这三个地方，楼市启动了
文/韬略哥楼市出现新变局！
在7月成交出现二次探底的迹象后，央行于昨天果断降低了MLF和逆回购利率10个基点，这意味着8月22日LPR将正式降息，房贷利率也将至少会降低10个基点，最优房贷利率有望低至4.15%。
今天（8月16日）上午，以香港内房股为代表的房地产股大涨，其中龙湖一度涨幅接近20%，碧桂园服务涨幅最高达到22.98%。市场流传着新的、关于房地产的利好消息。
而国家统计局昨天公布70个城市的房地产数据显示：虽然7月市场整体变冷，但北京、成都、海口楼市出现了启动迹象。它们的二手房价格同比涨幅最大：
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其中成都7月的二手房成交量，甚至创下了10年来的新高，同比增加了约409.37%！（下图）
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01
70城整体情况
分析7月的数据之前，先回顾一下6月的楼市情况。
6月，在部分城市发购房消费券、鼓励公务员卖房的刺激下，叠加疫情影响减弱，房企630年中业绩冲刺，全国房地产市场成交量有所增加。
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顺便提一句：最近这张图火了，PPT上写着，规定期限内没有完成商品房购置任务的干部职工，将“交流”到其他单位工作。
大家之所以疯转，是以为又有一个城市出台了让公务员卖房的政策；上图的场景，看起来像某个单位正在布置任务。
然而，经过笔者查证，PPT里提及的内容，和2004年井冈山发动公务员卖房相符。
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所以，图片的场景应该是一场内部培训。当年井冈山让公务员卖房的事情，多次出现在公务员选拔的试题中。
历史就是这么魔幻，2004年的情况，在2022年重演了。现在的确有很多地方政府，要求公务员、老师卖房。
整体来看，2022年7月份70个大中城市中，住宅价格下降的城市个数有所增加。
7月份，70个大中城市中，新房和二手房价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。
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专家给出的解读是，全国今年以来，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。
不管是筑底也好，还是二次探底也罢，我们要分析得更细才有意义。
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在楼市筑底阶段，哪些城市独树一帜，仍在逆势上涨？而哪些城市已经将底部击穿，掉进“无底洞”？
02
三大赢家
我们看看二手房的同比涨跌数据，看看哪些城市在这一轮房地产下行周期中，仍是赢家。
二手房没有限价因素，因此更有可比性。
数据显示，有9个城市7月二手房价格出现同比上涨。它们是：
成都、北京、海口、上海、无锡、赣州、杭州、广州、重庆。
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其中，成都、北京、海口，是三个大赢家。
成都楼市大火，最直接的因素，是成都5月份的两次政策松绑，包括放松限购和限售，租房换房票等，彻底激活外围城区和中心城区的购买力。
当成都楼市不再以“安逸”自居后，购房者也在用脚投票，不断地涌入成都。
5月新政后，成都新房迅速取得成效，6月认购面积单月突破200万㎡，是2022年单月成交量最高的一个月。
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截至7月，成都今年的二手房住宅成交量已达89796套，远超2020年、2021年全年成交量。
在二手房价格环比上涨数据中，有19个城市上榜，其中，成都仍位居第一。
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成都新房价格的环比涨幅，7月也位居第一。
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北京，作为全国楼市的风向标，限购限贷最严格的一线城市，北京楼市依旧坚挺。
7月份北京二手住宅成交12338套，环比上涨12.1%。
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环比方面，北京新建住宅价格已经连续20个月环比上涨或持平，上次出现环比下降的月份，还是2020年11月。
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同比方面，7月份北京新建住房价格同比涨幅较上月略有收窄，但仍处于高位。
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任何时候都不要看空北京楼市，尽管北京一直在严控人口，但其产业和城市地位，对于外来人口的吸引力之大，在北方城市中，仍然没有对手。
海口，新房供应不足是海口二手房价格上涨的重要原因之一。
海南宅地供应逐年下降，可建新房不足，同时海南首推现房销售，拉长了海口新房的入市时间。
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同时，2020年海南正式开启自贸港建设，市场对海南的预期上升；
叠加人才落户购房和本地需求，市场购房需求扩大，从而带动房价上涨。
03
警惕这些城市
人类的悲欢并不相通，城市的房价涨跌也一样。
新房价格撑不住的，多为东北和中西部的省会城市及三四线城市。
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二手房价格环比下跌的城市，排名靠前的是：
吉林、天津、唐山、丹东、常德、北海、牡丹江、昆明、长春、沈阳
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以下城市，二手房价格同比跌幅靠前，需要重点警惕。
它们是：
牡丹江、哈尔滨、吉林、安庆、贵阳、大理、洛阳、北海、太原、金华、常德、宜昌、南昌、兰州、湛江。
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虽说房住不炒，但是没说房住不涨。
老百姓手里的房产，除了本身的自住价值，更要带一定的增值保值和社会价值。
目前，楼市处于调整阶段，大部分价值城市的购房窗口已经开启，而且房贷利率还在下调。
购房者要做的，就是抓紧时间，优选价值资产，抢先布局。
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