金九银十，楼市或迎大促销
文｜邓浩志我之前已经反复提到楼市见底，但“见底”不等于“反弹”，哪怕“反弹”也未必指房价这个方向。所以大家必须首先清晰概念，以免错误理解。
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这轮楼市“筑底”为何如此漫长？
因为这一轮楼市的下行周期，首先面对的是史无前例的全球最严楼市调控政策，然后恰好碰到中国经济10几年来最大的下行，导致的投资与消费意愿大幅降低。结果是房地产出现了下行幅度深，连带问题多，提振效果差，筑底时间长等问题。可以预见，只要经济不恢复，楼市很难单独复苏。只要过严的调控政策不彻底撤出，购买力也无法充分释放。而以上两个条件，很明显，并没有全面或充分达到。所以市场“见底”之后，一直在底部徘徊。
楼市复苏是有明显的先后顺序的。通常情况下是先有成交量上市，才可能有价格跟进；先是一线城市好转，然后才是二线，最后三四线城市。先是刚需住宅产品火，然后才看到文旅度假物业起来，之后才轮到商办类物业；先有大宗投资客出手抄底，然后“散客”才逐步开始跟进。目前楼市“筑底”到了哪个阶段呢？几乎一个都没有开始，但我们已经见到了越来越多在市场淘笋货的大额投资客出现。
金九银十，又一轮降价促销
我写这篇文章的时候，8月底的楼市数据还没有公布，但可以肯定，今年8月份的数据，估计只会略比低迷的7月份好一点。最近楼市的利好已经是一波接一波，有管理层的指引，有央行的“放水”，有地方的“松绑”。不过LPR下调，房贷利率下降的利好，还没能传导到市场；纾困房企的方案，还没全面铺开。房企想熬到“天亮”也必须有足够的资金。经过7、8月份市场的低迷，加上金九银十传统旺季。开发商一定攒足劲，争取在这个时间节点上，再回收一波过冬的资金。目前市场情况下，打开市场的办法不多，效果也不好，增加宣传+降价销售，就是唯一的“套路”。而今年剩下的4个多月，我认为总共会有两波降价，一波就是金九+国庆7天。第二波是12月中的年终冲刺。
不是每轮降价都比上一轮更低
楼市降价从去年四季度就开始，但不同城市和不同物业类型之间表现有很大差距。大城市一般是拿一批特价单位出来，搞个噱头包装一下（例如工抵房），低价卖完，活动结束，营销中心还是卖原来的价格。这种属于价格表面平稳，实际靠降价走货。就像价格走在平地上，偶尔跳到坑里，然后又跳回来，继续在平地上走。另一种是二三线城市为代表的，阶段性下行，这个更好理解，随着时间推移，价格在一个台阶走一段，就跳到下一个更低的台阶。对于想在大城市购房的朋友，要关注的是你想买的那个楼盘，这次有没有优惠？力度有多大？因为整个市场还是相对坚挺的。对于2、3线城市的买家而言，迟一点，市场整体就会往下一点，可能降价的幅度也会更大一点。
优惠力度，既要看项目，也要看开发商。城市越小，降价幅度越大；越是郊区盘，优惠力度越大。经济欠发达城市和区域的楼盘，开发商也想尽早甩掉。大城市核心城区物业不可能降价吗？也不一定。只要那家房子资金足够紧，内部特价单位一波，也是未尝不可。不过如果一线城市城区物业都要降价，也说明他们家一点“余量”都没有了。所以风险也随之增加。
总的来说，一二线城市楼市未来我仍然是看好的，哪怕中国人口整体减少，还是有局部人口增加的，比如中国东南沿海经济发达地区。如果你是刚需，改善，长期保值需求。年底这两波降价，值得抓住。
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