全国50城房价景气度年内将见底，本轮房价下跌最惨是廊坊
根据近日易居房地产研究院发布的全国50城房价景气指数研报，2022年7月，易居50城住宅价格景气指数为-140，环比上月下跌1%。自去年8月景气指数由正转负以来，已经持续一年处于负值区间了。当前景气度处历史低位，仍在筑底盘整。
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考虑到今年下半年宏观经济将逐渐发力，后续稳定房地产市场政策措施实施力度有望继续加大，住宅销售量将企稳，甚至小反弹，估计四季度50城住宅价格景气度有望出现微幅反弹，年内见底的概率很大。
2022年7月，易居50城中仅上海住宅价格景气指数为正，其余49城住宅价格指数均为负。住宅价格指数排名靠前的城市有上海、北京、成都、合肥、厦门等，以一线城市和强二线城市为主。排名靠后的城市有哈尔滨、大连、沈阳、洛阳、长春等，主要集中在东北地区。
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观察易居50城住宅价格指数的走势，不难发现各城在房价指数下跌开始时间节点、下跌持续时间长度、下跌程度等维度上均有很大不同。根据本轮周期中各城市住宅价格指数最高点和最低点的时间节点和数值，计算可得本轮周期50城各自的阶段房价总跌幅和持续时长（剔除房价震荡上涨和持平的月份）。其中，北京、上海、成都等3城已止跌转涨，其下跌时间皆持续了3个月；广州当前呈盘整形态；其余46城住宅价格指数仍在下跌中。
从房价累计下跌时间来看，一线城市房地产市场韧性最强。但深圳由于全国最早出台二手房指导价且至今政策威力持续，市场预期仍未有改善，从去年3月到目前已持续下跌15个月。二线城市房价波动分化明显，经济发达地区的强二线城市譬如杭州，房价下跌开始时间较晚，因此下跌持续时间也较短。特别是成都，其房价在二线城市中最先止跌转涨，主要得益于二手房限价放松和近期一系列稳市场的新政。
河南、贵州、山东三省的主要城市房地产市场较弱。表现为廊坊和郑州的市场景气度最差，廊坊自2017年7月开始下跌，至今累计下跌46个月；郑州自2017年8月开始下跌，至今累计下跌44个月。
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上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为：当前廊坊与郑州房价已属于超跌状态，正是在此背景下，近日廊坊公开宣布取消限购限售；而郑州自今年3月起就大力度的救市；预计这两个城市的房价下半年跌势趋缓，明年大概率见底。
从本轮下跌周期的房价总跌幅来看，跌幅相对较小城市为杭州、海口、长沙、北京、成都，跌幅均在1%以内。其中，杭州总跌幅最小，仅0.3%，原因是杭州下跌开始时间晚，目前只跌了3个月，估计还将继续下跌一段时间。
目前总跌幅较大的城市为廊坊、太原、贵阳、哈尔滨，跌幅均超过10%。其中，廊坊跌幅排第一，达18.4% ；其下跌过程可大致分为三个阶段：2017年7月至2018年3月快速下跌，2018年4月至2021年7月震荡下跌，2021年8月至今平缓下跌。当前，郑州房价水平已回到了2016年8月，廊坊房价水平已回到2016年5月，这两个城市的房价水平回撤时间在全国最长。
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需要提示的是，这里的房价指数是综合处理后的价格，其波幅会明显小于我们实际感受到的幅度，比如廊坊的实际体感累计跌幅为达五成。
大多数城市跌幅与下跌时长相关性较高，但也有例外。比如南昌，其房价于2019年5月就由涨转跌。高点距今约39个月，属于本轮周期中全国房价较早转跌的城市之一，其房价下跌的月份有24个月。但从总跌幅来看，仅下跌2.5%，属于本轮周期房价下跌较缓慢的城市。
报告执笔人：上海易居房地产研究院副院长 杨红旭 研究员 潘竑羽
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