大湾区楼市，接下来如何走？
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文 / 子木
连续半年多政策救市后，楼市的货币阀门终于被彻底放开：
“允许运用信贷政策，一城一策，支持刚性、改善型住房需求”。
这是历史首次提出“信贷托市”。
楼市的本质是货币，这意味着小水滴涓终将变成大水漫灌，市场格局会掀起翻云覆雨的变化。
信心是否可以提振，已是其次，最重要的是，距离资金最近的地方，一定会加速发酵，从而推动核心资产，逆势上涨。
“货币超发-资金避险-核心资产”，这条链路，任何经济主体，都无法逃避。
那么到底哪些城市距离资金最近？
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纵览全国排名前20，无外乎五大城市群：长三角、大湾区、京津冀、川渝、长江中游，这些都是资金的第一受益地。
接下来我都会以专题的形式一一帮大家去盘点，这段时间正好在大湾区调研，便以此为起点。
大湾区楼市一直都是全国行情的风向标，在经过一年时间的回调后，已经彻底回归理性，底层逻辑扎实。
一些城市已经沉入底部，蓄势反弹，一些城市还需要继续等待泡沫消散，哪里值得买，怎么买，下面子木为大家解析。
01 深圳
两年前，我曾给深圳起名，“炒房第一城”，后被全网广为传播，现在看来，却成了“悲惨第一城”。
根据8月份数据，深圳整体的去化周期已经达到50个月，刷新历史最高值；
成交量方面，上半年也创下了2009年之后，16年以来的新低，惨淡之至。
去年联系的几家深圳中介门店，关了一大半，而认识的中介，有的转行去送了外卖和快递，也有中介，直接回老家开小店，彻底离开深圳。
中介小虎，在深圳一家中介巨头机构任职，他说，Q房网今年一直在裁员。
前几天公司对外还发了一份求救信，大体意思是，全国前50的房企，暴雷、资金断链的占了2/3，导致6亿新房佣金，遥遥无期。
叠加楼市成交长期低迷，企业资金流压力巨大，入不敷出。之间在深圳有400多家门店，现在仅剩下200+家门店。
中介极其内卷，甚至有时候为一个单子大打出手。上半年，大概30多个中介，1个月里只有1个人能成交1套房，而进入下半年后，可能是1/40，甚至1/50。
作为店里长期的销冠，小虎也没了信心，不知道何时能熬过去，或者能不能熬过去，如果不好干，就干脆去抖音卖唱了。
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深圳楼市最大的问题，不是人们没钱买房，而是“不敢买房”。
归根结底，还是二手房指导价。
深圳是最早出台这个政策的城市，但现在，几乎所有城市都取消了指导价，唯独深圳还在坚守。
从今年3月份后就陆续传出深圳要放松指导价的传闻，后来慢慢又都没了消息。
二手房指导价施行的这一年多，扛不住的二手房业主纷纷降价出手，拉动大盘持续下行。
跌得最多的是坪山、罗湖、龙华、龙岗，而福田、南山、宝安、光明等已稳住了跌势，开始触底。
可以看到，东部的房子相比西部不那么抗跌。
现在深圳的房价，不少小区已经跌回至2018年。
这个数据很恐怖，意味着这几年在深圳买房的客户，不少都被高位套牢。而今年上半年很多人买房，以为抄到底，结果接了飞刀。
这种二手房指导价带来的恐吓效应，对市场信心的打击巨大，纵使是刚需也不敢轻易上车。
刚需不敢上，市场丧失流动性基础，二手房业主更无法置换改善，整个链路都是割裂的，这便是深圳楼市惨淡的主要原因。
对于深圳楼市，只有两个选择：
指导价“不变”，房价“横盘或跌”；
指导价“松”，房价“涨”。
深圳是一个极容易炒作的城市，房子稀缺，市场资金流动充沛，大家都愿意把钱塞进楼市。
现在能稳住房价，调控成果来之不易，也是在为未来的刚需着想，让更多的年轻人在这里有落脚的可能性。
然而今年，楼市+互联网双双暴击，深圳整体经济失速。
二手房指导价本是对二手房市场调控，结果拖累了新房市场正常运行，让这座完全不靠房地产过活的城市，压力山大。
摆在深圳面前的，是一道艰难的选择题。
不过，深圳这座城市从来不缺乏经济的内生动力。
咖啡厅、餐店里还能听到人们在讨论做生意，大环境不好，但创业心不灭。
电子产业、跨境电商等等都在加速转型。更有意思的是，深圳涌现出一批审美力很强的服装供应商。
一个朋友说，现在几乎全中国最强的服装设计师都在深圳，把最前沿的服装输送到全国各地。
到了晚上，街巷的门店坐满了撸串的年轻人，有说有笑。
停下房地产的这一年，深圳踏实了许多，走得更加稳当，让市场更加专注于实体，人们更享受公平环境带来的机遇。
作为购房人，这段时间要做好两手准备，进入持币待购的状态，对于深圳来说，要么癫狂要么冷淡，没有中间值。
万一二手房指导价松动，就可以抢跑上车，挤压一年多的需求+货币泛滥，很容易形成一轮新的涨幅，尤其是福田、南山、宝安等中西部区域，很容易出大行情。
我们猜不中政策如何变化，但能踩中行情的节拍。
02 广州
广州老大哥今年也不太好过。
去年行情有一波涨势，紧接着被调控而后又被放开，像被一张巨大的手，搅得乱糟糟。
数据显示，今年前8个月，新房仅网签了47951套，同比下降36%，相当于近5年的最低值，二手房也在近几年的低位徘徊。
广州很大，大到有时候误以为是好几个市场的集合。
花都、从化；
越秀、天河、黄埔；
海珠、荔湾+佛山核心区；
番禺、增城；南沙……
分别是不同的市场和行情。
可以说，广州是整个大湾区内，分化最严重的市场，这也导致远郊区域价值力，日渐薄弱。
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一个读者跟我说，2018年就买入了增城，大概2万多一平米，而现在1.8万都卖不出去。
从化、花都更不用说，是全广州库存最大的地方，又不在经济的发展主轴上，长期萎靡，这些年房价跌了很多。
这些区域可能会陷入长期的横盘趋势。
广州未来最大的“赌地”是南沙，但这两年看起来，跟深圳的前海、珠海的横琴相比，逊色不少。
大家都是国家级新区，但导入的资源效率却不同。
深圳前海旁边是宝安和南山核心区，珠海更是纵一城之力打造横琴新区，而广州南沙，距离较远。
单基建配套就需要时间去沉淀，更何况深圳还想把黄埔发展壮大，资源造成了一定的分流。
广州最有价值的资产，是核心区的次新改善物业。从今年行情可以看出，上半年广州越秀天河的豪宅卖得异常好。
但房龄高的二手房，价值在持续衰退，甚至连老黄埔这种地方，老破小都难以抗住跌势，应尽早甩掉。
为了稳住楼市，广州今年也没少做努力，一直在用政策刺激楼市需求，比如人才绿卡放松，部分首付下调，全日制本科落户放松……
但这套“组合拳”打出来，不痛不痒，慢慢吞吞，不得要害。
接下来如果想继续稳住楼市，一定会在利率上，尤其是二套房的首付优惠上做增量，还有整体的税费等交易成本。
楼市艰难时期，信心薄弱，这时候刺激存量要远比刺激增量好用。
对于购房者来说，今年年底广州是可以上车的，但仅限于核心区，一定要上对地段，远郊还有跌势，可以继续等待。年底是不错的抄底时机。
广州整座城市依旧焕发着厚重的文化底蕴。
虽然疫情连续冲击了几次广州，但整座城市烟火气还是那么旺盛，大街小巷的百年老店依然落在那里。
越秀区光孝寺旁边的小街上，已经挂满了庆祝中秋的鱼灯，在夜色中异常温暖。
人们在街边赏灯嬉笑，小孩子们的眼睛眯笑着，流露出对这片土地的热爱。
02 佛山
佛山这座城市，给我的感觉就是一种理科男的朴实。
不会玩弄花样，搞什么新闻噱头城市宣传，只有老老实实干活，工业筑城。
所以每轮城市房价上涨，基本都跟不上大趋势，不过这也有一个好处，就是房价不会有太多的泡沫，稳扎稳打。
佛山最大的亮点是跟广州融合。
约几个朋友，从广州出发坐地铁去佛山吃顺德菜。
从广州核心越秀到佛山中心千灯湖，花了1个小时，而从荔湾区坐地铁去佛山，只需要半个小时。
如果不提名字，会以为广佛就是一个城市。
一方面，语言、文化、习俗、营商环境等高度相似，打下了基础，另一方面在于两城政府对交通基建的投资，一直不遗余力。
广州做窗口，佛山做工厂，就是早期深港最著名的“前店后厂”模式，抱团取暖，具有乘数效应。
日前，《广佛全域同城化“十四五”发展规划》的文件中，两地又提出目标，要在2035年，广佛GDP总量达到5万亿左右。
这意味着，全国第一个5万亿“同城化”大都市，即将出现在历史舞台，这是城市融合探索的最佳样本。
不过佛山楼市也存在很多问题，最主要是走不出自己的独立行情，始终得跟在广州的后面。
广州涨一段时间，行情才能蔓延至佛山，而佛山纵使有多么庞大的购买力，也只能等待广州行情启动。
长期以往，佛山只有跟广州紧密融合的部分，有价值，而距离广州较远的地方，则很难等来行情。
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以千灯湖为起点，从东到西，价值在一层一层剥离，东部价格最高，西部价格最低。
西部无人问津，慢慢成为全佛山市库存最多的地区，房价跌得很厉害，而且价值一直在衰退，成了一潭死水。
总之，佛山的房子什么时候买都不为过，价格实在，现在利率较低，相对去年是非常好的买房时机，不过买房尽量围绕着东部买，西部别碰。
不得不说佛山美食文化，全国绝对排前三，从早茶“饮啖茶，食个包”开始，在进行完神秘的饭前“洗碗仪式”后，大家一边喝茶，一边“吹水”。
肠粉、虾饺、凤爪、豉汁排骨、烧卖、蛋挞、金钱肚、糯米鸡、生滚粥、萝卜糕、叉烧包、奶黄包、流沙包、鸡仔饼……“早茶”一直能吃到中午，很惬意。
04 东莞
东莞，这座城市很有意思，我们都喜欢把它作为中国城市研究的主要样本。
东莞不设区，而是以镇为单位，层层铺开，全市分为28个镇、4个街道、1个经济功能区。
每个镇都有自己独立的产业和人口，大家相互竞争，奋力角逐，乡镇经济甚至超越中心区，而对于中心区来说，可能只有生活环境比较不错。
久而久之，实现了“去中心化”的城市格局。
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这几乎是反常识的，因为城市发展讲究“效率为先”，大家都喜欢把所有资源集聚在一起，产业连片，形成规模庞大的绝对中心，而后向外层层溢出。
至于有中心好，还是没有中心好，大家各执一词，但从两种城市经济发展结果来说，都不错，东莞应该保持这种独树一帜的城市文化。
东莞跟佛山一样，是制造业城市，也同属于“超级卫星城”。
这意味着楼市行情必然会被隔壁的核心城“带节奏”。
深圳涨，东莞跟涨，深圳跌，东莞跟跌。深圳今年创造历史性下跌，东莞也处于几年以来的低位。
但东莞跟深圳不一样，深圳是3万亿经济大城，产业充沛，可以不靠房地产过活，而东莞不能，它还需要房地产经济做原始积累。
所以你会看到，东莞今年在拼命放开政策，7月份对外宣布，除中心区域南城、东城、莞城、万江、松山湖外，东莞其他28镇全部取消限购。
在贷款方面，首套首付比例最低可做到2成，二套最低3成首付。
就在刚刚，又继续发布新政：
限购区二套首付下调，继续放松认房又认贷。
效果倒是有，但不多，限购区域这段时间也出现了日光盘的现象，但想要有大行情，还得看深圳的脸色。
东莞在经济角度没有中心，但在楼市层面有，也就是依然限购的5大镇街：
南城、东城、莞城、万江、松山湖。
这5个地方是东莞当下以及未来最有价值的地方，如果买房在东莞想保值升值，也仅限于此。
我们要用逆向思维去判断政策调控的原因，“越限越有价值”，况且在救市期。
我去东莞转了一圈，对此也有深有体会，东莞乡镇经济虽然发达，但总体还是逃不过脏乱差的环境，这跟早些年无规划开厂子有关。
市中心，虽然经济差点儿，但城市建面起码有些大都市的感觉。
外来年轻人以及当地有钱人，永远会追求更宜居、更高大上的生活环境，这是房价的重要影响因子。
05 珠海
经常读我文章的人，可能都知道，我对珠海这座城市的评价很高。
因为这座城市是国家经济增量的突破点，是“大湾区共融，一带一路，人民币国际化”三大国家级战略，实现的基础。
珠海不是任何城市的卫星城，反而在未来的发展道路上，很可能成为继广深之后的第三极。
很多人都说珠海最吸引人买房的地方，在于天然优质的宜居环境和旅游资源。
如果只凭借环境，是很难走入大城列队的。
重点还是在产业。
珠海当年跟深圳一起成为国家级经济特区，但此后却被深圳甩开好几条街。
归根结底的原因在于，当初的香港产业繁荣，愿意把国际最新的商业模式和商业机遇带给深圳，让深圳成为“前店后厂”的“厂”。
而对于澳门来说，只有博彩，没有溢出，珠海享受不到国际化的红利。
而现在，时代已然转变。
深圳已经发展成庞然大物，触及天花板，产业人口经济趋于饱和，而珠海仍是一片新兴之地。
疫情后的澳门也明白，博彩业很脆弱，不可持续，需要更广袤的土地，来多元化产业，改善居民的衣食住行。
这便是珠澳合作区-横琴，诞生的原因。
珠海现在全城都为横琴封关做准备，迎接这一历史机遇。只要封关落地，横琴岛变为免税岛，两大产业就会迎来机遇。
一个是金融产业，封关后，横琴因为政策红利，会成为跨境人民币结算最活跃地区。
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目前横琴岛上目前已经坐落5000多家金融类机构，包括多家银行总部，这是虹吸外来人口的一大主因。
另一个是大消费产业。参考海南免税后，全国涌入海南购物，免税商城遍地开花，百花齐放。
横琴和澳门一体化后，免税消费产业会同步，而横琴相对于海南更具有交通优势，带来的人口和资金流更庞大。这是虹吸外来人口的另一大主因。
大消费+大金融+大旅游+格力为主的部分科技产业，珠海未来的增量是可见的。
这就是政策红利的优势，可以让一座城市带来蜕变，这也是珠海的第二次机遇。
当然因为横琴利好，珠海楼市这些年一直都处于大湾区的第一梯队，有些地方炒作比较严重。比如以科技产业为主的北围。
一来珠海没有科技产业的基因，对科技人才虹吸也有限；
二来，北围围绕的深珠通道，到目前为止没有官方文件下发。
这样的跨海大工程，起码15年的建设周期，假如说未来大桥建好，深圳的资源可以导入，现在的房子也是10多年的二手房，在未来的市场也没有任何竞争力了。
关于珠海到底在哪买，哪里是最好的上车时机，可以看我前几天写的一片文章《这座城市》，大家便了然于胸了。
06 其他
除了广、深、莞、佛、珠以外，大湾区的其他城市能级，以及房地产价值相对比较弱。
惠州算是这里面比较好的，但仅限于两个地区：
围绕着城内核心价值的金山湖板块，以及围绕着临深价值的白云新城，也就是大亚湾西区。
惠州整体库存较大，而且一直是深圳客的炒房热土，今年行情冷淡后，房价开始回落，价值回归。
这对于惠州是一件好事情。
下一波行情，依然要等深圳楼市复苏和地铁等交通红利落地，希望惠州走得越来越稳，能担起深圳第二城的责任，而不是一直靠房地产为生。
中山仅限于深中通道，早期打着深圳卫星城的概念炒了几波房价，但大部分炒房客还是被套死了。
中山基础产业薄弱，而且也没有大湾区政策利好，更别说国家层面，唯有睡城价值。
但作为睡城，中山通道的第一板块，目前生活配套也不是很成熟，这导致整体价值处于萎缩的边缘，还可以继续等待回调。
很多读者让我讲讲江门、肇庆、清远等其他大湾区城市，我很少对这些城市进行全盘分析，是因为很好有分析的价值。
大湾区虽然说是做城市群，但尚处于起步阶段，起步阶段更多是大城对周边小城的虹吸，以及对距离较近的小城溢出，但对于距离较远的，只有虹吸。
所以表面上大家都是大湾区城市，但底层逻辑上，却是两个世界，很难分享政策红利。
我去清远调查，过去能卖到10000多每平米的楼盘，现在房价跌到了8000多块钱，路边的中介门店，死了一大半。
这些地方，经济好了，能炒作一波大湾区概念，经济差了，比任何地方跌得都厉害。
买房起码也要等到年后，观察数据是否止跌了。
大湾区整体调查结束后，给我有以下几点思考：
1、大湾区经济动力依旧是全国最强的梯队，一年时间的回调是好事，价值再回归，泡沫在挤出，这有益于人口持续流入。
2、核心城市的塔尖物业，次新改善房非常抗跌，有钱人在源源不断买入，现在基本是抄底的好时机，货币会集中抬升这些资产的价值。
3、有存量资本也有增量资本。大湾区对标的是世界级湾区，所以像横琴新区、南沙新区、前海新区这些地方，未来都会成为极地，是国家级资源导入的结果。
4、东莞的乡镇模式，广佛的同城化，深莞的“前店后厂”，珠海的珠澳合作，大湾区正在成为一片广袤的试验田，寻找城市发展的另一种可能性，有变才有机。
5、今年是泡沫集中回落的大年，跌的越深，意味着越没有价值，所以想在这里买房，或自住或投资，都应该把前半年的成交数据好好捋一遍，找到真正的价值窗口。
篇幅有限，今天先写到这里，关于大湾区的任何机会和买入机会，接下来我会及时告知大家。
刚抽空打个飞的，去趟成都吃个火锅看个车和房子，结果又碰到疫情，脑阔疼啊……
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