三轮纾困潮背后：稳楼市政策如何层层递进？
最近一段时间的房地产市场，不断上演着政策与市场的“攻防战”。一方面，各类稳楼市政策不断推出，试图给市场注入信心和流动性，使之从去年下半年来的低迷中快速恢复；另一方面，受各种因素影响，市场回暖的进程屡屡面临一些挑战，行业流动性仍待进一步改善。于是，政策纾困与市场起伏一直交替出现。到下半年，这种互动仍在继续。
自7月末的中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”以来，中央监管部门又密集做出多个动作，给楼市释放利好。包括银行间市场交易商协会给示范房企注入流动性，下调5年期以上LPR，央行表态保障房地产合理融资需求，等等。其中，经过此轮降息，首套房贷款利率下限已降至4.1%的历史低位。
这轮稳楼市政策的出台，目的是应对年中以来的市场降温。后者既有传统淡季的因素，又有部分项目停工停贷带来的影响。需要指出的是，利率的下调，不仅是针对房地产，而是降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
分析人士指出，这也说明，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，而与宏观经济的多个领域密切相关。在这种情况下，楼市政策是如何层层递进的？房地产市场又将如何破局？
三轮纾困潮
在曲折的复苏进程中，不断给予政策利好，维持市场活力，已成为近期房地产市场的主要政策逻辑。回顾过去一年，监管部门共推出过三轮纾困措施，来维持市场活力。
去年下半年以来的信贷政策收紧，一度使楼市降至冰点，行业流动性也遭遇较大的压力。但从去年9月开始，监管部门不断释放政策利好，包括对刚需和改善性需求进行支持。进入2022年，地方政府密集推出各类稳楼市措施，进一步给市场提供支持。1月，5年期LPR利率下调5个基点，这也是时隔21个月以来的首次降息。
2022年，楼市开局略显低迷，但相较于往年，整体交易数据并不差。今年第一季度，全国商品房销售规模虽然低于去年同期，但仍高于2018年、2019年和2020年的同期水平。在纳入国家统计局统计的70个大中城市中，相比于去年第四季度，房价上涨的城市数量明显增多。
房地产业也一度出现乐观情绪，有开发商认为，只要熬过第一季度，就能迎来市场的回暖，行业的流动性压力也将随之缓解。
进入第二季度，部分城市疫情反弹压力较大。4月和5月的商品房交易规模连续创下近五年的同期新低。
在此期间，各级监管部门继续推出稳楼市措施，力度也不断加强。5月中旬，监管部门将首套房贷利率下限在5年期LPR基础上下调20个基点，随后又将5年期LPR从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点。
这两次信贷政策的调整，再度给市场注入信心，叠加其他政策措施，6月，房地产市场的各项指标有所改善，房价上涨的城市数量创去年9月以来的新高。
但6月下旬，个别地方的项目出现停工停贷现象。尽管一些地方政府采取措施督促企业复工，但事件带来的心理影响不容忽视，部分区域的新房市场交易受到一定影响。进入7月，传统淡季到来，房地产交易规模明显下滑。
今年7月末召开的中央政治局会议，首次提出“保交楼、稳民生”。8月，5年期LPR再度下调15个基点，这也是今年的第三次降息。
这也将带动地方政府进一步出台稳楼市措施。中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲指出，8月以来，苏州、无锡等城市相继下调二套房首付比例，上海临港新区缩短购房所需缴纳社保年限和限售年限，出台松绑政策的城市逐渐向强二线和一线延伸，同时政策内容涉及放松限购、限贷等有助于充分释放需求的政策。“我们认为新一轮政策放松周期已经开启”。
稳楼市与稳经济
易居研究院智库中心总监严跃进指出，过去一年来，政府部门连续出手纾困楼市，在以往十分罕见。且在此过程中，超过100个城市出台了地方版稳楼市措施，政策的力度和频次均堪称空前，这也体现出监管部门稳楼市的决心。
但截至7月，市场仍待进一步复苏。根据国家统计局的数据，今年1-7月，全国房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金增速等指标继续保持负增长。7月，房价下降的城市数量略有增加。
“总的看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在新闻发布会上称。
即使经过了三轮纾困，多数业内人士仍然认为，现阶段的房地产市场，主要症结在于信心不足。背后的原因，在于楼市问题关乎经济大势，只有经济增长保持足够的动力，房地产问题才容易解决。
严跃进指出，房地产市场与多个经济领域有较强的关联度，在土地、金融、人口等红利逐渐减退的当下，这种关联显得更加重要。他表示，近期多部门出台鼓励生育政策的文件，其中就包括住房政策向多孩家庭倾斜的措施，即体现出房地产与人口政策的关联度。
“红利时代，房地产曾经是拉动经济增长的重要力量；红利减退后，房地产的稳定更多有赖于经济的平稳。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年以来，其公司项目出现较多的退房诉求，其中一项重要原因在于，购房者遭遇裁员或收入下降，无力支付按揭贷款。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入人群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。
事实上，今年各地出台的稳楼市措施中，已经包含了不少关于稳定收入、促进消费的举措，也有不少稳楼市措施包含在稳经济政策中。但分析人士认为，政策叠加效应的显现，还需要时间的沉淀。
就当前的这轮纾困政策而言，虽然市场仍期待更积极的措施，但其短期效果已经显现。
竺劲表示，8月1日到8月19日，重点30城新房成交面积854万平方米，同比下滑28.1%，环比下滑13.9%，延续了7月以来的低迷态势。但是8月13日到8月19日这一周，重点30城新房成交面积284万平方米，同比下降28.0%，环比上涨13.6%，出现了较为明显的边际改善，“政策刺激的作用已经逐步显现”。
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