房贷利率年内四次调降，稳楼市信号有多强？
本次LPR降息在市场意料之中，但五年期以上LPR降息幅度超过10个基点，略超市场预期
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文｜唐郡 严沁雯
编辑｜张威
住房贷款利率迎来年内第四次下调。
8月22日，中国人民银行（下称“央行”）授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）非对称下调，其中一年期LPR下调5个基点至3.65%，五年期以上LPR下调15个基点至4.3%。五年期以上LPR是国内住房按揭贷款利率定价基准利率，本次LPR降息后，首套房贷利率下限将由4.25%降至4.10%。
LPR降息当日，A股三大指数全部收红。截至当日收盘，上证综指、深证成指、创业板指分别上涨0.6%、1.19%和1.64%。其中，房地产板块早盘一度下跌翻绿，午后收涨0.57%。
LPR在中期借贷便利（MLF）利率基础上加点形成。此前一周（8月15日），央行宣布将MLF操作中标利率下调10个基点至2.75%。彼时，中国邮政储蓄银行研究院娄飞鹏已向《财经》记者表示，一年期和五年期以上LPR都可能下调，后者下调的可能性和幅度都将更大。
多位分析人士指出，本次LPR降息在市场意料之中，但五年期以上LPR降息幅度超过10个基点，略超市场预期。国泰君安国际首席经济学家周浩表示，LPR降息说明宏观政策将继续为经济稳增长提供支持。其中，五年期以上LPR的超预期降息，表明当局已加大努力稳定房地产市场。
LPR降息落地，市场开始期待进一步降息。娄飞鹏表示，LPR仍有下行空间，但不一定是通过政策利率引导。招商宏观团队则认为，从近期政策一系列操作来看，“货币政策正由结构型转向总量型，降息周期正式开启”。
房贷利率普降15个基点
LPR下调后，商业银行纷纷下调房贷利率。
《财经》记者从多家银行房贷经理处了解到，LPR调降后客户申请的新贷款均按照最新基准利率执行。其中，北京、上海首套房贷执行利率分别降至4.85%和4.65%。
以上海地区一笔正在申请中的新贷款为例，其商贷首套利率将为LPR+35BP即4.65%，二套利率则为LPR+105BP即5.35%。对于已经放款的存量客户来说，在合同约定的LPR调整日期后，方可享受最新利率。
上海地区一名于2021年6月开始还房贷的购房者对《财经》记者表示，由于此前五年期以上LPR有所调降，今年7月自己的房贷利率已经下调过一次，“这次LPR又降了，如果继续保持这个水平明年就又能节省利息了”。
据分析人士测算，以100万元、期限30年的按揭贷款为例，按等额本息还款方式计算，本次降息将使购房者每月还款额减少88.48元，总支付利息减少3.18万元。
“LPR调降有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。”中国民生银行首席经济学家温彬表示，在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过LPR下调来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。
根据国家统计局8月15日公布的数据，1月—7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。
另据中国人民银行公布的信贷数据，7月新增人民币贷款6790亿元，同比少增4042亿元。其中，与居民房贷高度相关的居民中长期贷款新增1486亿元，同比少增2488亿元，业内人士指出，这显示居民购房需求不足。
“最近市场比较平稳，每个月的成交量一点点递增，不像去年一样突然翻倍。”上海地区一位房产中介表示，“不过现在不断有利好政策，像昆山、太仓都解除限购，临港也只要一年社保就能买房，市场有待恢复。”
“最近房贷申请人数量还可以，忙碌是常态。”上海地区某股份行支行房贷经理告诉《财经》记者，“现在额度充裕，客户过完户就能拿到贷款。”深圳地区某股份行支行房贷经理亦表示，由于当前促投放，房贷放款时间很快。
市场期待进一步降息
多位分析人士指出，五年期以上LPR的超预期下降，旨在进一步释放稳楼市信号，进而推动宽信用落地。“在内需构成中，规模庞大、上下游链条众多且与居民资产负债表密切相关的房地产行业对稳经济依然重要，关系到宽信用落地的效果和进程。”温彬表示。
2022年以来，社会融资规模和人民币贷款月增量多次出现较大幅度同比下滑。其中，7月社融新增7561亿元，同比少增3191亿元，预期值为1.3万亿元；人民币贷款新增6790亿元，同比少增4042亿元，预期值为1.1万亿元。同时，当月广义货币（M2）增速达到12%，增速创2016年5月以来新高。
多位分析人士直言，7月社融与M2背离，货币市场流动性出现淤积，未能转化为实体信贷。房贷增长乏力被认为是信用不足的重要原因。根据7月金融数据，主要体现居民购房情况的居民中长期贷款同比少增2488亿元，成为当月信贷少增的主要拖累项。
事实上，这已经是五年期以上LPR年内的第三次调降。此前的2022年1月，一年期LPR下调10个基点，五年期以上LPR下调5个基点；2022年5月，一年期LPR持平，五年期以上LPR下调15个基点。
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此外，央行、银保监会于5月15日发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。至此，年内房贷利率已经历四次调降，首套房贷利率下限累计调降55个基点。
娄飞鹏表示，目前房地产市场面临的问题是人口老龄化、城镇化率增速下降、居民对房价预期调整、疫情反复影响居民收入等多种因素导致的，在货币政策降低利率的同时，还需要其他政策协同发力，从而取得更好的政策效果。
对于接下来的政策走向，多位分析人士表示，市场利率存在进一步下降的空间。娄飞鹏认为，若经济形势，尤其是房地产市场出现进一步下行压力，LPR仍有下调空间，但更可能是通过存款利率市场化调整机制实现。
8月18日，国务院常务会议提出，“完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。”据此，温彬认为，房贷利率需要进一步向历史低点靠拢，未来仍有调降空间。
(作者为《财经》记者)
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