楼市深观察：一线城市存量房市场白皮书2022版（北京篇）
一、存量房小区规模概况1、区域分布情况
2022年，北京市存量房小区近2万个。其中一半的存量房小区分布在朝阳区、海淀区、西城区、丰台区这四个区域，占比分贝为16%、15%、11%和10%，也是北京市存量房小区最多的区域。平谷区、延庆区、门头沟区、石景山区和怀柔区这五个区域的存量房小区数量相对会较少，占比在2%左右的水平。其他几个区域的存量房小区基本相当，占比都在5-8%之间。
从整个北京市存量房小区分布来看，中心城市数量相对集中，密度会相对较高，外围区域集中度会相对较低。而城市的发展也是类似的情况，中心城区逐步想外围区域放射性开发的状态，不过南部相比北部而言发展会略快一些，因此整个北京的房源分布来看，也是南部偏多，价格也会相对北部区域高一些。
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2、商圈分布情况
从北京市各行政区板块小区分布来看，城市板块划分粗细不均，大小不一的情况。部分行政区板块划内小区分布相对会均衡，如大兴区、东城区、西城区海淀区、朝阳区和丰台区，这些区域板块数量相对较多，小区分布基本上在50-150个之间；如昌平区、房山区、顺义区和通州区等，板块小区最多达300个以上，最少的板块不足50个小区。
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二、存量房小区房龄概况
1、存量房小区房龄分析
从北京市存量房小区房龄结构来看，主要为房龄在10-20年之间的小区为主，占比为46%，其次是房龄在20-30年之间的小区，房龄在10年以内的次新房相对较少，占比在21%，因此北京市的小区整体房龄结构会相对较老一些，其中还有房龄在30年以上的小区占比达到了11%。
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2、各行政区小区房龄分析
从北京市各行政区存量房小区房龄结构来看，东城区和西城区30年以上的老房子相对集中度较高，占比都超过了20%；门头沟区、平谷区和顺义区的存量房小区房龄较新，5年以内的存量房占比都超过了20%；朝阳区、丰台区、怀柔区、密云区和延庆区的10-20年的存量房小区占比最高，都超过50%。
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三、存量房小区品质
1、全市小区品质分析（标准：物业费高低）
北京市存量房小区中，低品质小区占比为55%，主要是由于区域房龄会相对较老一些，影响到其物业费水平，不过中高品质和重品质小区占比也不低，分别有19%和23%，高品质小区占比3%。
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2.全市各区域不同品质小区分布
从北京市各行政区存量房小区分布来看，相对市中心区域的低品质小区占比会相对较高，由于受到这些区域内房龄相对较老，并且楼层都相对会较低，物业费也会因此低一些，从而影响到小区品质的高低。
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四、小区房价概况
1、各行政区小区均价
北京市各行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为西城区和东城区，其均价超过了10万元/平方米；海淀区、朝阳区和丰台区的为其次，其小区挂牌均价为5-9万元/平方米之间，平谷区、延庆区和广阳区的小区挂牌均价为相对最大，在2万元/平方米以下的水平。
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2、各行政区不同房龄段小区房价
北京市各行政区存量房小区的房价和小区房龄并非都存在房龄越小，房价越贵的情况，如东城区和西城区的存量房小区各房龄段的价格水平相当，主要还是这两个区域存在部分部分可交易的四合院，并且区域内还有高品质学区资源的带动存量房单价的提升，还有海淀区也是类似的情况，其30年以上房龄的房屋单价是最高的。
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3、各行政区不同品质小区房价
北京市各行政区存量房小区品质越好基本上房价会越高，不过东城区是略有不同，其品质越高，房价相对会低一些，主要还是板块内的四合院会影响其房价。
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