今明两年，楼市“硬着陆”还是“触底反弹”？2个趋势给出答案
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/628bc8165bb94860b27ae6251ebb6c42~tplv-tt-large.image?x-expires=1978478425&x-signature=79mEyNYr8n1HUYvKhkpC4wX3G8Q%3D近两年，房地产一反常态开启了罕见的下跌模式，根据房价行情网数据显示，在今年1月国内已经有163城的房价出现了下降，原本卖1万一平的房子，现在甚至跌到了万元以下，这样的市场发展形势，让很多人看到了全款买房的希望。
更重要的是，在易居研究院的年度报告中预测，2022年全国商品房成交均价或由涨转跌，同比降幅达到1%，创本世纪以来最差水平；不仅如此，有官方背景的社科院也就楼市实际情况分析,对下一年的市场趋势作出相关预测，《中国住房发展报告（2021-2022）》显示，预计2022全年商品房均价增长率将在-3%~3%之间，销售面积增长率将在-1~-5%之间。可以看出，行业的爆冷无疑成为我国房市发展的一个转折点，楼市下行或在所难免。
房子不过水泥砖头，越来越不值钱？你怎么看？
其实这样的房价走势，曹德旺曾一语道破真相，在他看来，房子不过是钢筋水泥砖头，根本不该定这么高的价格卖给老百姓。如果继续将房地产做为拉动经济手段的话，未来不仅房市会出现下滑，也会给经济增长带来一定危害。言外之意很明显，我们不应该把房地产“高高举起”，而是应该让房地产行业彻底回归到民生领域，剥离其金融属性。
什么才是影响房价的关键？我们都很清楚，房子的最主要属性是居住，但在过去20年来，为了促进市场化发展，不得不将房产作为支柱行业，以此来拉动实体经济发展，然而这也给楼市埋下了隐患：首先，地方收入与土地挂钩，在地价、房价上涨的作用下，地方靠卖地获得的巨额收入，不仅可以用于城市基础投资，又会吸引更多房企拍地，从而实现利益最大化；
其次，卖地收入的杠杆向居民端转移，人均1.5套住房，80%家庭负债来源于房贷就是最好的解释。以至于为了保住土地财政和家庭资产，只有房价不断的上涨，甚至越来越高，才能维持平衡，一旦有任何下跌，都可能让房产的价值降低。
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据《高盛：全球楼市硬着陆，一个不可忽视的风险》文章指出，房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降，表明“硬着陆”是一个真实存在的风险。介于此，我国楼市会不会有“硬着陆”风险呢？2个趋势给出答案。
1，关于房价承受能力
房价收入比作为衡量房价高低的重要指标，反映出买房承受能力的最真实一面，数据显示，2021全国商品住宅房价收入比为9.1，意味着买一套房起码需要9年的努力付出；即便是今年上半年的冷清行情，上海、深圳、北京、三亚、厦门、杭州、东莞、南京、广州、苏州等地房价收入比都超过16倍，值得一提的是，作为三四线城市的三亚，人均支配收入不到5万，房价竟达到3万4一平，买房压力着实不小。
2，关于房企销售势头
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按照克而瑞统计的百城库存报告，到2022年7月底，新房去化周期达到19.01个月，其中三四线去化周期22.45个月，高于住建部12个月的合理区间。具体到城市方面，福清、北海、呼和浩特、铜陵、哈尔滨、烟台的新房去化超过50个月。房企销售势头下行，最直接的影响是负债难还、金融风险上升。按照上半年最新的三道红线榜，74家内房股房企中，绿档34家，黄档21家，橙档9家，红档10家。橙红档房企均比去年末有所增加，发展下去，如果资金周转不畅则会延期交房、停工情形等。
今明两年，楼市“硬着陆”还是“触底反弹”？明牌了
由此可见，无论是买房承受力还是销售势头，其压力水平都超乎了楼市所能承受的临界点，加上市场不景气，房子过剩等情形，降价促销或成为市场将直面的局势。但问题是，一旦发生硬着陆，冲击的不仅仅是楼市，至少有2点比较明显的影响，1是上下游关联行业的衰退，进而导致关联行业的运营困难，甚至引发失业潮等问题；2是系统性金融风险上升，住房即资产已成为既定事实，楼市“硬着陆”必然会影响房产价值，以至于导致家庭资产贬值，甚至会引发断贷潮等金融风险的上升。
总之，楼市硬着陆的影响不言而喻，特别是我们国家正面临着经济转型期，这样的痛苦是我们国家乃至个人都无法承受的。所以无论如何，避免市场“硬着陆”是重中之重，而唯一的出路就是“软着陆”，采取稳妥措施使房地产问题和缓地得到解决，但缺点是时间长，变数较大，容易让购房者产生“降温是短期波动，3个月或半年后会触底反弹”的观点。
不过在房说君看来，首先无论从官方前7月的销售数据（平均房价9691元/平米），65城二手房挂牌均价（16814元/平米）来看，房价并没有来到底部，且与年初数据仅有不到1个百分点的降幅，并非是降无可降的地步，何来反弹？其次是现今的住房需求供应过大是无可避免的，因为金融与房市已经开始剥离，市场需求没有了过去炒作囤房的执念，都是自住刚性需求，所以触底反弹的概率几乎没有。
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房说君有话说，即便高层不会让硬着陆和触底反弹的情况出现，但还需要你我每个人的努力，房产是民生领域最重要的产品之一，剥离金融属性，才能让房市平稳健康地可持续发展。
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