性风险的可能。
“保持房价稳定是市场预期稳定的重要条件之一，短期的大幅价格波动不仅会恶化预期稳定、破坏市场供需平衡，更会影响产业可持续发展。在近期市场预期有所下降的情况下，个别开发商为现金流如果大幅降价，或带来后续期房建设质量的风险。此外，基于楼市中‘买涨不买高’的心态，一旦区域市场的降价预期产生，从较长周期来看，区域销售和住房建设质量持续下降的风险会加大。” 崔光灿称。
第一财经注意到，与去年出台“限跌令”的城市相比，今年限跌的城市政策关注点也出现转向。比如，去年“限跌令”的政策内容主要包括“房企恶意降价”、“叫停‘工抵房’”、“规定销售价不得低于备案价的 15%、10%”三方面。而在最新出台“限跌令”的湖南衡东，则将聚焦点放在了“恶意降价”上。
根据衡东发布的《措施》，房地产开发企业应当根据商品房开发建设成本、合理利润等因素申报商品住宅销售最高价格、平均价格、最低价格。发改部门会同住建部门对房地产开发企业申报的价格进行明码标价监制。监制后需要调整的，应先备案，再予调整。
多名受访人士称，当前，在三四线城市中，多地房价已降至近些年低点，地方政策上会减少限跌的力度，限跌在一定程度上会限制房企“以价换量”的空间，从而产生相应的现金流断裂和债务违约的风险。
陈文静称，作为少数出台限跌令的城市，衡东除了打击房企恶意降价外，也落地了多项楼市供给端纾困措施。比如，今年三季度以来，已经在契税补贴、预售许可、资金监管等方面出台了宽松性政策。
针对部分城市有限度的调低备案价格下限，王业强认为，大致可分为两类：一类是前期区域新房价格出现较快上涨，需要进行必要的回调，防止新房和二手房市场价格差距过大，进而影响新房销售；另一类是房价已经回调到位，并开始出现不同程度的恢复，这时放松限跌意味着相应政策的退出。
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