楼市启动复工潮！央行出手，财政贴息，提振购房信心的关键一步
楼市的水，说来就来。据财新8月29日报道，记者从多个独立信源处确认，这笔专项借款初期规模达2000亿元人民币，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排。
后续，中国进出口银行可能也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。
这段话，简要概括，有三个重点：
1，2000亿的规模是“初期”，后面还有更多的钱。
2，央行出手，指导国开行和农发行贷出去，后面可能还有进出口银行。
“国家队”的成色太浓了。
3，来自中央财政的贴息，这级别，不用多说了吧？
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请注意时间，8月29日。
在8月19日晚，央视新闻报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
从宣布，到落地，只过了10天。
对楼市来说，这2000亿，能发挥多大作用？
1，专款专用，是房企复工的关键。
先看哪些开发商现在缺钱。
4月份的时候，针对12家房企纾困，金融管理部门已分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司开会指导，12家房企包括恒大、世茂、融创、富力、中梁、中南建设、绿地、阳光城等。
再计算，这些缺钱的开发商，欠多少施工款。
对应在财报里，就是已售商品房未支出的建安成本。
假设建安成本占房价的比例是30%，那就是已经卖出去了多少房子，也就是合同负债，即预售资金的30%。
这笔钱，粗略估算，需要5400亿。
看起来，2000亿似乎是不够，但有一点不要忽视：
之前蓝白跟大家聊过，这次的专项借款，强调了“专款撬动，银行贷款跟进”，这说明：
盘活烂尾楼，光靠这笔钱还不行。
这笔钱进到项目公司，只能用于施工。
如果还有可售货值，银行再给开发贷。
项目完工，销售这一块能补上来，就可以实现贷款-还款的闭环。
我们可以参考当初的棚改模式。
在2014年，为支持国家开发银行加大对棚户区改造重点项目的信贷支持力度，央行在当年4月创设了PSL。
此后，PSL贷款对象，扩展到农发银行和进出口银行。
PSL余额从2015年5月的6459亿，一路上升至17年2月的2.2万亿。
我国2014年棚改货币化安置比例为9%，2015年比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，2017年更是达到67.7%。
这个模式是怎么搞的呢？
第一步，央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款。
第二步，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款。
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第三步，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。
专项借款模式，当然跟棚改PSL不同，但同样有可借鉴之处。
2，会极大地提振购房信心。
为什么今年各种宽松措施都上了，解除限购、限贷和限售，现金和税费补贴，房贷利率降到4.25%的水平，数百个城市都在放松楼市调控，楼市还是没有起色？
因为，停工烂尾的消息发酵，互联网加速信息传播，导致大家没有购房的信心。
如果停工楼盘问题不处理好，任凭利率和首付降得再低，限购门槛多低，补贴有多猛，都无济于事。
你很难让那些一边刷着停工短视频的刚需，另一边又掏空六个钱包，就为了省那么点月供和首付，就冲进楼市买房。
任何一个头脑清醒的人，都不会这么做。
只有看到工地上塔吊在动，运输建材的大车出入，热火朝天的工人们，才能勾起买房的欲望。
影响购房信心的因素，当然有很多。
比如，日趋保守的生活态度。
2022上半年，人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿。
其中，住户存款增加10.33万亿元，创出历史同期新高记录。
今年，居民的储蓄意愿，达到了历史顶峰。
高善文指出：
预防性储蓄的上升，必然对应着消费开支的大幅下降，进而可能导致宏观的剧烈收缩。
人类在面对重大的不确定性时，一方面表现为预防性储蓄的上升，另一方面表现为强烈的风险回避行为。
当人们的风险偏好重新恢复，这些钱，才能从存款市场回流到权益市场、房地产市场和实体经济端。
修复风险偏好的第一步，就是楼盘复工。
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工地不复工，利率降得再低也没用，这是购房者对房企最起码、最低底线的要求。
事实上，最近各地都启动了对停工楼盘的帮扶。
比如在河南，洛阳的瀍河回族区7月18号开了问题楼盘化解处置推进会，驻马店正阳县是17号开了推进会。
平顶山是15号开会，新华区9月底前化解完毕，巩义更是直接说，所有问题楼盘都已经化解。
还有四川绵阳盐亭县、广东茂名电白区、广东河源、重庆高新区、陕西咸阳，都在7月份有行动，也都是专班处置，科室帮扶，划定时间表。
一边是来自央行、国开行、农发行的保交楼资金支持。
另一边，是各地全力推动的帮扶对接专班。
请记住2022年8月份这个时间点，当房地产的“负反馈”已达到极致时：
春风吹又生，恢复购房者信心，终于迈出了关键一步。
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