各地楼市松绑政策密如雨点，最困难时候已过去？
各地楼市的放松政策在加码推出。从2022年初的以购房补贴或公积金贷款放松等为主，到较低能级的城市调整首付比例，再到郑州对限购、限售、限贷政策的调整，近来，多重突破“四限”的松绑政策逐步蔓延，高能级城市也渐次加入。
3月以来，南京、苏州等强二线城市跟进放松调控，例如对外地人购房要求从社保连续缴纳满2年降低至6个月等。6月时，广州的限购政策也出现些微松动，成为一线中首个放松“四限”调控的城市。
据克而瑞统计，截至7月末，全国共有385次房地产放松政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。
尽管政策层出不穷，近来由于销售淡季叠加停贷事件，7月的楼市表现并不理想。国家统计局数据显示，7月份，商品房销售金额单月同比-28.2%，降幅环比6月扩大7.4个百分点。业内普遍认为，未来各地应加紧落地救市政策组合拳，以便提振市场信心，减缓市场下行压力。
松绑政策持续增加
对限购的放松，成为近来不少城市对楼市松绑的关键举措。
据浙江海宁当地媒体报道，8月16日当地有关部门发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》显示，对非本市户籍居民家庭在海宁市购买住房的，享有当地户籍居民家庭同等的购房政策，同时新购买的住房自取得不动产权证之日起即可转让。也即，海宁市取消了外地居民的购房限制政策，且新购房不再限售。
8月初，环京重镇廊坊市也正式取消了限购政策。当地公布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》显示，全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”，对“北三县”和“雄安新区周边”的住房限售年限要求也全面取消。
近日，苏州下辖的昆山、太仓也加入取消限购的大军。记者从两地的房产交易中心处获悉，两地对外地人的购房政策予以放宽，非本地购房者可直接购买首套住房。而此前非本地购房者两市购房需缴纳6个月的社保。
事实上，南京、苏州这两个长三角区域内的高能级城市则从今年4月份以来，对限购的门槛和要求持续降低。
其中，南京将此前执行的非本地购房者在南京购买首套房时需缴纳2年社保的要求，逐步降低至6个月。苏州也遵循了相似的步骤，将非本地购房者置业的门槛从连续缴纳2年社保，放松至累计缴满2年社保，之后再进一步将社保缴纳时限缩短至连续6个月。
大湾区的城市也在松动限购政策。6月初，佛山发布楼市新政，将限购的区域大幅度缩减，至禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道三个街道。
同样在6月初，广州的限购政策出现些许松动，对非广州市户籍人士，纳税证明断缴或补缴累计不超过三个月的，视同正常缴纳，可购房；同时，符合条件的非户籍退休人员购房。广州成为首个放松限购的一线城市。
不止是对限购政策的松绑，许多城市近来也开始对限贷政策有所松动。8月12日，苏州、南京等城市便对“认房又认贷”的政策进行了调整，即贷款结清后，再购房时，首付比例从此前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也从此前的8成降低至6成。
有南京当地的中介人士向记者表示，首付比例调整的消息传出后，有许多购房者前来咨询。但此后有消息称，南京对该政策的调整暂缓执行。
8月15日，广东惠州在取消部分地区的限购后，也将首次购买普通住房的首付款比例从此前的25%降低至20%，以激活当地刚需。
福州也时隔6年对房贷的首付比例进行了调整。8月17日，据福州市房管局网站披露，即日起，福州五城区首套房首付比例，不论购房者户籍是否在福州五城区，均为30%；而在福州市五城区有一套商品住房、贷款结清的情况下，首付比例由原来的50%调整为40%。
事实上，2022年以来，已有83城相继放松了限贷政策，降低了改善型需求的购房门槛，有利于释放该类需求。
据克而瑞统计显示，有57城首套房首付比例下调至20%，如兰州、贵阳、南通等城市；44城实行“认贷不认房”，如郑州、宜昌、肇庆等城市，首套贷款已结清再购买二套房，执行首套房贷款政策；此外，还有41城下调二套房首付比例，包括济南、沈阳、温州等在内的33城二套首付下调至30%。
东北证券认为，苏州、无锡、惠州等较高能级城市释放的宽松政策，将为今年的金九银十乃至四季度销售营造良好的购房环境。
有城市鼓励国企收购困难房企滞销房
尽管目前各地放松政策迭出，但整体来看，市场恢复仍显得颇为乏力。
国家统计局发布的数据显示，2022年前7个月，商品房销售面积累计同比下降23.1%，7月单月降幅达到28.9%，降幅环比扩大10.6个百分点。同时，前7个月，商品房销售金额累计同比下降28.8%，7月单月降幅达28.2%，环比扩大7.4个百分点。
据国金证券研报显示，7月居民中长期新增人民币贷款额延续低迷，同比下降62.6%。“2022 年以来，每月居民中长期贷款（多为住房贷款）新增额同比均为负，主要由于居民购房意愿不高，更倾向还贷，导致住房贷款新增额较低。”
另据华安证券研报显示，2022年8月至15日，其监测的30个大中城市高频成交面积数据显示同比降幅在24.9%，销售情况仍不算乐观。
业内普遍认为，政策力度仍需再加大。克而瑞称改变当前市场的下行态势，现阶段重塑市场信心很关键，建议加快落地更大力度的救市政策组合拳，包括严守“保交楼”政策红线、加码需求端政策力度等。
目前来看，在“保交楼”方面，7 月的政治局会议已强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。近期，包括浙江宁波、安徽合肥、陕西咸阳、河北石家庄等在内的多个城市召开座谈会，敦促企业加强经营管理，保证项目交付，推动房地产市场平稳健康发展。
8月15日，浙江省湖州市发布了《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，其中明确提及，对本地区同一个出险房地产开发企业的项目，适当放宽资金使用限制，允许项目资金在本地区内不同项目间统筹使用，确保被调出资金的项目在“保交楼”无风险、偿还房地产开发贷款、并购融资，且留足至产权办理所有费用的基础上，盈余资金可支持其他项目风险处置。同时，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。
在加码需求端政策方面，克而瑞认为，从当前各项放松政策的效果来看，放松限购、限贷是更利于拉动市场企稳的类型。由此，该机构建议，除了一线城市限购政策仍需从紧执行之外，建议二线及三四线城市取消限购，同时下调首付比例。
上述机构认为，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将有望逐步回稳。
碧桂园管理层在8月18日的投资人交流会上也提及，相信在政府积极的主导下，会因城施策，用足用好，去稳定房地产市场，“我们相信最困难的时候过去了，现在是在底部盘整的过程。”
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