黄文涛：“后地产”时代楼市、股市向何处去？
中新经纬8月26日电 题：“后地产”时代楼市、股市向何处去？作者 黄文涛 中信建投证券首席经济学家
楼市与股市的走势关系主要包括正相关(同涨同跌，“共振器”)和负相关(此消彼长，“跷跷板”)，具体受多种机制效应影响。比如财富效应和信贷扩张效应可导致两市呈现正相关关系，替代效应和投资组合效应亦可导致两市呈现负相关关系。房地产、股票两大资产本身性质差异较大，受宏观经济、政策调控等因素影响的途径亦有所不同。结合历史上两市的走势关系可知：房地产市场与股票市场不存在稳定的“共振器”或“跷跷板”关系。
1998年住房制度改革后，中国房地产行业真正意义上进入了市场化阶段，开启了20余年的高速增长。运行规律上，中国房地产带有明显的“政策市”特征，伴有2-4年的周期波动，截至疫情前大致经历了六轮完整的销售周期。
通过对各个时期房地产行业发展特点、宏观经济环境以及楼市与股市走势关系进行梳理，我们发现：中国房地产市场与股票市场的走势关系为“总体同步，个别背离”。即在每一轮房地产销售周期内，楼市(景气)与股市大体围绕经济基本面顺周期波动，或因流动性环境变化收缩或扩张，遵循同涨同跌的“共振器”规律。但在国内逆周期调节、房地产调控、外部环境变化等因素的共同作用下，亦会出现相互背离(“跷跷板”)的个别情况。走势背离的主要原因包括楼市对地产调控、货币政策响应较慢、两市之间的资金流动以及股市出现的独立行情。
美国、日本分别在21世纪初、20世纪80年代中后期都酿成了人类历史上极具代表性的房地产泡沫。但泡沫崩溃后，美国实现了地产复苏和美股长牛，日本则遭遇“失去的三十年”，楼市一蹶不振，股市于后10年成功破局。通过对比分析，我们认为：
其一，楼市、股市的长期走势可能背离(来自日本的经验)。
其二，美日两国房地产市场走势分化的根本原因可能是人口增速和住房供给弹性的差异。
其三，“后地产”时代，宽松的流动性、稳健的增长通胀水平、成熟的投资者结构有利于股市实现长牛。
结合中国房地产市场化时期的历史复盘和美日两国的发展经验，我们认为，中国进入“后地产”时代后，楼市、股市走势关系为：
第一，在同一个房地产销售周期内，中国房地产与股票市场的走势关系将继续保持“总体同步，个别背离”的特征。
第二，长期趋势上，两市走势将逐渐背离，地产(景气)缓慢向下，股市则因中国经济结构优化、产业升级而呈现独立趋势。(中新经纬APP)
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责任编辑：宋亚芬
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