楼市寻底：积极变化与预期保卫
21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道在一系列保交楼稳民生政策的影响下，一些积极变化开始反映在房地产数据中。
国家统计局9月16日发布数据显示，今年8月，全国商品房销售面积和销售金额的降幅均有收窄，房地产企业到位资金降幅收窄，房地产续建项目投资保持增长。
但整体来看，房地产市场仍然延续了低迷态势。8月，拿地和开工跌幅继续扩大，开发投资同比降幅扩大，房价整体下行，新房和二手房价格下跌城市数量增加。
“今年以来，各地坚持房子是用来住的不是炒的定位，因城施策，用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实责任，保交楼稳民生，应该说，效果是在逐步显现的。” 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在8月份国民经济运行情况新闻发布会上总结道。
尽管出现了一些积极变化，但付凌晖同时指出，也要看到房地产市场仍然还在下行。“从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程。”他说。
业内分析人士认为，当前房地产市场的修复遇阻，信心修复是关键，供需两端支持性政策需要进一步优化和落地，改善市场预期，提振信心。
积极变化
几个修复趋势，主要体现在供给端。
一是市场销售降幅收窄。1-8月份，全国商品房销售面积同比下降23%，降幅比1-7月份收窄了0.1个百分点。商品房销售额下降27.9%，降幅收窄0.9个百分点。其中，中小户型住宅销售降幅收窄幅度更大一些。
不过，这种收窄在不同区域之间呈现分化。1-8月，仅东部地区商品房销售面积累计同比降幅收窄，中部、西部及东北地区市场销售规模累计同比降幅继续下探，市场情绪尚未修复。
二是房地产续建项目投资保持增长。地方保交楼稳步推进，效果逐步显现。1-8月份，施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比1-7月份有所加快。
保交楼工作的推进，也体现为竣工面积跌幅的下降。1-8月份，竣工面积下降21.1%，比1-7月份的-23.3%收窄了2.2个百分点，单月竣工面积下跌2.5%，比7月份的-36%收窄更为明显。这意味着保交楼、促交付取得明显进展。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，停贷事件后，中央及地方政府积极倡导保交楼，并成立保交楼专项工作，起到了一定成效，停贷事件带来的负面效应有所减弱。
三是房地产企业到位资金降幅收窄。1-8月份，房地产开发企业本年到位资金同比下降25%，降幅比1-7月份收窄0.4个百分点。
这也得益于近期央行及国常会的倡导，监管层不断强调，要增强信贷有效投放，通过降低政策利率引导市场利率下降，支持合理融资需求。
“不过，开发商外源融资仍旧处于冰冻状态，内源资金取决于销售端的复苏态势，未来房地产企业到位资金仍有挑战。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出。
另一个细分变化，表现为热点城市新房价格的环比上涨。
8月份，新房环比涨幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都，其中上海领涨，涨幅为0.6%；其他城市涨幅为0.4%。
李宇嘉认为，热点城市中心区高价盘成交明显回升带动了新房价格的环比上涨，在新开工、供应持续下降的情况下，中心区新盘较少，受疫情影响小的中高收入人群，购买力仍旧强劲，导致中心区高价盘热卖。
整体仍在下行
在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，整体房地产市场仍在下行。
8月，新房、二手房房价整体同环比跌幅均较上月扩大，七成以上的城市都呈下跌状态。各线城市价格表现均较上月减弱，一线城市整体环比涨幅收窄，二三线城市环比转跌或跌幅扩大。
新房和二手房价格下跌城市数创阶段性新高。新房方面，8月份，50个城市新房价格下跌，比上月增加了10个，下跌城市数创2015年3月以来新高；二手房方面，8月份，70城有56个城市环比下跌，比上月增加了5个。
分析房价下行的原因，中原地产研究院首席分析师张大伟认为，季节性因素和预期性因素都有影响。他说，每年6月是开发商推盘高峰期，购房者数量也较多，但7-8月份本来就是惯例的淡季，所以市场的复苏势头有所波动。
购房者心理预期方面，受停工停贷现象影响，购房者越来越谨慎，尤其是二三线城市购房者的消费力，已经因楼市调控优化而有所释放，后续信心仍待提振。
供给端的下行则体现在拿地、开工和开发投资等方面。
1-8月，全国土地购置面积同比下跌49.7%，比1-7月份的48.1%扩大1.6个百分点，单月同比跌幅56.6%，开发商拿地积极性较低。
拿地减少也一定程度上带动了新开工的下降。1-8月，房屋新开工面积同比降幅连续5个月超四成，降幅较7月分别扩大1.5和0.3个百分点，企业投资信心仍较弱。
拿地、开工数据下降，进一步冲击到了开发投资数据。1-8月份，房地产开发投资同比下降7.4%，降幅比上个月扩大了1个百分点。
业内人士分析认为，这几组数据反映了房企投资动力不足。销售回款不足、融资难度较大使得大部分房企现金流无法改善，房企投资的信心仍未恢复。
付凌晖认为，从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程，推动房地产市场平稳健康发展，仍然要继续付出努力。
供需两端保预期
无论是房价走势，还是投资端的复苏，都离不开预期与信心的修复。
“当前量、价下行代表市场修复停滞。市场预期不足是根本原因。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，宏观环境的不确定性进一步加重了市场观望情绪，贝壳研究院监测到，8月代表市场预期的二手房景气指数降至16，整体处于收缩区间。
许小乐进一步强调说，供需两端支持性政策的进一步优化和落地是改善市场预期的关键。如全面优化需求端限购限贷政策，最大限度释放购房需求；供给端保交楼纾困基金的灵活快速落地，使得保交楼有实质性进展，才能从根本上改善市场预期。
李宇嘉也认为，房价稳定的关键，供需两端均需发力，一方面从供给端释放出保交楼的好消息，另一方面也要降低居民对收入、就业的担忧。
8月底，国常会明确提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，叠加央行5年期以上LPR再次下调15个基点，均为各地优化楼市政策释放了空间。
进入9月，各地政策出台的节奏又有加快，重点二线城市进一步加大了稳楼市力度。近日，宁波、济南等强二线城市纷纷优化楼市限购政策，使之更有利于刚需和改善性需求的释放。
整体来看，调控优化主要集中在保交楼，灵活运用信贷政策，下调房贷利率，增加购房支持，降低首付比例，优化限购、限售，支持多孩家庭住房需求等方面。稳楼市政策力度越来越大、内容愈发丰富，多个城市更是持续升级优化政策内容。
中原地产研究院数据显示，截至8月底，当月累计有超90城发布了稳楼市政策近120多条；2022年截至8月，年内房地产调控已经超过700次，2021年同期为420次，同比上涨约67%。
“但近两日，也有部分城市撤回政策，后续热点城市政策出台可能仍偏谨慎。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
从市场表现上来看，据中指监测，9月前两周，重点城市商品住宅成交面积同比降幅仍较大，传统“金九”开局不及预期。
陈文静认为，短期来看，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复，但整体调整压力仍较大；在交易市场低迷情绪短期难改及企业资金持续承压下，企业开工意愿仍不足，新开工面积深度调整态势或将延续。
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