人口负增长，终于横在了楼市面前
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人口是万物之基。改开以来取得的各项成就，本质上是过往四十年人口红利的兑现。
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八月初，国家卫健委在《求是》杂志刊登文章指出，我国总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。
很多人将其定义为“人口危机”，多少有些荒谬了。
中国14.13亿的人口基本盘没有问题，内需市场还有极大的挖掘空间，但当“人口负增长”即将到来时，很多既定的逻辑、认知，都需要重新审视。
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当死亡人数＞出生人数时，便是“人口负增长”。
2021年，新生儿数量1062万，死亡人数1014万人，人口净增量只有可怜的48万人。
也许都等不到十四五的收官年2025年，就在今年2022年，我们这一代人将会见证历史，见证“人口负增长”的到来。
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净增人口由超千万跌落至不足五十万，仅仅需要十年时间。
十年光景，足以让朝气蓬勃的大学新生，变成冷暖自知的城市白领，十年光景，城镇人口、农村人口都经历了什么？才让净增人口以超20倍的速度滑坡。
高速奔驰的房价，不是唯一的原因，甚至不是核心原因。
“人口负增长”并不可怕，发达国家早就迎来了这一天，真正可怕的正是净增人口的高速滑坡。
2021年人口增长数量，比2020年少了156万；2020年则比2019年减少了263万。
如果人们的生育预期没有在2022年改善，那今年的人口负增长，可能是百万级别。
举两个发生在隔壁的栗子：
[*]日本，从每年增长100万以上，掉到50万以下，用时近40年；从50万到负增长，又花了近30年；
[*]韩国，从50万到负增长，同样是30-40年；
日本人口负增长时，人均GDP接近5万美元，韩国接近3.5万美元，中国才刚迈入万元美元大关，未富先老。
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近来流传一句话，“一切不利于生娃的行业，都危险了”。
房地产、教培行业显然都是不利于生娃的行业，近年来不断高压的重拳打击，便可见一斑。
[*]2020年8月，央行、银保监会等机构出台“三道红线”，融资端的限制，是压垮高周转房企的最后一根稻草；
[*]这是致使全国楼市真正降温的主因，之前各类行政端的楼市调控只是在抑制购房、套利需求。
[*]2021年，高层打压课外教培市场，逼得新东方们转型做起了电商；
谁也没料到，2022年开始，形势突然反转，全国经济的承压，又想起了房地产这条“支柱大腿”。
过去一年里，不间断地出台楼市宽松政策，从早期的“引导首套房贷利率降低”再到如今的“利好政策，应出尽出”，曾被一闷棍撂倒的房地产，摇身一变又成了政策的宠儿。
但目前的“救市政策”，显然低估了救市难度。
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三项反映楼市热度的关键数据，一个也拿不出手，救楼市陷入“越救越差”的怪圈。
更严峻的是，房地产正极大程度地拖累着经济增长的后腿。
某种程度上来看，叫唤了四五年的“经济转型”、“产业转型”在失败的边缘徘徊，房地产的“大鲸落”，并没有让经济“万物生”，反而让市场丢掉了主心骨。
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关于后续的几点判断：
[*]大会在即，稳定是第一要务，通过强力的政策手段、氛围营造，17万亿级别的房地产行业必须修复；
[*]修复的边际在于帮助楼市销量、开发增速止跌，此轮救市与08年、14年背景截然不同，过去要通过去库存来涨房价，这轮楼市只要销量回正，政策、信贷宽松期会及时关闭；
[*]“在国内，没有想做却做不到的事”，各行各业都是政策市，楼市也不例外，怎么撂倒你，就能怎么扶起你，明年的房地产市场，一定会比今年好；
[*]人口是基本盘，负增长会利空远景的房地产市场，但不足以对未来五年、十年之内的短期行情产生实质影响；
[*]负增长时代来临，买房成了技术活，除了别去碰人口规模不断缩小的城市外，即使中心城市内没有价格差的外围区域、开发多年不见成色的城市新区、过分成熟没有增长预期的老城区，能不沾、就别沾。
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