各地楼市调控权限越来越大！“地产苏醒”与“财政压力”正在赛跑
从“因城施策”到“一城一策”，字面的变动，往往意味着口风的变化。8月24日，国常会首次提出：
“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。
8月31日，再次对房地产行业“一城一策”作出部署：
“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。
说白话就是：赋予各地更大的楼市调控权限。
举个例子，高层着重提到的“信贷”。
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克而瑞统计，8月，全国15个城市放松限贷，其中，惠州、湛江等10城下调首套房最低首付比例至20%，苏州、厦门等8城下调二套房首付比例，连云港等4城取消“认房又认贷”。
还有利率。
随着五年期以上LPR年内第三次调整到4.3%，再加上央行明确各地首套房可以突破利率下限20BP，房贷利率已经降到了十几年前的水平。
数据显示，包括南京、苏州在内的全国30多个重点城市，已执行首套4.1%、二套4.9%的房贷利率下限。
以前，地方上想放松信贷，尤其是首付比例调低，可没这么容易。
每一个敢冲动降首付的城市，都要面临极大的舆论压力。
所以，前两年，我们总是看到，很多城市尤其是三四线城市，在调低首付比例之后，迅速撤回。
还有限购、限售、购房补贴，放松预售之类的动作。
比如，廊坊对“北三县”和环雄安新区周边县市等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。
长沙减免房地产交易税费，面积小于等于90平方米的二套房契税税率降至1%，大于90平方米按2%计。
长春对进城农民、大专及以上毕业生等来长人才购买个人首套且90平方米以下住房的，可享受200元/平方米购房补贴。
连云港对2021年7月1日后新出让商住用地在2023年12月31日前申请预售的项目，对工程形象进度的要求视同信用考评A类企业。
多的就不说了，总之，“一城一策”的框架立起来之后，会有越来越多的城市被赋予更大权限，用越开越大的口子，刺激楼市销售回暖。
简单说，这是一场事关“地产苏醒”与地方“财政压力”之间的赛跑。
销售起来，开发商才能真正的救起来。
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开发商有钱了，才能去拍地。
土地市场回暖，地方财政支出压力才能缓解。
先看销售额：
2022年上半年，百强房企全口径销售额合计34706亿元，同比降幅达50.3％。就连排名前十的房企，销售额也出现了从30％到50％的同比降幅。
再看税收和土地出让收入：
1-7月，一般公共预算收入（主要由税收构成），自然口径同比-9.2%；
同时受房地产疲弱影响，土地出让收入同比为-31.7%。
粤开罗志恒有一份报告，视角很独特。
他们对东北、华北、华中、华南4个代表性城市进行了财政情况调研，结论有喜有忧。
忧的是：
2022年以来的财政形势，是屋漏偏逢连夜雨。税收收入大幅下行的同时，土地财政以更大幅度下行，债务到期高峰逼近，特别国债和赤字退潮，严控隐性债务高悬头顶。
部分地区的付息、三保就已占据当期财政支出的较高比重，库款支付压力倍增，出现了罚没收入大增的情形。区县财政困境重现，吃饭财政回归。
喜的是：
公有制经济条件下，地方政府有更多的解决办法闯过难关，部分地区穷则思变，积极盘活存量闲置资产、优化支出结构、提高支出绩效、倒逼形成节俭办事业的理念。
短期的开源节流包括盘活存量资产、处置闲置资产，加大国有企业尤其是资源型企业利润上缴，调整支出结构，清理过高标准、范围过广且只涉及部分群体的福利。
中长期的话，提高环保税、资源税税率，推动消费税改革并提高消费税税率；未来适当时机推出房地产税；推动国资、社保改革，减轻社保对一般公共预算的依赖度；推动产业结构转型。
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短期的盘活资产，加大国企的利润上缴，够吗？
当然不够。
国有土地使用权出让收入，就是我们平时说的“卖地收入”。
在分税制改革后，这份收入，是归地方自由支配的。
不仅可以解决地方城建资金的缺口，还用来建保障性住房、建学校、搞农田水利。
同时，它也是专项债付息的还款的重要来源。
没有卖地收入，地方搞基建，保基层运转开支，都会遇到麻烦。
中长期呢？
稳住财政的愿望很美，减轻社保负担，消费税和房产税，新能源和半导体转型，哪有那么容易？
之所以说地产复苏和财政压力之间的赛跑，就是要用“一城一策”，赋予地方更大的调控权限，想办法恢复房地产的支柱地位，在此基础上，才有资格、有底气去谈星辰大海。
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