房价下跌多少，你才意愿买房？为了卖房，很多城市又在走老路了
房价下跌多少，你才意愿买房？20%还是30%？我知道这个问题很傻，但你能想象得到吗，这也是当下很多开发商迫不及待想问的问题。为什么这么说？第一财经报道，今年前8个月，20强房企中有12家已降价甩货。其中降价幅度超过10%的房企有四家，分别是碧桂园下跌15.6%，绿城中国下跌10.2%，绿地控股下跌11.7%，金科集团跌幅最大，为21.9%。
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这12家房企都不是“一蹴而就”地把优惠降到底，而是循序渐进，逐日逐月地降。这个降价的过程，其实就如同在试探“买房人的底线”：到底降多少，你才肯买房？
当然，这样费时费力地降价，其实对于开发商来说，并没有好处，一方面耽误时间，贻误战机。行业不景气，业内同仁的日子都不好过，抢收现金流最帅的姿势是“快刀斩乱麻”；另一方面，对于早就习惯了“买涨不买跌”的客户来说，卖家隔三岔五地降价，不仅会扰乱市场秩序，摧毁价格体系，更会不断降低房价预期，进而削弱买房人的信心。
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过去这段时间，有不少地产大佬都站出来表态，“房地产已经触底”。但从统计局公布的70城房价涨跌数据来看，楼市仍然呈现“下行态势”——房地产并没有触底，而是在继续探底：8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。要知道，这可是8月份央行超预期降息（房贷降息15个基点）后的表现。
另中指研究院公布的数据显示，8月份百城中新房价格环比下跌的城市有69个，二手房价格环比下跌的城市有74个。毫无疑问，这是过去两年，最差的行情。
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基于统计局和中指研究院的数据，我们完全可以说，当下的楼市非但没迎来预期的复苏，反而还更加恶化了。从环比下跌城市数量来看，8月份的楼市近乎“全面下跌”。
楼市“久托不起”，很多城市也彻底着急了。比如全国最强地级市苏州，9月15日媒体报道，苏州已经全面解除限购。外地人在苏州可以随便买房，不需要社保。不过，9月16日上午，苏州就宣布恢复原限购，“新政”遭遇“一日游”。
虽然苏州放松调控未遂，但不难掩盖的事实是，苏州楼市下行显著：贝壳平台挂牌价显示，苏州工业园区3万出头的房子，一抓一大把，要知道在2年前，这些新房购房者可是靠多轮摇号，且以高于现在大几千的价格才抢到的。
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调控超700次，楼市仍难复苏
楼市行情惨淡，调控也成了家常便饭。直白点说，为了稳楼市，为了托底房价，很多城市甩开膀子，各种大招全用上了。
根据中指研究院监测，今年以来全国已有超250个省市优化调整政策超700次。受8月24日国常会“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”指示精神影响，9月以来，各地因城施策节奏明显有所加快，尤其是一二线城市政策跟进速度快了，且尺度也放宽了。
对此我们并不意外，7月份我们就说过：楼市如不能快速复苏，接下来重点城市肯定会“加大药量”。
其中最值得关注的一条是，多地取消了二手房指导价——援引经济日报9月14日的报道，去年以来，全国15个推行二手房指导价的城市中，目前绝大多数城市已取消该政策。对此，官媒给出的说辞是：今年以来，在疫情等因素持续叠加影响下，房地产市场低迷。根据市场最新情况，及时权衡利弊、调整政策，是非常必要的。
说白了就是，市场行情太差，需要给楼市解绑，来换取买卖双方的信心。主要还是想提振市场成交量，引导二手房市场逐步回暖。
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这样说很多人可能不太理解，二手房指导价实际上等于靠行政手段把二手房锁死了，因为在指导价下，房东想卖高价不被允许，且买房人贷款额度也受限制。打个比方，原来可以卖1500万的房子，现在指导价只能卖1200万。这意味着在办理按揭贷款时，买房人只能按照1200万贷款，以前最高可以贷款1050万，现在只能贷款840万。所以，指导价并没有实现指导房价的目的，而是仅仅阻击了买房人加杠杆。
所以去年以来，很多卖家就放弃卖房了——其实也不是卖家主动放弃，而是买家不买了。于是我们看到，出台二手房指导价的城市，二手房成交量都迎来了大幅下滑。尤其是深圳，已经连续9个月，二手房成交量在2000套/月左右徘徊，前所未有的冷。
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比苏州全面解除限购，更具风向标意义的是，一线城市广州，也“允许开发商降价卖房了”。据第一财经报道，市场消息指出，广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。
广州的“新政”，不细说大家也能看明白，本质上就是允许开发商名正言顺地降价卖房：现在这个节骨眼上，新房备案价是不可能向上调整的，只能下浮才能促成交。这意味着，广州允许开发商最高降价20%卖房。
一线城市依然如此，其它城市的情况可想而知。
但这也实属无奈，救楼市本质上是救开发商，救买房人的信心。现在的市场，成交量直线下滑，而且并没有扭转的迹象，这背后是开发商收不回资金。我们说了无数遍了，房地产是资金密集型产业，开发商最依赖的也是现金流，房子卖不掉，没有回款，给再多政策也是白搭。尤其是近期喊得震天响的“全面复工、保交楼”口号，更需要真金白银支持才行。
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当下，房地产还有一个最大的问题是：城投公司也被拖垮了，不仅没钱拿地，而且身负巨额债务。翻看过去一年全国各大城市的土拍，不难发现除核心板块有利润的地块是开发商正常拿地外，其余的土地，基本上都是城投公司接盘。尤其是郊区的地块，更是80%以上都进了城投的口袋。城投这样做的目的只有一个，托市。
但资料显示，现在城投公司也接不动了。一方面拿了太多的土地，且大部分都没开发，城投压了太多资金，已经周转不过来了；另一方面，巨额的城投债即将到期：到今年12月份，有2.24万亿城投债到期，2023年底有6.7万亿到期。
不怪乎专业人士直言：城投的下一战是“违约”。按照目前的发展趋势，未来4-12个月，一大批地方城投公司，没钱还债是大概率事件。
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为了卖房，很多城市又在走老路了
现在卖房才是解决所有问题的终极方案。
不得不承认，为了卖房，很多城市又走回了老路。其中最具代表性的是两个城市，一个是郑州，一个合肥。
先说郑州，财联社消息，9月13日，郑州已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款。基于郑州此前推出了全新的棚改模式（发房票），所以我们可以理解为，接下来郑州大规模棚改又将重启了。当然，这一次是政府主导。
个人的看法只有一点：郑州的棚改仍然是“新瓶装老酒，换汤不换药”。棚改的本质，说白了就是创造需求，消灭库存。参考2015-2018年这一轮棚改的巨大拉动作用，我们可以幻想一下，郑州1600亿棚改专项贷款将产生何等的威力。
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再说合肥，9月15日，合肥市自然资源和规划局印发《合肥市土地交易市场竞买保证金使用银行保函的流程（试行）》的通知（简称“通知”）。通知明确，在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。
专业术语太多，很多人可能看不明白。简单来说就是，开发商只需要拿着银行保函就可以去拍地了。不必再像以往一样，开发商拿地的保证金需要锁定至土地购买结束。其给开发商带来的便捷肉眼可见：降低拿地门槛，减轻了开发商的资金压力。或者说，拿地根本没有资金要求了。不过大家也不要大惊小怪，银行开保函也不是随便乱开，会有严格审查，开发商实力不行的，银行是不愿意开保函的。这事本质上，还是对有实力的开发商有好处，能切实减轻他们的资金周转压力。
拿着银行保函去拍地，这事不稀奇，早几年，在合肥之前随州、利川等都发生过。但这事发生在合肥很能说明问题：以前是穷乡僻壤的地方，土地卖不掉，才出此下策。现在连合肥都用这招了，说明楼市的寒意，土地市场的寒意，已经逐渐传递到很多二线城市、省会城市了。
郑州、合肥虽然都是在走老路“救市”，但不得不承认的是，郑州一把梭哈投入1600亿棚改专项贷款，才真的是大招。相比之下，合肥允许开发商拿保函拿地，太微不足道了。但反过来想，郑州的楼市行情得多差，才需要这样大规模的救市啊。
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