房企高管年中看楼市：在复杂多变的市场，要学会适应业绩下滑
本文来源：时代周报 作者：胡天祥又是一年“中报季”。
和往年一样，今年各大房企的业绩会依然选择线上举行。不同的是，过去两年房地产市场持续调控产生的效果，在刚刚发布的一张张财务报表上得到充分体现。
告别高增长，销售额及利润双双下滑成为多数房企都在面临的客观事实。
中国指数研究院的报告显示，2022年上半年，TOP100房企累计销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%。其中，销售额超千亿元的房企9家，较去年同期减少10家；销售额超百亿元的房企85家，较去年同期减少47家。
万科董事长郁亮今年年初在集团年会上发言，提出中国房地产已经进入“黑铁时代”。在他看来，今后房地产市场分化会越来越明显，行业规模也会开始萎缩。“今年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，要么死、要么活，没有中间状态。”
万科在业内素以谨慎著称，但此番言论传递出的危机感却是历年少有，不少地产从业者自然也是半信半疑。结合今年上半年各大房企的业绩表现，郁亮的发言并非是危言耸听，而是提前做好了最坏打算。
“对于房地产市场的变化，我们作为管理层也提前预判到了，但其剧烈程度确实超出预期。”碧桂园2022年中期业绩会上，总裁莫斌并不讳言公司所面临的压力。
旭辉董事局主席林中也在业绩会上坦言，公司在去年年初亦没预料到如今的环境。“今年房地产行业进入深度调整年，这让房企意识到高增长只是行业的一个阶段，需要回归理性。”林中认为，面对地产新形势，公司要把风险摆在第一位，利润和规模次之。
显然，各大房企的压力测试，仍没有结束。
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图源：图虫创意
反思
古语有云：“静坐常思己过”，意思是一个人独自静坐时，要经常反省自己的过错。对照今年房地产行业，面对难以支撑房企继续高增长的市场环境，以及各类超预期变化，许多地产高管纷纷开始了自我反思。
“我想借这个机会，给大家道歉。”8月15日，建业地产召开投资人沟通会，董事长胡葆森以诚恳的语气作了开场白。他说，建业创办了三十年，第一次出现了经营上的亏损。作为一个决策人，除去道歉以外，这段时间一直在进行着深刻的反思。
胡葆森是房地产界公认的大佬级人物。1992年，由他创立的建业地产从河南起家，之后逐渐发展成为河南房地产行业的龙头企业。
但面对复杂严峻的市场局势，即便强如胡葆森，亦是难挽业绩下滑颓势。2022年中期财报显示，建业地产实现收益73.01亿元，公司权益持有人应占亏损为56.05亿元。
建业地产首席财务官赵瑞昆在沟通会上将亏损归因于五个方面，其中包括销售同比下滑、疫情影响导致工程进度推迟、年内交付体量下跌、结转收入减少等。
“总结来看，上半年亏损是资产相关的评估减值、存货减值等一系列的减值导致的亏损。”赵瑞昆表示，下半年公司将通过提升销售去化、保交付等多种措施，一定要实现盈利。
和建业一样，刚迈入“而立之年”的碧桂园，多项财务指标也出现不同程度波动。
8月中旬，碧桂园召开投资者电话会议，莫斌首先就对业绩波动主动道歉，并详细解释了波动原因，包括市场处于下行周期，本期结算项目销售毛利较低；为保障现金流平衡，公司部分区域对要出清的资产做了一些量价平衡的安排；基于谨慎性原则，公司计提了资产减值等。
莫斌还反思了公司过去数年在管理决策上的问题。“在市场上行期以及增长惯性下，公司对部分市场及项目的选择缺乏审慎原则。所以市场下行之后，和市场预期出现较大反差，也造成了一些投资上的失误。”
如果立足当下，面对此轮行业下行周期，碧桂园整体风险依然可控，且具备了较强的“恢复力”。
“多项关键财务指标都还是正数，目前房地产这个大环境，表现已经很不错了。”一位房企中层告诉时代周报记者。
但莫斌在内的管理层们，依然主动承担了业绩波动的责任。莫斌重申，下一步公司将在市场分析、政策研判、冷静投资、区域布局、授权管理等多个方面进一步加强，并把工作重心放在保证现金流、资产负债表及利润平衡。“同时也请广大投资者放心，管理层有信心把企业竞争力越做越好。”
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图源：图虫创意
上海一位房企高层人士告诉时代周报记者，房地产进入“黑铁时代”后，房企不应再奢望未来的市场还会有高增长，平稳的市场，反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。
筑底
2014年，万科首次指出房地产业已经从“黄金时期”逐渐步入了“白银时代”。2022年，万科直接跳过“青铜时代”，提出房地产已经进入到“黑铁时代”。
“黑铁时代”下，房地产市场还会不会继续下探？
在中期业绩会上，郁亮再次给出自己的预判。郁亮认为，从短期来看，市场已经筑底，但是恢复是缓慢和温和的过程。
“现在来看房地产，稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标，前两个基本已经实现了，稳预期出现了比较大的挑战。稳预期问题就是信心问题，在行业冬天里，最重要的就是生火取暖。”郁亮指出。
莫斌也认为，目前房地产市场已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候。“但市场信心的恢复不会那么快，时间长短具有不确定性。公司已经把预算从今年6月份做到了明年6月份，预计明年年中市场会恢复到健康发展的阶段。”
龙湖执行总裁陈序平则表示，今年6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象。公司预判今年是低开-触底-向好的态势，全年房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场回往向好的方向走。
经历过前期的黄金时代、白银时代，黑铁时代带来的行业阵痛在所难免。但用结果判断，行业规模为王、杠杆为王的非理性增长模式走到了尽头，高质量发展成为当前房地产行业的主旋律。
行业的重新定位，带来的是底层逻辑和运行规则的改变。
谈及下半场市场格局演化趋势，中国海外发展董事局主席颜建国提出了“三个分化”：一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。
万科总裁祝九胜坦言，短期来看，房企毛利率承压仍会是普遍现象。长期来看，房地产的毛利率终究要回到社会平均水平。“只有那些能够深刻洞察客户需求，经营效率能够提升的房企，能够取得高于平均的回报。”
龙湖集团董事长吴亚军则表示，房地产市场整体会从西部往东部走、从二三线城市往一线城市、强二线城市走，从一个洼地形成一个新高地。“所以结构性机会还有，关键在于你是不是剩下的玩家，能不能抓到这个机会。”
一场新的“长期主义”竞赛，刚刚拉开帷幕。
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