越救越完蛋，楼市问题到底出在哪？
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2021年8月下旬，近50岁的杭州市民吴老二宣称自己中奖了。
先是在群里连发5个微信红包，金额个个二百封顶；紧接着兴奋地要主动请客消遣，还是晚上不回家的那种……
有人猜吴老二中彩票了，也有人猜嫂子可能意外怀了，但接连被否认后群友们实在猜不出老吴中了啥奖。
吴老二啥也没说，直接往群里丢了个银行发来的短信截图，群友看到的那一刹那就懂了。
站在当时看，吴老二的确中奖了，还是大奖。
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2021年，那时楼市热得发烫，多项降温政策如泉水般涌现出来。
据统计，仅2021上半年全国就出台了累计286条降温政策，各种"限"出台的同时，银行也从中添油加醋
—— 按揭不放款
犹记得去年，银行死活不批贷的焦虑写在每个购房人的脸上，老吴便是其中之一，购房合同3月签的，等了好几个月按揭仍不见动静。
开篇老吴中的那奖，其实就是银行放款的消息，盼了5个月终于给盼来了，当年吴嫂怀小吴时都没这么激动过。
政策端与金融端的双重发力，市场也开始迅速降温，只是步子迈得有点大，速度太快刹不住车了。
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如上图所示，房地产开发投资从21年Q2便开启跳水模式，且后来商品房销售额持续跑输商品房销售面积的数据背后，意味着
—— 全国商品房平均价格也出现下跌
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如果不是数据，我们应该很难相信去年楼市居然热的飞起，很难相信去年竟有人因为银行放款而举杯庆祝，很难相信当下楼市复苏竟会这么吃力，更不会相信楼市会越松越完蛋。
2022年上半年，调控次数刷新历史纪录。
根据中原地产研究数据显示，200个城市出台楼市松绑政策总计超过460次，吊打去年同期的286次，可效果呢？
单看前文地产相关数据曲线，明白人知道是放松式调控，不明白的还以为收紧式调控仍在加码呢！
楼市预期打下去容易，但要想恢复如今看却不是易事。
甚至不少人也开始议论，楼市已对政策麻木，宛如一头死猪任由开水咋烫都不动弹。
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如上图所示，我们发现一旦个人住房利率大幅下调，下游房屋销售面积就会迅速做出反应，比如图中前两个黄框框时期，即2012年，2015年。
但是反观今年，个人住房贷款的加权利率已调降约100bp，可下游销售面积非但没站起来，反而继续往下跌，一反常态。
四百多项政策很积极，利率也很有诚意，可楼市为何依旧不为之所动？
有人说是因为“交房风险”让人们有了恐惧，人们开始排斥期房，这句话其实也对也不对。
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如上图所示，期房与现房拉长周期看趋势几乎一致，期房销售不佳时，现房也难以走出独立行情。
数据表明，交楼风险会某种程度上加剧购房者的担忧，但这种担忧并没有左右楼市兴衰的能力。
那问题出在哪，答案是预期与购买力。
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先说预期，其实不是啥神秘的东西。
涨的时候预期就好，再不行也行；跌的时候预期就差，再行也不行。
无论地产，还是金融衍生品，都难逃该规律。
正如玩金融对手盘的大佬们常说，很多时候研究对手的心理预期，远比研究市场基本面实在得多。
回到楼市，当下市场预期如何呢？
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在这里，我们选取全国房地产开发景气指数间接感受市场预期，该指数以经济周期波动理论为主，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据。
通常情况，国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，越高越热；低于100则为不景气空间，越低越惨淡。
截至2022年7月，国房景气指数为95.26，虽然还没有逼近前几轮周期的低点，但数值已相当接近。
显然当下预期已进入非常不景气的区间，楼市已进入"再行也不行"的范围，悲观预期在狠狠拖累楼市。
即便政策方面已应出尽出，但楼市的悲观预期不扭转，行情难言修复。
除预期外，另一个重要的拖累点是增量购买力的有心无力。
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如上图所示，近10年以来房价的总体是持续攀升的，最弱的三线百城住宅价格都近乎万元。
以前价格还在低位时，购买力充足的市场对政策是敏感的，各种几乎刺激立竿见影。
而如今市场对刺激麻木的另一个重要因素便是价格的相对高企已令部分需求者有心无力，绝对价格在无形地过滤经济实力。
如近一年我们被三四线城市刷屏过的"鼓励农民进城购房"号召，以及房企降价地方行政限跌，以及降首付送补贴等措施，都是扩充购买力的表现，降低购买门槛的表现。
要人没人，要钱没钱，部分城市已陷入难解的困局。
反观强势的一二线，其实也面临增量购买力的不足。
即便放松落户与限购，效果仍不明显，为啥？
很大原因落户于此的人群中，绝大多数也都是三四线过来的，浅薄的家底与住宅价格仍存在一道难以跨越的鸿沟。
虽然来了很多人，但是有能力上车的却寥寥无几。
如2021年人口增量数据中，成都、杭州、南昌、青岛、宁波、郑州的人口净增量十分给力，但由于上文原因，使得净增人口并不会完全转化为楼市的购买力，如下图
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我们选取了以上5座城市的商品房销售情况，可以很清晰的看到除杭州外其他4座人口净增城市的商品房销售面积却是降低的，即便是在人口大幅净增的背景下。
即便政策方面已应出尽出，即便新增潜在需求够广，但政策每次覆盖的有效人群越来越少，这也就是为什么楼市对政策越发不敏感的重要原因。
就劳斯莱斯搞返现活动，对于多数人而言并不是纠结返一万还是返两万，而是根本上不了劳斯莱斯这辆车。
其实这也侧面说明了一个惨淡的事实，即一二线商品房，早已告别普通农家子弟。
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2022年上半年超460次的宽松调控，即便放松落户与限购，为何没有扭转楼市萎靡行情？
原因相信大家也就清楚了，一是悲观预期还未扭转，二是有效增量购买力的不足。
于多数农村人而言，县区的房子仍不便宜，所以并不是每个农村人都是有效购买力；于多数小城人而言，一二线的房子仍不便宜，所以并不是每个进城的年轻人都是有效购买力。
460次地方调控，100bp的金融降息支持，人口净增数十万，虽然看着很给力，但实际上仍是拳头打在棉花上，有能力上车的增量需求有限。
但前文人口与楼市的悖论中却出现了一个个例，即杭州。
至于原因，笔者认为杭州的强势更多源于内部的强大购买力以及置换改善需求，造富风口不断在这座城市创造暴富奇迹。
至此，笔者坚定的认为将来随着新增人口的减少，各地房地产市场将更多向城市基本面回归，向内部购买力回归，新增外部购买力的影响将陆续弱化。
当然，相信不少城市也早认识到这一点了，比如东莞，北京，西安，成都，长沙等。
他们提早认识到了增量购买力边际效用递减的现实，同时他们也已在"盘活存量"购买力上先行一步，不出意外他们的楼市手段接下来将成为各地效仿的对象。
为了盘活存量他们做了什么，不妨回顾思考一下；如果你还没想到答案，不妨到朋友圈看下笔者的答案。
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