加速楼市去库存！两天三地“出新招”能否刺激市民购房热情？
楼市去库存仍在加速。8月23日、24日，全国三地相继发布或启动楼市去库存新政：四川眉山鼓励市外人员在眉团购新房；江西萍乡则发布补贴细则，规定购房补贴在购房款中可直接抵扣；湖南长沙二套房契税优惠已正式执行，最低降至1%。对于三地新政，贝壳财经邀请易居研究院智库中心研究总监严跃进进行逐一点评。一、四川眉山：鼓励市外人员在眉团购新房
8月23日，眉山市住建局发布《市外在眉团购新建商品住宅配套政策（征求意见稿）》，市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅的，可优惠购房款3%；一次性团购50套以上，可优惠4%；一次性团购100套以上，可优惠5%。
1.政策要点
此次眉山团购政策有几个重要的内容表述。
1）此次团购楼盘的针对对象是市外群体，即指市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上新建商品住宅的行为。
2）此次团购也落实了差异化的优惠政策。政策规定，一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%。
3）此次团购也强调了对于购房者的同权的保障，涉及公积金贷款、子女教育、医疗卫生、城市生活等内容。
4）此次团购政策不单纯瞄准去库存的概念，也提及了项目的开发。政策规定，鼓励外地房地产开发企业在眉山市投资房地产开发项目，为外地购房群众提供定制服务和定向服务。
2.政策意义
此次团购政策具有积极的意义，具有非常好的示范效应和启发。
1）团购工作本身属于去库存政策的一种，同时也是政府组织、定向的系统的大规模的营销策划工作，是当前批量去库存的手段，也是激活住房交易行情较好的手段。
2）过去的团购工作，更多是针对本地的企事业单位职工，而眉山则针对市外的人员，也和城市的特性有关。此类城市属于很典型的文旅消费型城市或康养型城市，住房消化确实需要依赖于一部分外来购房需求，既包括川藏一些移民，也包括成都以及省外的购房群体。因此其团购的目标对象略有差异。
3）此次团购既希望加快去库存，同时也积极做好保障，相比团购价格优惠内容，一些软服务也具有温情和吸引力。
3.各地团购政策情况梳理
从目前看各地团购动作确实增加，体现了批量去库存的新思路。
1）2022年5月，广州增城住建局签署一份文件显示，增城区政府将统计重点企业、院校、医院等单位的刚性及改善购房需求，全力协助开发企业积极开展商品住房团购活动。
2）2022年6月，黄冈市住建局发布楼市调控补充措施，力促黄冈市区房地产市场平稳健康发展，鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。
3）2022年7月，四川巴中发文，鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，积极开展针对党政机关、企事业单位职工、社区居民团购商品房的营销活动。各级工会组织根据职工住房刚性需求和改善性需求情况，积极组织职工团购商品住房，与开发企业协调达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
4）2022年7月，长春市印发《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》。《通知》明确提出，支持集中批量购买商品房。支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。
二、江西萍乡：购房补贴在购房款中直接抵扣
8月23日，萍乡发布了《萍乡市中心城区购房补贴和契税补贴发放实施细则》。此次政策最大的创新点是，购房补贴直接在购房款中扣除。
1.政策要点
此次萍乡政策明确了补贴的内容和方式。
1）从补贴的情况看，分为刚需和改善。其中对于普通家庭、二孩和三孩家庭刚需性质的，分别可以享受1万元/套、200元/平方米、300元/平方米的补贴。对于改善性需求，则可以享受5000元或8000元的补贴。
2）从补贴方式看，此次萍乡改变了其他城市常规的“先买后补”模式，而是改为“即买即补”的模式。从操作中，此次政策规定补贴采用开发企业直补的方式，在购房款中直接抵扣。相关住建部门和开发企业售楼部都需要设立购房补贴窗口，方便群众办理。
2.政策意义
此次萍乡政策值得全国学习，其属于目前公开的首个落实购房补贴“即购即补”的新模式，比“先购后补”带来的吸引力要大很多。
1）目前各地购房补贴确实很多，力度也很大，但很多购房者会觉得比较遥远，毕竟一些购房补贴不是直接发放的，这就会使得购房补贴政策打折扣。而萍乡政策具有非常好的意义和导向。
2）对于此类补贴模式，也比较容易操作和接受，购房者就可以比较容易权衡购房的补贴利益，购房方面就会更加透明和清晰，自然也使得此类政策的效应更大。
3）其他城市也可学习萍乡模式，与其推出一些力度大但不直接兑现的补贴，还不如推出一些看得见摸得着的补贴模式，让购房者实实在在感受到购房优惠政策触手可得，这样对于激活三季度市场交易等会有积极的作用。
三、湖南长沙：二套房契税税率最低降至1%
8月24日，长沙市二套住房契税优惠政策已实施，取消了二套房契税4%的旧规定，重新恢复至2%的行业默认标准。
1.政策要点
此次长沙恢复执行了二套房契税优惠税率。
1）新政策规定显示，长沙市民购买二套房面积小于90平方米的新房和二手房，契税税率为1%，大于90平方米的按2%税率执行。而从政策变化来看，此前2019年长沙成为全国政策收紧较为明显的城市，当时取消了二套房的契税优惠政策，恢复按4%的税率收取。从这里可以看出，4%的税率重新调整为2%的税率。
2）此类政策规定也说明，对于过去一些比较严苛的政策明显会继续调整。尤其是4%的契税要求，确实和大众可接受的程度有很大差距。长沙主动调整，说明关注了不合时宜的政策，具有积极的意义。
2.政策意义
此类政策调整实际上说明了目前市场的一些新情况。
1）政策松而再松的导向很明显。此类城市都有过各类松绑政策，但市场效果总体弱于预期，所以总体上会有进一步的放松内容，这也是全国各大城市后续的市场机会点。
2）政策层面上的变化，更多也是关注了改善型需求或二套房。就目前看，此类二套房的政策松绑，对于改善型购房需求会有积极的作用。
3）单纯从契税的角度看，预计一些购房者为了等待优惠政策，会选择迟一点交易。从这个角度看，后续反而会迎来一波密集签约的现象，可以助推一波市场行情。
编辑 陈莉 校对 卢茜
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