“三价就低”政策出现松动 上海二手房7月成交量创近一年新高「区域楼市观察」
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-tjoges91tu/Spgg0vf5CBAfjc~tplv-tt-large.image?x-expires=1976186877&x-signature=vtDrPco3%2B8Ic8x6pZzbjuiOJcLI%3D本报记者 李贝贝 上海报道
上海二手房市场明显回暖。8月15日，国家统计局发布的数据显示，7月，一线城市成为市场复苏的领头羊。其中，二手房方面，上海房价环比上涨0.8%，在一线城市中涨幅最大。
而“三价就低”政策的松动被认为是市场回暖的关键因素。8月17日，多名中介向《华夏时报》记者透露，7月以来，上海部分房源的“房地产交易中心涉税评估价”较之前有所上涨，带动银行贷款额度提升，在一定程度上减轻了置业者首付压力。
目前，“三价就低”仍在施行。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，一线城市占据各种优势，市场稍有风吹草动市场容易起波折，因此“多几道管控的阀门不是坏事”。其向《华夏时报》记者强调，“三价就低”政策可以根据市场实际需求动态管控，体现出管理灵活性。
上海二手房买家首付压力减轻
今年7月初，王琳（化名）卖掉了手头的“老破小”，考虑置换一套优质的学区房。按照上海现行的购房政策，王琳重新购房将按二套房计算，首付比例为70%。而事实上，根据上海在2021年8月实施的“三价就低”政策，王琳需要付8成首付，加上高昂的税费、中介费，几乎达到9成首付甚至是全款，这令王琳压力倍增。
所谓“三价就低”，即上海各银行审核二手房贷款金额时，要根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价选择其中最低的价格来审批贷款额度。
其中合同网签价是由买卖双方共同商定、在房管局系统里体现的成交价格；银行评估价是银行自身对于房产的评估价格，房地产交易中心涉税评估价则主要由房地产交易中心自动评估，多为网签合同价的5——7折，通常为“三价”当中的最低价。
不过，王琳这样的“刚改”客户们最近获悉了一个好消息：多家媒体报道，上海“三价就低”政策已悄然放松。其中，“房地产交易中心涉税评估价”实际上较之前已有所上调，带动银行贷款额度的提升。有机构发文称，近日，闵行、松江、徐汇、普陀、宝山等地区多个板块的贷款查询价与成交合同价平均比例上升至70%-80%，总体出现了上涨趋势。
在近期的市场走访中，不少中介人士也向《华夏时报》记者确认了“三价就低”放松的消息。
在一家位于闵行莘庄的链家门店，有中介告诉《华夏时报》记者，在“三价就低”政策之下，首套房的实际首付可能要达到合同房价的6成左右，二套房实际首付达8成左右，加上税费，买家几乎近全款购买。但从今年7月起，部分小区的涉税评估价较去年有所上升，“差不多10%到20%吧”；另一家太平洋房屋门店的中介则强调，品质高的小区评估价提升的可能性比较大。
值得注意的是，有中介向《华夏时报》记者指出，“现在二手房贷款审批加放款，基本只需要一个月就完成了”。据悉，包括农业银行、建设银行、工商银行等多家银行，从审批到放款的时间普遍由去年下半年的最长4-6个月缩短至1个月左右。
8月17日上午，农业银行静安新城支行负责个贷业务的相关人士向《华夏时报》记者介绍说，购房者所有材料收齐后，从审批到放款的时间大概是3周；农业银行金汇支行的工作人员则表示，“具体要看经办过程，但时间不会太久，一个月之内”；招商银行四平支行工作人员告诉《华夏时报》记者，招行目前的放款时间约2周，至于房贷目前是否受“三价就低”影响，客户可在办理贷款时向个贷经理做进一步咨询。
后续市场仍存在不确定性
受上述市场因素影响，目前上海二手房市场回暖明显：据58同城、安居客近日发布的2022年《7月国民安居指数报告》，7月份，上海共（网签）成交19725套，比6月的15474套增加27%；上海中原地产提供的数据也显示，7月上海二手房成交量重新站回“2字头”，成交套数创近一年新高，为年内最高，达20075套。
挂牌量方面，来自房价查询工具“兔博士”APP的数据显示，截至7月31日，上海近6周的挂牌量持续走高，达到47296套，环比上涨7%，全市平均挂牌价为71636元/平米，环比持平，其中浦东新区挂牌量最多，达13432套。
对于上海二手房市场的后续进展，业内观点不一。信义房屋指出，从市场面看，自疫情缓解以后随着市场信心逐步提升，7月市场挂牌量、价环比较6月均有所上升，但成交周期及议价空间整体保持稳定，对置换客户而言当下的市场是最理想的置换时间点；从政策面来看，上海7月基本保持稳定，房市金融环境依然保持友好。预计8月市场将呈现蓄势的状态，迎接即将到来的“金九银十”。
多数受访人士则仍持谨慎观点。卢文曦向《华夏时报》记者表示，随着二手房成交反弹、新增挂牌量已经恢复到正常水平，这种格局有望得以延续，后续还会有看到2万套/月以上的机会。不过，二手房市场的活跃度依然没有回到正常的轨道，现在正处于修复期，至于能反弹多久、反弹力度多大还无法判断。
“根据目前各种经济数据反映，楼市即使反弹了，也是一波三折的，市场预期值也不要太高。”卢文曦解释说，大部分性价比较高的二手房房源已经在这两个月消化差不多了，成交的客户也有不少是来自于4-5月的需求延后。今年接下来的几个月，上海二手房市场会继续走这样的复苏行情，“能够再看到两、三次2万套以上的情况已经是非常好的结果了”，卢文曦表示。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾亦强调，由于上海楼市暂停2个多月，部分购房者仍认为后续市场可能存在不确定性，或对当前的挂牌价格不认可，因此不急于入市，也更倾向于保持谨慎的态度。“现在市场分歧确实还比较大，主要是房东对市场很有信心所以有一些会涨价，但是部分买家并不认可这种涨价行为，觉得后续市场还不太确定，所以如果挂牌价合理成交还是比较快的。”杨雨蕾向《华夏时报》记者指出。
《华夏时报》记者在走访中也发现，目前多数房东给出的议价空间较小，部分房东甚至强调“一口价、不谈”。一名购房者向《华夏时报》记者直言，尽管因为交通、区位、学区等的因素更倾向二手房，但考虑到税费是一笔不小的成本，因此“如果有合适的新房也会权衡”。
就在8月14日，据上海市房管局消息，上海推出今年第四批次新房房源，共涉及39个项目，总建筑面积约138.9万平方米，共计12421套，备案均价为54490元/平方米。而6-8月，上海新房已连续3次推盘。其中，6月10日，上海推出二批次新盘，46个项目共计13151套房源；7月14日，上海推出三批次新盘，40个项目共12585套房源。截至目前，上海今年一共推出了158个项目，共49969套房源。
对此，卢文曦表示，其个人判断，新盘被作为一张牌制衡二手房市场，新房大量推盘形成市场分流，二手房涨价的压力也不会那么大了。“打新的热度已经维持了好几年了。”杨雨蕾告诉《华夏时报》记者：“新房市场认购情况比较好，对二手房市场也有促进作用，一二手还是联动的。”
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