三四线楼市，扎堆告急了
作者：子非鱼01 | 鼓励领导带头购房
近日，房地产市场发生了一件必将载入史册的事件：
两个名不见经传的小县城，不约而同地鼓励领导带头购房。
这两个小县城，一个是安徽宿州的泗县，一个是湖南常德的石门县。
8月16日，泗县发布公告，提出：
第一，房企要戮力同心，积极应对市场变化，主动挤压泡沫，优惠居民购房。
第二，广大公职人员要积极响应，带头抵制安置房违规交易，发动亲友参与购房，推动泗县房地产市场平稳运行。
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两条中，第一条有鼓励房企主动降价的意思，第二条则是直接鼓励公职人员带头购房。
消息一出，舆论哗然，迫于舆论压力，泗县这份公告目前已经删除。
同一天，湖南石门县一县委书记在房地产展示交易会上鼓励领导带头买房的讲话引爆了网络。
视频目前仍在快速传播中。视频中，石门县领导人公开喊话：
希望在今天的会议上，各位同志，各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套。
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为了稳定房地产市场平稳健康发展，各县城的这些举动，如果没有违规违纪违法，无可厚非，本号对这些行为也不做评价。
但这些举动背后所反映的小城市当下的尴尬，却值得分析。当下，包括热点中心城市在内，商品房销量低迷，卖地收入缩水，遑论小县城。
在这种背景下，推动公职人员、领导带头买房，怕是领导都不够用了。
事实上，在两个县城喊话之前，已经有不少城市在推动公职人员买房，有的鼓励公职人员组团购房，甚至还包括中心城市。
这是这些城市财政吃紧，楼市吃紧的外在表现。
02 | 小城市的楼市烦恼
以泗县和石门县来看。
根据泗县统计局披露的数据，2021年泗县一般预算内财政收入14.55亿元，上级补贴52.46亿，此外政府基金收入（主要是卖地收入和转移收入）56.53亿元，国有资本经营预算收入2.37亿元。
合计，泗县去年全年总财政收入是111.36亿元。
去年总支出包含，一般预算总支出67.02，政府性基金支出56.53亿，国有资本经营支出2.37亿元。
合计，泗县去年全年财政总支出111.36亿元。
由此可以看到，去年泗县的收入与支出均衡，同时也意味着，没有多余的财政存款。
今年上半年，泗县的财政收入9.627亿元，较去年下跌了31.4%。其中地方财政收入只有7.6亿元，较去年同期下跌了6.3%。
卖地收入方面，去年泗县卖地收入36.97亿元，今年上半年一共只成功卖出去了7块地，其中6块地是工业地块，1块地是商服地块，总额只有可怜的3342.5万，卖地收入脚踝斩。
再看石门县。
石门县去年的总的财政收入与支出也是均衡。今年上半年，9.34亿元，还增长了31.2%。
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来源：石门县统计局
但我们知道，财政收入包含预算内收入、卖地收入、国有资本经营收入。其中卖地收入是大头。石门县上半年的卖地收入无法查询，但既然有此行动，想必卖地收入也不好看。
可以说，卖地收入下降，再加上经济不确定性加剧，是导致部分中小城市财政吃紧的根源。
石门县上半年财政总收入12亿，支出则是29.8亿元，已经严重入不敷出。
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来源：石门县统计局
泗县与石门县只不过是当下小城市的缩影，在房地产市场冷场、经济不确定性加剧，各项支出增加的背景下，有不少城市，财政已经告急。
河南周口市下辖的郸城，公交公司因为经营困难已经停运。
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7月中旬，四川南充市阆中发布了一则拍卖公告，拍卖标的物为：阆中市公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权，起拍价1.8亿元。
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四川乐山，更是将当地最有名气的乐山大佛30年经营权公开出售。
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小城市的财政吃紧，还反映在上半年大多数省市的财政收入与支出缺口扩大。
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地方城市的财政有两个主要钱袋子，一个是一般预算内收入（主要是税收），一个是卖地收入。
一般预算收入收缩的同时，卖地收入收缩得更厉害。
财政部披露的数据显示，上半年全国卖地收入23622亿元，比上年同期下降31.4%。
具体到各省市来看，内地31个省市中，除了陕西保持10%的正增长外，其余上半年卖地收入同比均是下跌。
其中天津、重庆、吉林、黑龙江、辽宁、甘肃、贵州、江苏、广东、湖北、河南、湖南、广西、云南、青海等省市卖地收入同比去年均腰斩。
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面对如此情况，小城市没有办法，只能是一方面拍卖资产，同时另一方面推动卖房以便提升卖地收入来解决当下的困境。
03 | 三四线城市楼市趋势难以改变
然而，在房地产转向的当下，在大周期面前，似乎什么方式都不管用。原因在于，三四线城市的两个基本面，难以改变：
第一，商品房供大于求。
克而瑞披露的数据显示，当下三四线城市的新房平均去化周期超过两年。全国商品房整体过剩，尤其是三四线城市。
不少三四线城市的去化周期长达十年。
部分中心城市亦是如此，比如哈尔滨、呼和浩特、长春、大连、兰州等中心城市，去化周期也在3年至7年。
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第二，人口大多在流失。
泗县在第六次人口普查时期已经人口负增长，去年公布的七普数据，泗县过去十年人口减少了35340人。
石门县七普数据显示，过去十年人口减少了39830人。
本号前几天梳理过全国各城市人口情况，在已经公布数据的261个城市中，有131个城市人口在减少，人口减少的城市比例超过一半。
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数据：各城市统计局
人口减少的131个城市中，除了北京、天津、石家庄、哈尔滨、大连外，其余都是三四线城市。
大于求是影响楼市短期的关键指标，人口是影响楼市的长期因素，如今这两个因素都对三四线城市构成利空。
这意味着，大部分三四线城市的房价会继续调整，大多数三四线城市的楼市将褪去金融属性，只留下居住属性。
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