北京楼市：为什么都说经济不好，房价却不断上涨？
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好！在京首套，预算约300万，单身，购房用于自住及父母养老，因一直生活工作在西边，选择石景山及门头沟，考虑如有再出手的可能，想兼顾房子保值。请问，有哪些地段或楼盘推荐嘛，配套佳的老旧小区是否能购买呢，另，针对我的情况，今年或明年是合适的购房时机嘛，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、石景山不建议买老房子,升值性和流通性都相对较弱,投资价值差了点,可以看看鲁谷的远洋山水、京汉旭城,石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看更像是一个通勤的卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐，期间石景山以动漫游戏为发展方向,但游戏行业是一种娱乐产品，优势是有很强的盈利特征，劣势是开发出一款优质游戏需要付出大量的时间和精力，
所以这种行业一向都是一个高风险高回报的行业，只有一小部分公司能够长期生存，石景山主要是缺乏本地优质产业支撑，所以整个区的购买力相对较弱,房价之所以有支撑是因为处于海淀和西城的主要溢出区域,如果石景山未来不能吸引优质的产业落户加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大;鲁谷属于石景山的东大门,可以优先承接西城海淀的通勤购买力,保值性稳健一些,
2;关于购房时机,刚需首套,具备购房资格,资金到位,或者资金差一些,都是建议尽量能早买不晚买,北京的楼市不存在接盘侠之说，楼市真正的韭菜是那些一直观望的人;如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。北京优质区域的房价行情来了会以肉眼可见的速度上涨,踏空的风险比较大;建议认真阅读星球精华栏的文章《08#史诗级通货膨胀正在路上，普通人的对与策》《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好！新人首次提问，这几天就去北京买房了，心里忐忑不安，烦请京总指点迷津！工作在北京西站附近300米，女朋友在西城上班，结婚刚需，想保值并能跑赢北京房产大盘，首付（含中介费、税费等全部）400万，总价600以内，首套房二套贷。想购一套二居室。
咨询一：有没有合适的小区房源请京总推荐一下具体小区；二自已根据自己的情况，大体看了看想买丰台草桥欣园或万科西华府的房，不知预算合适不合适；三看了民岳家园的房子，明年打算要孩子，父母过来帮带孩子距离我们较近，房子稍大，住着宽敞；四前两天刚加入知识星球，看了您的文章，对您真诚的回复，独到见解，深度思考的专业精神折服。在此敬请京总赐教，在下不胜感激！
A:回答:您好,感谢信任!草桥板块还可,草桥欣园、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健;其中恋日花都品质最好,600以内的预算买这个盘的2居室很适合,岳各庄板块很差,所以民岳家园价格便宜,这样的房子未来您在卖是同样价格不会有优势,2017年之前全市普涨都带不动的楼盘未来基本上是处于横盘下跌的状态,这就是我说的严重分化,一个区域值得买得房子不超过10%;整个北京值得持有的房子不超过20%;
丽泽商务区所有的写字楼全部交付使用之后会聚集大量的产业和人才，附近一带的品质盘会有一个不错的市场;丽泽算是丰台的龙头位置,未来能不能丰台能不能出坑主要看丽泽;所有的资源也都会向丽泽倾斜,买这个板块确定性更高;
科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象;优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;从中短期看草桥板块确定性更高,科技园位置短期存在溢价买入会横盘一段时间;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
Q:提问:请问您看好大红门吗，有的大V推荐大红门因为后续有首都商务新区、附近的棚户区也可能会拆迁，认为未来会比望京、丽泽等热门地区更有增长潜力，您怎么看呢
A:回答:您好;感谢信任!很多大V只会解读新闻;首都商务新区这个称号更像是过去十多年北京欠南三环的一个名字,去过的人应该都知道,到这个区就像是到了二三线城市的老城区,今天的商务新区概念利好已经全部兑现,当然就存在溢价.如果没有持续的重视和改造,未来这个区的潜力就比较难释放.买这个区至少10-15年的计划持有时间;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:京总，您好！把您的精华帖都看完了，做了很多记录，关于选筹的思路真是让我豁然开朗。关注板块：因为常住地在杭州，对于北京楼市不太熟悉，通过做功课，主要关注了上地、亦庄、望京、双井、国贸、东坝、苏河、未来科学城等板块。觉得有些过于泛，希望可以缩小关注的范围。目的：纯投资;预算：800-1000w;问题：
1、关于区域，纯投资，请问以我的情况您比较建议关注北京的哪些板块呢？什么样的区位呢？2、关于时机，我也有杭州的购房资格，请问当前是否适合购入北京？（看了您关于亦庄的分析，很多楼盘在2020-2022年都涨了30%-50%，亦庄金茂府都要9.8w/平）现在时机是否适合介入？担心高位站岗。非常感谢！
A:回答:您好,1、杭州也是不错的城市,如果北京有房票应该优先布局北京,从投资角度北京依然是全国的洼地,因限购加限贷管制导致需求一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远还没有到顶;什么情况下适合外地投资,强资源城市已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,
2、关于一些核心热点区域买入是否会高位站岗,房价是否会跌,我在精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策中已经写到,这个问题等同于货币购买力是否会涨,货币等同于一张纸,发行成本很低,后面加个0市场上的货币就能翻倍,货币不是真正意义上的财富,资产才是,国际经济战就是每个国家用自己印出来的钱去买其他国家的资产,
楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨;我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;大方向上一定是这样,只是时间问题,
这也就是我为什么鼓励大家尽可能贷款买优质房产,只要保证月供,迟早会赚,只是时间问题,一些富豪和高产家庭早已经看透了这里面的逻辑,所以他们才会用负债购买优质资产,赚钱只是手段,用赚来的钱购买资产才是最终目的,否则我们会永远被通胀一次次洗劫;
我鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,
3、800-1000不需要关注太多板块;像上地、亦庄、望京、双井都是一些不错的区域,东坝、未来科学城属于概念性的区域,兑现周期较长,目前价格炒的有点虚高,建议不要过多关注,可以重点关注下朝阳,朝阳是北京最热的一个行政区,成交量也常年稳坐第一.同样的预算，在朝阳买到的房子居住体验和东西海完全不一样.核心原因是朝阳的房价比较低。
东西海朝地段最好的也是朝阳.预算600万东西海全是老破小,价格10万一平只能买到一个五六十平的房子.但如果在朝阳，就能买一个还不错的纯商品房两居室或三居室.无论是升值潜力还是居住体验都高于东西海.在朝阳买房有四种思路:第一种是刚需上车,第二种是刚改,第三种是终极改善.还有一种是学区.朝阳的教育虽然和东西海比不了,但作为北京经济靠前的区,近几年的发展大家都看在眼里,也培养了几所名校,比如朝阳外国语学校、人大附朝阳学校、白家庄小学。还有一些中等偏上的学区，如陈经纶嘉铭分校、陈经纶帝景分校.相比于东西海的老破小,朝阳的学区房从居住品质上来讲,比东西海强很多,从价格上来说朝阳也更亲民,可选择的空间也比较大;800-1000比较适合的区域望京、朝青是第一选择,可以关注以下楼盘,华纺易城、青年汇、澳洲康都、首开知语城;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，拜读了您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩子刚上学，老破小学区刚占用，肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上学和妈妈上班都在增光路附近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。
A:回答:您好,感谢信任!1、如果要换应该出掉工商大学老破小;保留保利百合;西局是丰台发展最好的一个区;保利百合是这个区域的标杆楼盘,未来承接丽泽一带;对标改善客群;之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需;丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯,保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显;
2、现在转手学区价格上虽然没有优势,但随着政策的不断变化,等同于把不确定性的风险转移到买家身上,价格自然会比带名额的低一些;如果为了改善居住环境;选筹的盘本身问题不大,没什么不可,卖出价格低,买入的房产优质,同样不会失去涨幅,而又减少了不确定性,对于您们来讲是利大于弊;
增光佳苑楼盘品质虽好,但板块属于中规中矩,现在的均价10万出头,个别房源10万以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节后涨过一波,后又下调,去年5月到今年五月处于阴跌的趋势;海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射;所以南部西部发展比较落后,这个盘保值属性还可,未来行情来了能跟着跑问题不大;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，燕西华府的185大平层现在能入手吗？考虑是人大附中丰台校区的学区房，未来可以给孩子上学。现在孩子三岁，九月份上幼儿园
A:回答:您好,感谢信任!燕西华府从2017年的4月份单价7万一直连续跌3年,去年4月有回升的迹象,但持续了小半年,上涨趋势不明显,青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间
如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅,应该说差距很大,市中心涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,如果为了孩子上学,可以买个小的,在附近租房,其他资金去买一个纯投资盘,这样您不用考虑接送孩子,自己的居住品质又没下降,孩子上完学,即便小户型不涨或下跌,您其他的房子在涨,这样算还是不亏比较稳健;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
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81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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