天津楼市，终于跌到底了
刚刚过去的这个八月，是天津楼市行情中最低迷的一个八月。PART01
周期最低
往年的八月份虽然不算旺季，天津楼市基本都能月均成交近万套，甚至突破到万套以上。在22年的八月，却仅仅只卖出6853套房。
在这样一个低迷到底的八月份，倒还比七月份多卖了300套房，造就了楼市本轮行情中，同样历史最低迷的七月份。
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在2021年前八个月，天津销冠楼盘的前三位，尚能达到超千套的成交业绩。到了2022年前八个月，销冠如北辰未来城，也仅仅卖出去771套房。
同期相比，可以看到在售楼盘的整体出货能力，下降了近三分之一。
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这就是小闲一直提醒的，看楼市数据，别看面积、别看环比。一定要看套数，二定要看历史同期！
因为每一套房都代表一次有效的购买行为。每一个月度的历史对比，都是市场映照的真实表象。
三季度的这两个月，称其为灰色秋天，也不为过。
但如果，灰色也是否极泰来的一个征兆呢？
PART02
正式到底
小闲对于走势的判断，是天津楼市在长期的震荡下调、收缩回落之后，终于达到谷底。
在房住不炒不可撼动的大前提下，经济环境不利，叠加对投资购房的严格管控，使早前楼市常见的“囤房”和“投资”行为，在回报收益和操作上的难度越来越高，从而在成交量中彻底挤出了房地产的投资因素。
以刚需和改善作为当前仅存的主流购房需求，天津楼市月成交量从11000套，缩减到当前的6000套水平，可以看做是挤掉投资购房因素后的真实需求状态。
可以对标北方其他二线城市八月份楼市成交数据：
南京是5008套，济南是3988套，西安是5989套，郑州是5713套（七月份），天津的6853套仍保持领先位置。
从城市整体经济环境、城市能级、购买实力、人口现状等多重因素考虑，当前天津正常月份的楼市成交量，应该不低于6000套。
这是当前改善和刚需体量的真实表现，也可以看做是楼市交易量的正式触底。
PART03
药效未现
我们也应该看到，尽管当前已经有利好措施，在尝试推动天津楼市稳定有序回暖，但效果有限反馈不佳。
真正能够为楼市提供强劲动力的工具尚未使用，天津楼市政策工具箱，没有完全放开。
政策工具箱应用未用的原因，个人推测可能有以下几点：
第一，天津楼市尽管也出现保交楼、保兑现的问题，但没有形成风潮，尚在可控范围，整体形势稳定。
第二，楼市库存量的去化还没有达到预期，在未达到去库存目标之前，不想刺激楼市形成新库存增加。
第三，天津不依靠土地财政这话既然说出去了，总得证明一下吧。
第四，与其在调整中遭遇意外，不如在稳定中避免风险。这是本市一贯性格。
PART04
乐见筑底
当前楼市的价格内卷非常明显，比如在北辰，宜兴阜远洋未来城的价格不升，那么整个北辰东部环内的所有楼盘，都只能折价相陪。
再比如在津南，新鸥鹏教育城的售价就低在那里，一家之力钳制住了辛庄、国展西板块方圆十公里之内的楼盘报价。
如果不是经济环境和房住不炒的叠加，天津楼市不论是楼盘售价还是成交量，都不会落到当前这个地步，所以对于自住购房和刚需而言，入手不亏，上车正当时。
未来的变数，就在于对二套购房何时放开，是否按照预定方案，正式公布放松限购的细则措施？话说拖延了半个月，总要有个结果吧。
不能说放松限购方案的颁行，一定会让未来天津楼市一定进入上升通道，但肯定会对现有楼盘的预期造成影响。
诸如新鸥鹏、未来城、富力新城等，各个板块内的底价标杆楼盘，它们的价格一旦松动，必然形成漩涡效应，带动楼盘在微提价与走量之间不断尝试，反复寻求平衡。
毕竟，房企在天津破本销售的状态，已经太久了。
PART05
积极选择
从购房者的角度，喜闻特惠、乐见低价，但这个低价一定是建立在合理成本之上。
破本价格的出现，必定意味着房企要在品质上找齐。毫无逻辑的降价，对购房者而言未必是好事。
对于房企，认亏是面对当前楼市的态度，而减亏是计入考核必然目标。
当绝大部分房企，都采取减亏措施的时候，交房的整体品质力同比前几年，下滑就是必然现象。这个时候，选择就非常重要。
选企业与选现房同等重要。选择库存充足，未来持续深耕天津的房企，尤其重要。
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