买房人的好消息：取消预售和取消公摊面积，国家终于“出手”了
今年以来，尽管全国各大城市都在密集发布措施救市，但“房地产市场仍然呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段”。这话不是我说的，是国家统计局高层付凌晖亲自承认的。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/0c2789ebda8044d182e99becb2f763b2~tplv-tt-large.image?x-expires=1977216652&x-signature=xp4WKEutySUpTp9w59RPTpVPNSU%3D
从各个层面的数据来看，其实也佐证了这一说法：销售端，1-7月商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%；投资端，1-7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%。其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%；新增贷款端，1-7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款，分别同比下降28.4%、11.4%、37.1%、25.2%。
尤其是居民中长期贷款，相比往年更是“腰斩下跌”，这意味着什么不言而喻：房地产迎来前所未有的低迷，老百姓没兴趣买房，更没有投资的欲望，有的只是努力存钱的打算。央行数据显示，今年前7个月，居民储蓄合计同比增加3成以上。
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房地产不景气，地方财政也跟着受影响。事实上，近期有多个城市释放了“财政吃紧”的信号：四川阆中一次性拍卖公办学校、行政机关等175家单位的30年食堂经营权；河南郸城因连续多月无法发放驾驶员工资，全市公交车停运；广东惠州博罗县，因公交企业经营困难减少班次。
当然，最值得说道的是四川乐山，同样是财政吃紧，但人家却摸索出了解决问题的好办法：一次性17亿卖断未来30年的大佛景区主营收益权。这个剧情，是不是跟姜文导演的电影《让子弹飞》中，葛优扮演的师爷说“鹅城的税收到90年以后”的剧情，似曾相识？
另外还有一个结果，很多人可能都意想不到：今年上半年是自1992年以来，30年来首次，地产对GDP贡献转负。
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当然，这个结果也是很多城市不想看到的。很多专家经常高喊着“经济高质量发展，要打破对房地产的常规路径依赖”，这种话说起来简单，但是真正发生后，很多城市又无法承受这个结果。
这同时也反证了，为什么过去一二十年，房地产能高速发展？其实解释起来就一句话：在各类投资中，房地产投资同时满足了居民储蓄保值增值的需求，和地方对GDP、财政、税收收入的需要，形成了完美的储蓄替代。
经济学家马光远说，“房地产的支柱地位一百年不会变”。这话虽然听着刺耳，而且很多人不喜欢听，但却道出了很多城市对房地产路径依赖的发展的本质。
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明白了这些道理，我们也就可以很好地理解，为什么今年以来，全国从上至下几乎是步调一致地在积极救市了——房地产稳，与之相关联的上下游行业才能稳，经济才能稳。
据不完全统计，去年三季度以来，全国已经有220+城市出台稳楼市政策，总出手次数超过700次了。降准、降息、解除限购、取消认房认贷、公积金新政、发放票、发放购房补贴等，可用的手段几乎全用上了，为什么楼市还是难以复苏？
个人认为主要是三方面原因：第一，国家对房地产实现良性循环和健康发展的底线其实一直没变。
这主要体现在两个方面：一方面对房地产仍然是采取“坚决不大放水”的施救逻辑。金融之“水”，其实是最能为房地产“解渴”的。事实上，回顾过去二十年，我国每一轮房地产大牛市，基本上都是金融货币政策最宽松的时候。但俗话说得好，水能载舟亦能覆舟。
另一方面，楼市经历长达一年之久的“降温周期”，尤其是今年上半年，对GDP贡献开始转负。但官方的态度仍然是“坚持房住不炒”、“满足老百姓的合理住房需求”、“促进房地产平稳健康发展”。对于很多专家建议的“解除三道红线”，更是不予理会。
第二，房地产的各项指标迎来拐点，这决定了未来房地产不可能再迎来高速发展，房价更不可能再复制过去的狂飙式上涨。一句话，人口、城镇化率、老龄化、供求关系等重要指标，均预示着，我国的房地产已经达到顶峰。
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第三，也是非常重要的一条，公摊面积制度和期房预售制度，对购房者天然不公平，正在劝退买房人。个人一再强调，本轮楼市冷得快且难复苏，期房预售制度“功不可没”——“三道红线”新政下，靠高周转、高负债、高杠杆壮大规模的开发商，瞬间被“断了奶”，叠加销售不景气，回款锐减，于是开始集中出现债务暴雷。最开始，开发商内部还能靠挪用商品房预售资金等拆东墙补西墙勉强维持。实在坚持不下去，也只会宣布债务违约。其结果就是很多项目停工、延期交付。买房人的合法权益无法得到保障。
这种情况发生得多了，自然整个房地产市场都弥漫着“负面消息”，买了房的胆战心惊等着交房，准备买房的，也赶紧打消了买房念想，延迟购房计划，持币观望。买房人集体“躺平”不买房，就出现了我们文章开头所说的局面：房地产销售、投资、贷款均大幅萎缩，进而影响土地市场，对地方的财政收入造成巨大压力。
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一句话总结就是，当下的楼市，房价预期扭转和买房后交楼无法得到保障，才是买房人“不敢买房”的真正原因。这也是为什么，今年以来，首套房商贷利率已经将至历史最低点4.1%，同时各地的公积金贷款额度也创下新高，且很多有潜力的城市也基本放开了购房门槛，但都始终无法提振市场信心但根本原因。
“保交房”虽然不能彻底让房地产复苏，但至少短期内能提振买房人的信心，对于“救市”的重要性不言而喻。那么国家和地方又是如何做的呢？
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买房人的好消息：取消预售和取消公摊，国家终于“行动”了
首先，针对期房预售制度，各地纷纷升级了资金监管政策。媒体报道，今年7月以来，长沙、东莞、杭州、西安、郑州、青岛、嘉兴、汕头、沧州、深圳龙岗区等多地，均采取措施收紧预售资金监管，要求预售资金存入银行专用监管账户，专款专用，不得随意支取和使用。
以九江为例，直接公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。同时九江市住建局明确表示，取得商品房预售证的项目，将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号；再比如青岛多家银行已经开始执行，“楼盘封顶后再发放按揭贷款”的政策。
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其次，取消期房预售，福州、北京、合肥等多个城市终于“动手”了——虽然不是大家想象的开始“全面取消预售”，但也跨出了第一步：把“现房销售”写入土拍文件。尤其是北京，在第三批集中供地中，18块地块有13块设置了“竞现房销售”环节。
众所周知，北京历来是全国政策出台的风向标城市，北京率先将超过70%的项目实施“现房销售”，不仅将“取消预售”提上了日程，更对其他城市起到了模范作用，有很强的参照意义。比如合肥，在第三批出让的土地中，有一块开始试点现房销售，很难说不是受比较新政的影响。
一提到期房预售，很多专家总爱赞扬其历史功劳，更有不少人强烈表示反对，比如北师大教授董藩，三番五次强调预售制是房地产“最伟大的发明”。预售制的种种弊端，我们已经强调了无数遍了，取消也是大势所趋。尤其是在现如今房地产进入黑铁时代、购房需求锐减、城镇化进入缓慢发展的大背景下，期房存在的价值几乎为零。
有人说，不需要取消预售，只需要加强监管就行，对此我们想说的是，这种纯粹是“搪塞”之言。期房预售暴露出来的问题，单纯靠加强监管、提高规范是很难彻底解决问题的，唯有从源头上“取消预售”，才能真正保障购房人的合法权益。
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其次，取消公摊面积，内蒙古也跨出了第一步。8月24日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复委员王凤华《关于规范房屋“公摊面积”的提案》中称：委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对维护老百姓切身利益具有积极的作用，因此我厅将取消“公摊面积”的建议，列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。
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和取消预售制度一样，虽然取消公摊面积目前也仅限于“上报住建部”，但这是官方首次正面回应“取消公摊面积”，具有积极的意义。在易居研究院专家严跃进看来，“这势必将使得过去民间讨论较多的问题更受政府层面关注。”对于处理好公摊面积的问题，对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本，具有积极作用。
取消期房预售和取消公摊面积，国家终于“行动”了，毫无疑问这对于买房人来说将是实打实的好消息：前者能最大程度保障期房按质按量如期交付，未来买房人提前还贷款，购房首付款不知去向等问题都会逐步得到解决；后者可以让买房人免受公摊面积的不公平待遇，尤其是公摊面积制度中逐步透明化，这将让开发商虚报公摊面积，无处遁形。
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