青岛学区房全面“爆表”之后，楼市也将迎来新的变局
买一套好房子从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
8月18日，就在各大开发商搞吉利大促的时候，青岛年轻家长们再次迎来的一个让人焦虑的重磅新闻。
崂山区合肥路小学、崂山区第二实验小学、崂山区实验学校、崂山区育才学校等崂山四小强相继发布《2023年学位预警重要提醒》，招收学区内落户、居住满一年的户籍适龄儿童。落户时间限定在2022年8月31日。建议在本学区内租住的家长，提前到学位相对宽松学校区域内租住。最关键的是：
未来几年，学校将依据办学规模和学区内适龄儿童增长情况，持续实施学位预警方案，请家长知悉。
自此，市南二流牛小、市北的“七小天鹅”、崂山“四小强”、李沧的三大“矬子将”全部开启可预警模式。
这也意味着，突击买房让孩子上名校的模式，已经成为过去式。
青岛房产的价格谱系，将因此而变。
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消灭不了的学区房
如果你关注学区房，那么就会经常会刷到学区房崩盘的文章和短视频，理由虽然五花八门，但是这些深谙算法的门外汉，知道你想听什么，无一例外的都会给出你一个结论：
学区房立即就会崩盘了！
这其实和“没买房子的人有福了”一样，都是算法下的胡说八道。大家一定要明白，学区房的背后不仅仅是教育资源的问题，而是阶层分化的必然。老王小的时候，老爹单位的一把手孩子，和普通建筑工的孩子是上同一所幼儿园的，大家都不觉得有什么问题，那时候也没有什么学区房。
但是现在，一个区市NO1建筑企业一把手的孩子，可能和单位泥瓦匠的孩子上一所幼儿园，一所小学吗？
我再给大家举一个例子。北京的史家小学，一个从名字上看平淡无奇的学校，但是开运动会时，中国奥委会副主席宣布大会开幕，十几个奥运冠军助阵，宋世雄老师全程解说，不论老师如何轮岗，也不论如何划片，你说这所小学，以及这所小学背后的学区房能崩盘吗？
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所以，即使是牛小暂时发出预警，那么学区房也不会全线崩盘，只会在分化中梯次降温。
只是：
有的学区房，跌下去就涨不起来了；
有的学区房，等预警过后还能迎来一波反弹。
这种差异，就是我们买房或者持有二手房的利润点。
市南、崂山与浮山后、李沧是两个逻辑。市南、崂山有着青岛最好的山海资源，地铁畅达、商业繁盛、医疗配套醇熟，所以即使这几所牛小都搬走，也不可能跌到和四方、李沧一个价。
但是，分化不可避免。一个是完全不能住的落户房，这类房子的价值全靠学区撑着，学区属性一旦不稳定，价值一定大幅波动，所以入手的风险会越来越高；老破大原本就卖不动，预警之后人气大幅下跌，要加一个“更”字。
然而，那些背山临海的小户型二手房，却不然。两口之家居住空间上没有局促感，周边环境好、配套好，地缘客户真不一定舍得买了去城阳、西海岸住大房子。
浮山后、李沧为什么不一样呢？一方面，这些地方环境配套优势并不那么突出，第二区域内有大量有电梯的次新房。
所以，如果有家长想提前在爆表学区给孩子下“先手棋”，那么只有一类房子最保值：面积在50平方米—70平方米的套二居，户型方正，步梯房在三层以下，朝向好。
老破小里依然有机会，伺机捡漏，未来依然可期。
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浮山后开始进入洗牌期
在过去三年中，浮山后是青岛最火的片区，新房卖得火，二手房卖得也火。许多一开始在老四方、东李，甚至城阳上车的人，到了孩子入托的年纪才看出这些区域教育资源的差距，所以都拼命往浮山后走。
早下手的人往往都会买新房，临时抱佛脚的人就买二手。
虽然浮山后不断有学校投入使用，但未来两年个别学校仍然有提高预警门槛的可能。再结合目前新房封顶才能放贷的政策，未来二手房提前布局的时间可能和买期房等交付的时间一样了。
那么，在中产资金充裕的情况下，谁会选择买老破小或者老破大呢？
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所以，对于浮山后持有老房子的人来说，如果物业服务不怎么样，那么最近三年是你卖房最好的时机。
在学区的加持下，现在浮山后与东李已经拉开了足够大的价格差。未来当学区不那么重要之后，这个价格差可能会引导相当比例改善族，从浮山后回流到东李。
浮山后未来能立住的房子，就如同我此条的分析那样：完美户型、品质好、物业好、圈层纯粹的楼盘。
隔一条马路，二手房单价差七八千的景象，最有可能在浮山后出现。
3
年轻人买未来的三个方向
对于没有结婚的年轻人，短期内对于学区没有十分迫切的需求，作为长线预期，哪些区域可能刮出彩票？
如果资金十分充裕，可以沿着张村河买。这是崂山重点打造的区域，而且距离金家岭足够近，从圈层角度而言，未来学区配置差不了，当下海信·璞悦自然是首选；
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如果在西部老城区工作，沿着环湾路或者地铁M8号线北上，众多名校林立的高新区无疑是最好的选择。高新区学校规划最为合理，而且许多学校已经招生，而且这些学校是积分入学，和四区的中考政策一样，越早下手，未来越占主动。国信·溪地美岸是今年老王比较推荐的盘；
如果在李沧东部、城阳工作，最稳的是白云山板块。绿地国科为什么这两年卖得好，就是因为业主的孩子可以确定上名校。在挖来众多名师之后，国科的成色会渐渐体现出来，对于准现房销售的绿地国科来说，是最稳的价值助推器。
未来三年，将是年轻家长们最焦虑三年，也是楼市价值逻辑会发生重大转变的三年，提前打算，做好规划，很有必要。
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