大降息之后！2022楼市下半场会如何？
01最新一期贷款市场报价利率LPR出炉：
五年期LPR下调至4.3%（此前为4.45）。按照之前央行降低首套房贷利率20个基点的效益叠加，首套房贷利率低至4.1%。已低于2009年房贷利率打7折后的4.156%。
堪称商贷史上最低。救市信号强烈！
尤其是从2019年使用LPR后，5年期的LPR3年来共调整过6次。其中3次都是在2022年完成的。
分别是：
2022年1月20日，4.65→4.6
2022年5月20日，4.60→4.45
2022年8月20日，4.60→4.3
频频降息，和今年1-7月的全国房地产开发景气指数密切相关。
1-7月房屋新开工面积76067万㎡，下降36.1%；
其中，住宅新开工55919万㎡，下降36.8%
商品房销售面积78178万㎡，下降23.1%
其中住宅销售面积下降27.1%
商品房销售额75763亿元，下降28.8%
其中住宅销售额下降31.4%
个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%
……
但是，也暴露出一个问题：
当下行情，降息对楼市刺激有限。
如果有用，降一次就够了；正是不如预期，才有接二连三的继续降息。从这个角度来看，第四次、第五次降息还在路上。
今天新浪财经就有专家跳出来预言“房贷利率或将至3.6%”。房奴们可以期待下，好日子还在后头。
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02
今天我想聊的是，为什么以往市场对降息很敏感。动一动就反应激烈。
现在却像死鱼一条，怎么戳都没啥反应。
要知道，2021年全国商品房销售面积约18万亿㎡，商品房销售额约18万亿元。号称双18！按照今年趋势，能完成双15就很不错了。
按理说，现在购房政策已经很宽松了：首付2成，取消限购限售，利率史上最低！这个组合放在以往，堪称核武器。现在大家却反应平淡。
好比今天出了降息新闻，一堆自媒体抢新闻，狂HIGH。但购房群里连水花都没看到。甚至没几个客户讨论。
你HIGH你的，我躺我的！
至于原因，我先抛砖引玉说几个观点，欢迎补充：
原因1：房价降了！
中国老百姓的家庭资产70%都在房子里。所以房子对国人来说，兼具资产属性和居住属性。
而资产的特点就是买涨不买跌。
就像股市、基金等一样，牛市的时候买的人多；熊市的时候买的人少，房子也一样。
今年中国的房价终于打破了“只涨不跌”的神话，而且跌势凶猛。有些投资客聚集的板块，跌幅甚至达到20-30%。观望的情绪就更浓了。
资产和商品不同的是：商品降价才能去库存，而资产涨价才能去库存。
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原因2：收入降了！
最近两年GWY、银行、金融、大厂等降薪沸沸扬扬，听说有些降幅达到30-50%。
而这些人以往是楼市的一大购买力量，因为收入稳定公积金又高。日常也不能有太铺张消费。买房就是最好的选择。
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所以最近，前有安徽宿州市发布《关于共创房地产业繁荣的倡议书》，鼓励“广大公职人员要积极响应，发动身边亲友以实际行动参与到购房活动中来。
后有湖南常德石门县的县委书记在房产交易开幕时说“希望在今天的会上，各位同志们，各位领导们，要带头购房。买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套”。
现在，这些社会中坚可能也不怎么买得动了。
原因3：人口降了！
2020年出生人口1202万；2021年出生1062万；创1949年以来新低。
有专家预测2022年预计出生人口8字头。官方说十四五期间，中国将进入人口负增长阶段。到2050年左右开始急剧萎缩。
这对房地产来说无疑釜底抽薪，降低了大家对未来楼市的预期。只有少数人口流入形城市还有保值增值价值。未来许多城市的房子真要过剩了！老百姓买房的急迫感自然就降低了。
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原因4：预期降了！
问了一圈，今年各行各业都不太景气。
我甚至开玩笑跟朋友说，今年如果有谁跟你说自己的项目特赚钱。那大概率是个骗子。
7月社融数据出来了。社融规模增量7561亿，前值是51733亿。为预期的1/7；新增人民币贷款6790亿，前值是28063亿，为预期的1/5。
同时6月末，居民活期存款余额突破36万亿，较去年末增加1.3万亿；定期存款余额77.6万亿，较去年增加9万亿。增幅合计超10万亿。
总结一下就是，不想消费、不想贷款，只想存钱！
数据说明：全国人民似乎都在裹紧被子储备过冬，以应对不确定的未来。
03
综上所述，当下社会：
不仅楼市不景气，
就业、收入、人口、预期等都比较低迷
地产不是无根之木，而是经济的晴雨表
所以可以预测，2022年下半场：
1、持续降息可期
3字头房贷或将惊现。我们都将成为见证历史的一代。
2、楼市缓慢转好
正如万科郁亮的公开发言：市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。
最后，经济周期本来就是一种兜兜转转，不必让数据过分扰动我们的心绪。
尤其是历史不止一次证明：好的投资从来是逆人性的。
当下楼市各种政策，对收入好，想上车的人来说是天大利好。众人贪婪时我恐惧，众人恐惧时我贪婪。王健林都卷土重来了，此时建仓正当时！
反之没钱也不用焦虑，学会降低预期，懂得晴耕雨读荣辱不惊，便已是生活给予的确幸。
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