市相丨开启团购模式，楼市要翻盘了吗？
7月28日政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”后，各地优惠政策持续加码。这一次，继小麦、大蒜、西瓜换房之后，房子又玩起了促销新花样——团购。这份鼓励“团购房”的名单上有长春、眉山、沈阳等十余个城市，虽然政策内容略有差异，但本质上均是要提振销售。
只是，一向习惯于团购蔬菜、水果的人们会为愿意为房子组团吗？
8月24日，四川省眉山市政府官网透露，眉山市住房和城乡建设局牵头拟定《市外在眉团购新建商品住宅配套政策（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。
意见稿明确，政策所指团购新建商品住宅，是指市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅。团购新建商品住宅的，其子女可享受与本地购房者子女接受义务教育就近就便入学的同等待遇。
对此，中指研究院四川分院研究总监苏宇认为，整体来看，四川房地产市场仍处调整期，除成都依托快速发展的产业人口支撑，市场韧性较强以外，川内二级城市复苏仍需时间。各地政府均在积极制定稳定市场、激活需求的政策，以期市场加速复苏。
“眉山五月下旬出台新政，于2022年下半年针对新型实用人才实施购房补贴、调整首付款比例，据开发商反应，该政策起到了一定的效果。”苏宇称，本次新政出台，针对市外购房人群释放购房优惠，进一步扩大了眉山购房的优惠范围，有利于刺激购房需求的进一步释放，稳定眉山房地产市场发展。
而眉山并非首个发布购房团购的城市。据中指院不完全统计，
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，目前发布集中团购政策的城市以三四线为主，当地市场活跃度不足，团购政策将对商品房成交起到一定的宣传作用，有利于提振消费者信心，促进购房意愿者的成交落地。但团购政策对意愿不高的购房者起到的催化作用不明显，短期对市场信心的提振效果或有限。
在业内看来，这一促销手段名为“团购”，实则意在折扣优惠。中指院指出，目前的政策一般对团购购房给予价格优惠或补贴。
以眉山为例，意见稿提出，团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。
据眉山安家网、人寿房网数据监测中心统计，2022年7月，眉山区新房成交均价7533.48元/平方米。若以此计算，在眉山购买一套100平方米的新房，约可节省2.26万元-3.77万元。
但眉山新房的折扣远不止于此。5月30日，眉山市住建局等三部门曾发布消息称，今年年底前在中心城区购新房，给予每平方米400-600元不等的补贴。若按照最高补贴计算，一套100平方米的新房可享受6万元补贴。由此来看，100平方米新房叠加各类优惠政策后最高优惠力度约合13%
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，团购让利比较大，是为了尽快实现去库存的目的。这个政策瞄准的就是体制内单位，他们本身有换房需求，那么通过优惠的方式来进行让利，对促进销售有比较明显的作用。
“但我认为这个潜力也不能高估，因为。”李宇嘉说道。
尽管折扣力度足够高，但团购政策的落地情况似乎并不尽如人意。8月25日，财经网从一位眉山中介人员处了解到，上述意见稿提出的优惠政策只是针对公司企业的，普通购房者基本没法实现个人参与团购的目的，言谈之间并不推荐这一优惠方式。据其称，其所在头部机构平台本身就有团购优惠，有的房源甚至折扣力度超过3%，更适合普通购房者。
另据《钱江晚报》报道显示，“购房团购”落地一个月，浙江桐庐尚未出现过成功的团购案例。
将时间轴拉长来看，上述出台团购政策的城市，自身毫无例外均出台过不止一个鼓励楼市的政策，但收效甚微。
以长春为例，据财经网不完全统计，从6月初至8月24日，短短不到3个月时间，长春出台了6项政策，涉及降首付比例、给予购房补贴、鼓励团购、“商转公”等，并在6月末重启房交会，发放购房券。但提振市场效果有限。
据中指院研报指出，虽然长春市场在疫情封控解除后5月回暖，6、7月成交量均在年内高点。但整体来看，市场仍明显承压。数据显示，2022年1-7月，长春住宅市场成交200.8万㎡，同比下降47.2%；整体均价为9508元/㎡，同比下降3.2%。同期，上市房源仅86.6万㎡，同比下降80.9%。
在李宇嘉看来，正是由于多地（特别是弱二线城市和三四线城市）商品房市场持续疲软，纾困政策一波接一波，但效果并不如人意，才开始大规模兴起上述团购政策。
被寒气侵扰的房地产市场，已艰难前行了一年，市场能够企稳回升是各方的共同期待。那么，这一系列政策效果，能否在即将到来的传统销售旺季“金九银十”产生叠加效果呢？
对此，李宇嘉表示并不乐观。他指出，八月的市场成交情况也比较差，结合促销政策，九月可能会好一点，但是现在市场情绪还较弱，市场基本上会维持一个非常低迷的底部平衡态势，“不会更好，也不会太差”。
他进一步解释，因供给端冲击，房企风险处置到现在还没有很明确的时间表给市场看到希望。而从需求端来看，受外部因素影响，导致大家对未来的收入预期比较悲观。因此，
可以说，相比花样繁多的促销手段，市场更期望看到的依旧是明确的信心与预期。
文/王亚静（责编：高雅）
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