上海楼市“潜规则”，血亏2000万的教训
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/c9a13b4d09ad4a06a2c4daabf3790fea~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=17LfxWghfenBtiPnoudcBpQ%2FMRQ%3Dhttps://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/1ffd12031d57488b8735a58bc5904115~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=RQBE%2FMILnnhajPRpCy5odT340QE%3D
在普陀万里有一个特别好特别豪的小区，说出名字来大家都知道——中鹰黑森林。
主力户型都是两百平以上的大户型，绿化率、产品力十足，说是上海知名豪宅，并不过分。
但很奇怪房价就是涨不起来，
2017年的三期新房价格是12万/平，现在二手的价格是14万/平，完全跑输大盘。
要知道，2017年，12万的单价：
可以买徐汇滨江的尚海湾豪庭，单价11万/平，现在20万朝上。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/d145cc178ebc4e7f84c8323529b30342~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=keIVMS%2BvIQ9sm6HxldsVC7ET7L4%3D
或者同是徐滨的中信君廷，当时单价12万，今年也得20万了。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/51bbdb6c377e43dfa50df70961cea189~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=eCfUU2KJNOhjwgTupyBZmvQ0oEs%3D
或者买前滩的中粮前滩海景壹号，当时单价9万多，现在18万，翻倍的行情。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/893fc993dac3498eb0050f2704088fdd~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=6Ahu7egovtkZC2b%2FWxT5w47Mf4A%3D
不管买哪里，都比买万里的中鹰黑森林涨幅高太多。
以200平的面积，2400万的总价算，当年买入中鹰黑森林和买入前滩或者徐滨的差价，现在可能接近两千万，血亏……
别人都在涨，就你不涨，那不就是跌吗？
其实中鹰黑森林房子本身没问题，全玻璃外墙，科技感十足，问题是万里配不上这个总价。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/6520a03b25d240f79861a9d63cc8f955~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=3d033WoWDa3T644Ollp0XMShN1o%3D
从2020年初到现在，上海市中心豪宅基本都是翻倍的涨幅，而中鹰黑森林却涨不动。
因为这个地段真的很一般，没什么人知道，不要说对标黄浦老静安，长风大宁都比它强太多。
两三千万的房子，没几个人愿意买在普陀万里。
据说郎咸平就住在这个小区，作为大经济学家，买房选筹可不太行啊。
和中鹰黑森林同样错配的，还有一个项目是闵行颛桥的上海星河湾，品质很好，面积很大，总价很高，地段很差，
所以项目一定要与地段匹配。
上海楼市里，每个板块都有自己的清晰定位，刚需，改善和豪宅一目了然。
如果超过板块上限的总价，就会有些尴尬，典型表现就是流动性差，涨不起来。
今天就把上海比较火热的几个中产板块挑出来，说说他们的总价上限。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/647e436787a44015b7a6c90d35535059~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=Sf9oSf%2B3753%2FDRiRtfsQpArsDGY%3D
大宁
大宁，北上海的明珠，中环一带的领头羊，其商业、教育、医疗、交通各项配套都很牛。
闸北实验小学是全市顶尖的公办小学之一，大宁国际小学也不差，它俩对口的风华初级中学也很牛逼。
大宁灵石公园也是十分稀缺的绿地资源。
这里的标杆楼盘是大宁金茂府，现在价格已经站上了16w，次一点的选择是慧芝湖花园和宝华现代城。
不过，大宁的价值认同差了点，这里本质上还是一个高端点的中产社区，建议总价上限2500万。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/bec95947ffbd40f39596c83446525123~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=TdewwCMWJ2mLaSox8ekdfLDfS1o%3D
古美
中产在闵行买房，古美可能是最好的选择之一
地段中环附近，交通便利，城市界面良好，社区氛围浓厚。
教育资源也是不俗：平南小学，上海实验学校西校。
另外漕河泾产业园区近在咫尺，古美很好地承接了这部分客群。
总的来说，古美各方面配套都均衡到极致，没有明显的短板。
古美的标杆项目是万源城。
古美买房，最好的选择就是1100万左右在万源城买个功能性的小三房。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/c7526b68a4f64fba8a261de37800e4f0~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=10DdgYMeV7G3pEoCbU%2FNwc%2BI4fo%3D
古美的定位也是中产社区，建议预算不要超过2000万，最高预算不要超过2500万（万源城御溪的独栋别墅不在讨论范围，因为太稀缺）。
超出这个预算，可以去闵行中环内的地段金虹桥看看，金虹桥的古北壹号和臻园，都是上海的顶豪之选。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/621dba85a94242efb1b92f1746e154d8~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=VtUCm6WNC5eJuVTMj5YVN31ih2g%3D
长风
长风是普陀区城市界面最好、居住品质最高、有钱人最多的地方。
长风的商业设施很强，自身有中环真北市级商圈，板块内部布局合理，基本每个街角处都有配套商业。
长风的产业区发展地也很棒，总体量超过150万方，已经有大量企业入驻。
最绝的是这里居住氛围，中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，拔高了长风的层次。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/8400de2135d043ff95e3215609ad72d1~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=aDVpttUIgMKjwA%2FpmjHaTT063bs%3D
相比真如，长风更像是普陀的亲儿子，其产业、商业、医疗、教育在普陀区都属于王者地位。
如果你想在浦西内中环买个大平层，长风真的是不错的选择。
鉴于这里的房子整体房龄更新，户型面积更大，所以长风的总价上限更高一点，建议预算不超过3000w。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/0a0243a8a1984c2d885fca86d05c4fa6~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479169&x-signature=FWH29F3ABNX8XYb7%2FNY1H0NnUic%3D
新江湾城
论居住品质和业主圈层，新江湾城绝对是杨浦的扛把子。
这里以前是军用机场，后来机场搬走之后，被开发为第三代国际社区。
现在这里人口低密，环境优美，而且拥有杨浦最好的公办初中——上音实验学校，吸引了一大批注重教育的家庭。
对于杨浦和宝山的有钱人来说，没有比新江湾城更好的地方了。
这里的房子整体房龄都比较新，别墅大平层扎堆，且户型都比较大，总价也比较高，圈层很纯粹。
这里最好的房子是新江湾首府、中建大公馆。
不过，新江湾城的地段真的一般，处在浦西的东北角，但杨浦人民选择太少，建议预算不超过3000w。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/4cbe75dcdc0f4424a21992413634c362~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=KqSkWKRmXmcbfJBH%2Fmz4VCzX%2B6A%3D
瑞虹新城
虹口区居住品质最高的地方，必然是瑞虹新城。
这里浦西内环内少有的成片开发的中产社区，城市界面很新。
当年的流氓窟虹镇老街被瑞安打造成这样一个居住IP，很不容易。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/32573e4d12974cfc8ae0125e6bd63614~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=UbgloDqlbeUh3hGgn8FMv%2FmvRDc%3D
瑞虹新城5期
商业配套上，去年太阳宫已经开业，周边居民终于不用再远去五角场逛街了。
另一个关键点是，北外滩住宅其实很有限，瑞虹新城就成为北外滩的专属后花园。
当然它的价格也是不低的，瑞虹新城悦庭的成交价，已经在15w以上。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/a19e7675e0e24a43b784ea11699bcd6a~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=3V2PNAjiflbz7Xj4W5j2%2Bt24X%2FY%3D
总体来讲，瑞虹新城是属于中产以上、豪宅之下的存在，3-8期房龄更新，品质更好。
在上海市中心豪宅大涨之后，瑞虹性价比凸显，建议预算不超过3000w。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/430dccb3e5fd4c759beb2489f6b43b50~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=v8M2oA5H5xoykhjZzOwtMldbI%2F0%3D
北蔡
在地图上看，浦东北蔡的区位优势很明显，北接花木，西接杨思前滩，东靠张江。
金融高地，企业总部，科创中心，周边的一众富邻给北蔡带来了大量的优质客群。
北蔡最值得关注的区域，是大华锦绣华城片区。
整体来看，北蔡尤其大华锦绣华城片区的城市界面、居住氛围都很好，居民素质也比较高。
商业，交通，教育配套亦不俗，是浦东中产家庭的均衡之选，而且价格也比较实在，未来预期跑赢大盘没有任何问题。
建议预算上限2000w。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/cd002146652d4452bc4e737dc76f30a9~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=ZNfwOqDU7GrmsydyYkLdWWI6Uog%3D
联洋
联洋是上海第二代国际社区，这里是上海金融精英的聚集区，据说陆家嘴一半的基金经理都住在这里。
陆家嘴的滨江豪宅高不可攀，联洋这个大型的居住社区很好地承接了数以万计的金融从业者。
金融精英们个个都是名校毕业，对后代的教育自然很关注。联洋又是个强力教育板块，完美地匹配了购房者的需求。
疫情期间因防疫指南而出名的仁恒河滨城，是联洋板块的标杆产品。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/1727edaeea444f3d963183f18f13f2c6~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=hVjZXnU5sJrDtbf1p%2B1yxJte2Jc%3D
联洋建议总价上限，3000w。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/bb3c0450fed742869d5e83ad71d299e4~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479236&x-signature=kr%2BxRo%2FydgqEIPWWxo0WRljsq0Y%3D
3000w的总价，是目前上海楼市里中产改善与豪宅的一个分水岭。
上了3000w，买房一定要注重地段，具体建议就是往中央活动区靠一靠。
因为豪宅买的是稀缺，买的是圈层。
地段稀缺，产品稀缺，景观稀缺，圈层统一，才是买豪宅所要追求的几个要素。
而中央活动区，这是一个比内环内还小的区域，可以说是“市中心的中心”，地段价值毋庸置疑。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/3fbb677c3c1c4134adc43e4e0f3fec40~tplv-tt-large.image?x-expires=1977479329&x-signature=WON26CEln6GfaH%2BaV8ss1iZYAVo%3D
2035规划图
在最近两年上海楼市的一轮行情中，CAZ区域更是完成了价值回归。
毕竟只有在CAZ里，才是大家眼中的上海。
最后，买房不要错配，就像结婚，讲究一个门当户对。
门不当户不对的婚姻，很难有一个幸福的结局。
大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。
页:
[1]