买房套路多！楼市继续分化中，血泪史经验不踩雷
分化，将会是楼市未来持续的关键词。前不久，国家统计局发布了2022年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。从环比来看，一线城市商品住宅销售价格有所上涨，而二三线城市整体仍然呈下跌趋势。
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城市之间在分化，城市内部也在分化。在广州，目前仍能维持较好去化的楼盘，基本都在主城区范畴内；而增城、南沙、花都等偏外围区域，楼盘去化率最低的能跌破10%……
冰火两重天之下，想要买对房子，掌握分化逻辑非常重要。今天楼哥过你六招，跟着做，买房子不出错！
看人口净流入值
人口净流入值可以到当地的统计局网站上查，如果是正数可以考虑，如果是负数，那这种城市就要小心了。都说“买房短期看政策，中期看土地，长期看人口”，从长期来看，人口是决定一个城市房地产市场供需关系的重要因素。
如果一个地方的人口总是流出，当地的房地产供给都消耗不完，房价又怎么可能会涨呢？这就是为什么即使今年楼市行情不好，一线城市还能坚挺上涨。人随产业走、人往高处走，未来经济基本面好、人口流入的大都市圈大城市群房地产市场将更有潜力。
看库存
库存可以去当地房产部门查数，库存消化周期一般在12个月左右，供需相对平衡；高于18个月的说明供过于求，低于6个月则就是供不应求。
那么广州各区的库存消化周期如何？看看数据。克而瑞数据显示，截止到2022年6月末，广州11区的新房库存及去化情况当中，黄埔去化周期为8.3个月，位居Top 1；而去化周期最慢的南沙，竟然快接近2年时间。
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再细看黄埔各个板块，老黄埔的去化速度一骑绝尘，不到5个月，妥妥的供不应求。其实不难理解，老黄埔毗邻天河交通方便，城市公共配套也已经非常成熟，而且板块内不少项目的产品都很给力。像最近城光上新的南向三房，近地铁近教育近景观水系，有生活品质感；还有万科黄埔新城的大城配套，总价最低不到300w，性价比拉满，物超所值自然去化够快。
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看二手房市场
二手房被称作“楼市晴雨表”，因为新房市场受政策影响较大，不能直观反映市场情况，而二手市场买卖双方几乎都是自然人，市场化程度更高，更能直接反映市场好坏。整体来看，2022年上半年广州二手市场表现“平淡”，月度成交基本在7000-8000宗左右。
但也符合当前市场状况，刚需购房信心尚未回归，二手置换也只能搁浅。再加上6月份不少开发商冲销量，新房打折促销，原本打算买二手房的一批人也会被分流过去。
如果想买二手房，现在这个时机其实不错。市场处于买方市场，选择多，而且还有议价空间，说不定能淘到笋货。
看土拍成交情况
土拍是楼市的风向标，如果土地总是流拍或者零地价成交，说明开发商对这个区域的兴趣不大。
今年广州二次土拍，天河的育新街南侧地块就流拍了，而同在天河的燕塘地块三则是经过54轮竞价达到封顶限价，进入摇号，最后以209.57亿元成交价跻身全市楼面价第5位。同区不同命，走过普涨的年代，开发商拿地越来越谨慎，优质地块一定是抢手货。
看银行信贷
金融机构的嗅觉往往是非常敏锐的，如果银行愿意给开发商或个人放住房贷款，说明金融机构也看好当地的房地产市场。
目前广州各大银行首套房贷利率保持在4.40-4.65%之间，为近几年最低；放款速度也加快了许多，从过去需要3-6个月到现在普遍1个月内就可以放款。这对刚需购房者来说，是一个比较友好的窗口期，可以关注下“金九银十”或者年底节点，开发商冲下半年业绩预计会有新一波促销潮，看准了就上车。
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看开发商优惠政策
如果当地频繁推出各种买房优惠政策，那就要小心入手了。一般新房定价策略是低开高走，越卖越贵，如果房子不断降价、推出各种优惠吸客，那很有可能是产品有硬伤房子不好卖，甚至是开发商资金链有问题，这时候就要警惕了。
好了以上六招你都学会了吗？分化的时代，房子可不能乱买！在广州，综合来说，黄埔的各项指标数据都不错，现在广州落户政策放开，预计将会吸引不少年轻人落户黄埔。区内产品也足够丰富多样，无论是刚需还是置换、一手还是二手，都有合适的产品可供选择，丰俭由人。未来的黄埔，上升是大趋。
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