实探仲恺楼市：折扣还是蛮多
TCL、德赛、亿纬锂能……仲恺响当当的企业。前不久，看到仲恺发布的一些数据：今年上半年，仲恺高新区固定资产投资307.5亿元，增长32.2%，其中工业投资168.38亿元，增长90.9%。
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上半年GDP达416.08亿元，同比增长7.2%，多项经济指标居全市前列。2021年GDP首次突破800亿元，位居惠州第二，工业总产值突破3000亿元大关，位居惠州第一，其中规模以上电子信息产业产值超1800亿元。
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来源：仲恺发布
关于仲恺，你会想到什么，可能更多还是产业。一区多园，持续大力推动东江科技园、惠南科技园、中韩（惠州）产业园、广东（仲恺）人工智能产业园等重大产业平台建设，建设千亿级园区。
对最直观的变化，就是2019年，仲恺推出仲恺大道沿线城市更新项目，以连片改造的方式推动9.7平方公里区域实施城市更新，预计总投资645亿元。
如今，仲恺大道两侧公园多了，城市基础设施和面貌确实发生巨变。
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来源：仲恺发布
自去年开始，这些城市更新项目陆续推出市场。刚好遇到楼市骤变，新力、恒大等房企暴雷，新力两个项目至今并没什么动静，恒大项目估计要易主了。
时间到了8月即将进入旺季，房姐团队围绕着仲恺大道实地探访了一些在售热+新盘。总结了几大点，以供买房参考：
第一：仲恺同样有0首付的楼盘
所谓0首付，有几种模式，最开始流行的是首付分期，如深圳被叫停的楼盘模式一样。就是第三方垫资，首付分期付款，需要购房者还清。第二种模式，就是开发商直接送，不用购房者还。也就是说开发商直接送2成首付款（基本上需要收回手续费），购房者可以直接月供。第三种，比如多是开发商送一成或者1.5成，剩下购房者自己出。
在仲恺踩盘的路上，房小妹就说到一个新项目，豪璟居可以做到0首付。按照宣传里说到“仲恺精装修86平3房 0首付、直接月供3500；106平4房0首付、直接月供4700”……
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其实，结合当下市场需求，开发商的营销方案有很多种，提供给购房者多种选择。直接打折，或送首付，或其他方式。
比如最近仲恺市场动作较大的几个项目，旭辉静安府、方圆天俊、港龙紫誉华庭等等，项目都可以结合需求做到低首付甚至0首付。
我们第一站到旭辉静安府，上次房姐文章也提到了这盘的品质，在默默无闻的半年之后，终于有折扣爆出，而且是直接85折，送人防车位。最高减40万！这两个"安静"的新盘也加入降价大军！
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在现场可见到，有些一口价房源可以做到81折，折后在一万出头，还送人防车位。整个小区分2期开发，目前在售仍然是一期的2栋，共33层高，2梯4户，96-119平。
项目生活配套成熟，周边的双城君、汇港城曾经都是抢房，如今都入住了。
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还有港龙紫誉华庭优惠力度也很大，首付款可返15-20%，房姐团队认为这盘纯粹刚需上车，现场销售也是直言，如果追求高品质，就会考虑附近星河项目。
刚才提到当下营销方案的灵活，项目可以选择要么返15-20%，至于返比例不同，还是要客户到现场谈，要么直接打8-85折，折后单价9500-10000元/㎡之间。
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整个项目占到约3万㎡，总建面约12万㎡，容积率为3.0，总户数约815户，交楼时间为2022年底，也有可能整个小区一起交付。 目前在售最后的第6栋，建面为 82-91-109平，整个小区总货量剩160套，也就是说，到了清盘尾货阶段。
项目自带约3200㎡的幼儿园，学区就读第七学校。
房姐在现场看到来签约的客户。有些购房者比较介意对面的惠州市第七污水处理厂。以及对房企的陌生，毕竟港龙中国在惠州也只有这个项目。
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据现场销售介绍说到，处理厂是无污染，净化。如果你介意，当然可以避开此项目。
此项目就是现房以及价位便宜！
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来源：百度
刚才提到的星河项目臻誉府，如今最低也可以做到89折，按照首付分期，也是几万可以上车，但是折后也要12000-13000元/㎡。
第二：竞争激烈，交楼标准是越来越高
对仲恺楼市关心的人，想必看过对仲恺大道噪音影响的投诉。曾经有粉丝向房姐吐槽过，他们小区离轻轨太近，每次列车经过都有噪音。
房姐发现这些品牌房企的交标高了。从碧桂园凤凰华府再到星河冠誉府，虽然说能建多几栋，容积率还是比较密。
但是在户型设计上和交标上都有改进。靠近轻轨站户型都做了封窗、同时又有阳台推拉门，全部都是双城隔音玻璃。
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凤凰华府
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星河冠誉府
同样作为旧改项目，星河冠誉府占地 14.1万㎡ 建面约66万㎡，碧桂园凤凰华府占地约15万㎡，约68万㎡，各自都说自己是品牌升级版，都是房企在仲恺最好的项目。
房姐团队重点实探了星河冠誉府，星河在仲恺大道布局了三个项目，从东到西把客户需求按得死死的。
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此项目集合了居住的几大优势，如中星公园、松山公园、惠环公园等四个公园、离惠环轻轨站也很近，宣传100米的距离，站在营销中心确实可以见到轻轨站点，3-15岁的一站式教育配套，具有九年一贯制的仲恺第十二学校，小学部分在今年9月可以就读。
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最近有粉丝反映星河交楼时间较晚要到2025年。房姐还特意问了，现场销售提到已经提前到2024年12月。
小区分两期开发，一期由14栋高层以及1栋写字楼组成。二期由10栋高层以及1栋写字楼组成。
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首推A9栋两个单元，其中一单元为2梯4户，二单元2梯5户。建面为88-102-116-139 ㎡，现在2万锁房，月底开盘，吹风价在12500-13500元/㎡。跟目前在售的臻誉府价格差不多。
与之对比的凤凰华府就已经在售，享受配套差不多，宣传离惠环轻轨口约120米。门前名为凤凰广场的公园，还有规划9班幼儿园，就读仲恺二小和二中。
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现主推第6栋，两梯6户， 建面为97-133㎡， 带精装修折后均价11000元/㎡左右。关注度较高5栋，2梯3户，建面为130-222㎡，大户型单位只有一条腿房源，比较稀缺，现2万锁房，预计12000元/㎡。
也是2024年12月交楼。
第三：带装修项目越来越多，其他有什么变化？
刚才提到0首付的豪璟居是带装修，加上碧桂园、星河以及时代这些房企项目，都有六七个项目是带装修交付。
通过实际踩盘，楼盘人气并没有前几个月高。最近也没什么市场上的亮点，也是看8月份到9月期间，能否通过降价以及最新政策刚需首套首贷2成首付能够刺激到刚需入手。
通过实探，对于刚需2成首付的新政，销售们均表示，他们项目都可以做到2成，目前还没什么变化，具体还是看周末市场。
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仲恺并不像惠城以本地自住居多，仲恺所释放出来的房源，还是针对深莞外地客市场，可是，惠湾有些楼盘折后也是价位差不多，更多深圳客还是选择就近原则的惠湾。
当然，随着仲恺产业落地越来越多，人流进来，才有置业需求。
所以，仲恺城市更新还是值得肯定，规划学校也是多起来。今年，仲恺高中也多了一所，在潼湖的仲恺高级中学，据说今年第一招生，仲恺户口还可以免费读。
另外，深圳都市圈中也是提到了潼湖以及仲恺，希望仲恺的“一环八射，四横四纵”的城市交通网络建设，能更快“融深融湾”，城市的质变。
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