什么情况下杭州楼市探底反弹？会怎样反弹？| 房叔问答No.189
1关键词：主城西北的学区新房
问：房叔你好，杭州西北边，有啥好点的新房，能兼顾一下学区的？我们两口工作地拱宸桥、蒋村，老婆已经怀了，学区得考虑了吧？
预算大致在450-480最多500万的样子。先谢！
杭州房叔：这个问题其实以往我问答回复里提及不少的。
三墩北如澜邸，星洲二小；滨江钱江三墩北项目，嘉绿苑景汇校区；岚荷芸府，三墩中心小学；运河新城河映云集，可能是世外公办；铁路北滨萃悦府、深特发澜栖府，文澜二小+慧兰中学。
新房兼顾学区还是比较难，大多是新学校，最终学区划定还要到交付之后才能确定，还好你们读书尚早，有些名校品牌生源不错的情况下，有一段时间的积淀或许能有所成长。
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关键词：拥翠府卖or租？
问：房叔，拥翠府前几天终于交付了，验房师说质量还可以，没有什么大问题，园林和游泳池也不错，滨江的质量还是靠谱的；
问了一下中介，估计也就5.5至5.8左右，我是满二不唯一，顶格社保，如果过户和父母就可以满二唯一，但要交10过户费，中介说出租可以租11万一年；
想不好是卖掉还是出租一年后再卖，如果卖的话是等新政还是现在卖？自住不会住了，因为地铁远，学区不行。
杭州房叔：滨江品质还是靠谱的。现在二手太差了，市北尤其是市北西供应断档的情况下，太低出掉实在有点可惜。
当然如果想用顶格社保去拼运气，自然是可以考虑的，挂出去试试吧，如果价格相对满意，才出掉拼热门楼盘吧。
只出租一年没必要，影响将来售价，一般情况下3年以上才建议出租；给父母转一道也没有必要，账算不过来的。
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关键词：以次换优
问：房叔好，我杭与城买了套小户型，手头维萨新筑的想出掉再去置换，现在出价格太低，是等等好呢还是及时变现？
杭州房叔：维萨算不上太好的资产，唯一给人印象深的就是外立面了。社保还可以，能摇新房，早出早摇，抓住现在这个摇号的窗口期。
只要能实现以次换优，就是值得的。
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关键词：勾庄不急卖
问：房叔，我城北万象城幸福里有一套89方的房子，马上要交付了。考虑到这里没有什么好学校，六七年以后小孩需要学区房，到时也需要把这套卖掉进行置换。
目前还有一套丁桥板块的房子未交付，目前租房子。如果现在卖掉，可以套现一笔钱备用，并获取利息收益，但税费较高，以及旁边新盘竞争，不一定好出手。如果现在不卖，需要投入装修成本，以及两套房贷（还在承受范围内）。
请教一下是现在卖掉还是后面再说比较好，后期勾庄板块大量新房交付，二手价格趋势和潜力。
杭州房叔：幸福里勾庄核心，也是未来的价格标杆之一，但是现在是勾庄新房井喷阶段，加上去年85新政之后的供需失衡，这个时间点出掉非常可惜。
从板块对比来说，勾庄强于丁桥，尤其是可想象天花板是勾庄明确高，如果需要出掉一套，为未来学区准备，应该优先出掉丁桥。
时机上，按你的需求还有时间，可以适当观望一下政策面的变化，杭州市场越来越弱，加上经济面的严峻形势，后续放宽的概率极大，建议不急于一时。
5
关键词：抵账房的套路
问：我通过中介看了一套抵账房，现房，得全款。
现遇到以下问题，您帮我看看有没有风险，有没有需要注意的地方：
1.中介说先交定金再网签然后在付尾款，但是钱得给户主付，合同和开发商签，这个流程有没有风险？
2.我准备办完等房产证下来去银行抵押贷款。但是中介说房产证得大概3个月才能下，我去这个小区问了几个业主都说有房产证，会不会有证办不下来的风险？
3.会不会有一房多卖的风险？
杭州房叔：问题没有完全交待清楚，我估计你自己也没弄清楚。
从你后面的问题上看，是个现房，正常情况下办证不需要这么长时间；而且如果是没有销售完的商品房，没有理由不直接卖给你，哪怕是抵工程款之类的，也没有必要工程承揽方先办证，然后再过户给你平白增加一道税收；
又说合同是跟开发商签，理论上也不存在你跟开发商签合同，而要你付钱给“户主”，“户主”再付钱给开发商的道理，是坑的感觉不小；
如果是其他性质的房子，那就必须先弄清楚房产的性质，才好评估个中问题和风险。
抛开这些不管，你的第一个问题，肯定有风险，不管你手续怎么办都存在一定的风险；第二个问题上面说了；第三个问题理论上有可能。
不知道是什么原因促使你对这个房子有兴趣，最容易想到的就是价格特别便宜，但理论上如果价格特别便宜，户主似乎没有必要以这种方式出售给你；唯有自己没有钱先买下来似乎才能解释得通，但跟抵账一说又有矛盾。
建议谨慎，真要下手，必须先弄清楚当中每一个环节的疑问，风险完全可控才行。个人认为，天上一般不掉馅饼，像这种馅饼真从天空上掉下来，如果是在杭州那么中介一定自己先吃了，不会给客户的。
6
关键词：浣纱路楼王
问：房叔还有个问题请教一下，我在浣纱路离思鑫坊大概200米的地方有一套的109房子，在三楼。
问了中介说是浣纱路上的楼王，浣纱路都是老破小，像这么大面积的房子，离龙翔桥地铁站300来米的房子，几乎没有。
这房子不知道是卖还是留着。能不能给个建议！
杭州房叔：实话实说，有点鸡肋，好处一堆，但是同样毛病也一堆。
最适合谁？最适合那种两夫妻都在边上医院里上班或者同样类型的，那是绝配，图便利。
但是人群太小，加上这种老房子得房率极高，109方甚至相当于现在电梯房130以上，卖低了舍不得，卖高了其实总价不低。
所以，总体评判升值一般，一般建议挂出去碰运气，价格可接受的情况下可以考虑出掉，当然是钱有合适去处或者能腾出房票打新的情况下。
浣纱路思鑫坊这里一带极少有较大户型的房子，有相当的稀缺性，碰到合适的人，能把它的价值在最大程度上放大，卖房也需要运气，这种较为稀缺的房子适合耐心挂牌等待适合它的人。
7
关键词：新房or华家池
问：房叔你好，现有一套朗诗乐府183方，户型和装标比现在新房好，装修施工品质一般、物业不理想。现在二手价格也不高，大约7万。
麻烦问下卖掉摇号申花、钱二是否可行？
若摇不到，换绿地华家池或者世茂天宸是否可行，还是换价格更高的滨江华家池？谢谢。
杭州房叔：强社保最好顶格社保的话可以考虑出掉打新，但是同样需要耐心，并且建议扩大一些摇号面，包括杭氧、文教、桥西，只要能摇中核心板块性价比好的项目，就没有问题，扩大摇号面主要还是考虑有房资格中签率较低。
置换到华家池，除非特别喜欢这个位置，否则从板块上看杭氧其实不差，老城区最大的城市更新板块，后续嘉里城及附近项目都起来之后整体界面会有较大的改善，而华家池地铁和大商业吃亏了一点。
可以挂出去试试，价格相对满意考虑出，然后坚持摇号新房为主。
8
关键词：350万刚需买哪？
问：房叔您好，请问300-350万预算刚需住房推荐哪个板块呀？
我在1号线定安路附近上班，杭州户口，社保还差一年，推荐购买已经交付的次新、二手还是等新房呢？
已经关注的有湘湖的都会艺境、萧山科技城的德信泊林春天。
杭州房叔：现在二手市场惨淡，在政策面不变的情况下，二手基本还是阴跌的态势，一般情况下建议二手耐心淘，边淘边等待新房资格吧，有捡漏机会的情况下可以考虑下手，这一点上，考验时间、体力、耐心和判断能力。
在市场持续下行的情况下，杭州政策调整的概率并不小，而一旦政策调整，选择降低新房门槛的概率是极高的，这也是建议边淘边等待新房资格的主要原因。
二手选择上，湘湖你便利性较好，弱点是板块缺乏大的利好；泊林春天这一块发展尚早，目前基本是孤盘，不算太建议；
勾庄较远，地铁转乘有点折腾，但是目前新房供应井喷的情况下二手捡漏机会较多，板块兼容性较好中长线前景也较为看好，建议考虑一下。
9
关键词：政策市探底了？
问： 老师您好。请问一下杭州目前房子没有探到底部？目前还没有具备反弹的条件吧？
若它要反弹，你估计或者还有几年呢？另外他到时候反弹是不是按板块反弹。还是整体会反弹？向老师请教！
杭州房叔：好大的问题。政策市，尤其对于杭州这样限购严厉的城市而言，是否底部其实完全取决于政策变化。
假如明天限购完全放开，那么今晚中秋就是局部的底部。基于这一点，就没办法估计多久，因为不知道下一个政策调整的时间点和力度。
这也部分回答了你说的反弹条件，政策决定需求，而反弹与否的另一个重要变量就是供应，也是未知数。
只能说在目前市场越来越弱，而经济大环境压力也越来越大的情况下，杭州政策放宽的概率也在越来越大；供应端在经济难局情况下，大基建和房产是可以预见的重要甚至主要发力点，两者皆指向后续土地供应较大的方向；
由此推断，即使杭州政策放宽，整体企稳的概率大而整体反弹的概率小，政策力度大，能反弹的也是局部为主，核心板块首先企稳乃至反弹，近郊强支撑板块和强预期板块同样会表现较好，弱板块尤其是供应大于需求的远郊板块会难很多。
10
关键词：15号线稳了吗？
问：房叔你好，看了你的推文，崇贤15号线的希望是不是很大的？如果大，性价比是不是算不错呢？
另外一个问题是，闲林和崇贤怎么选？我是社保幼子，之前没资格了焦虑了好久好久了，现在刚好满4年多一点点，52个月，但是还不是无房资格，中签率是不是很低的呀？
房叔抽空解答一下呢。感谢你一直的宽慰和解答，中秋快乐！
杭州房叔：杭州低预算刚需，从板块限价和发展前景看，闲林基本是首选，瓶窑、崇贤次之。
你的情况，社保幼子有房资格，总体中签率不算高，但是相比之前市场发疯的时候，好太多了，至少绝大部分都可以入围。
个人建议闲林可以先摇，锦绣湾先出，后续未珂宸铭府可以接着摇，悦汀蓝关注开盘节点。
崇贤绕城内最低价板块，15号线落地概率极高的，总体性价比可以，后续也是可以选择摇的。
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文/杭州房叔 编辑/一叶
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