陈文静：2022年棚改计划开工降至111万套，恐难再拉动楼市
中新经纬8月12日电 题：2022年棚改计划开工降至111万套，恐难再拉动楼市作者 陈文静 中指研究院指数事业部市场研究总监
3月1日，郑州市出台“郑19条”地产新政，其中在“推行安置房建设和转化中”提及“货币化安置”，3月8日，郑州进一步针对棚改货币化安置工作出台实施细则，“棚改货币化安置”再次引起高度关注。
根据中指监测数据，截至8月10日，2022年全国有20余城出台棚改货币化安置相关政策、20余城出台房票安置政策，在当前市场深度调整的背景下，多地重提“货币化安置”、“房票安置”，能否带动房地产市场回归企稳通道？
回看过往，2015年中央经济工作会议将“去库存”作为2016年度工作任务之一，“棚改货币化安置”的大力推行对中国房地产市场，尤其是三四线楼市产生了较大影响。
棚改货币化效应渐进尾声
2014年，棚改货币化安置开始全国推广，2015-2018年货币化安置比例与棚改规模双双走高，年均实际开工总量超600万套，2019年后棚改开工量大幅缩减。
从整体来看，2008年棚改货币化安置正式启动，直至2014年，棚改发展整体节奏相对平缓，货币化安置比例处在了低位。2015-2018年，棚改货币化安置比例一路走高，棚改工作推进速度大幅加快，在此期间，棚改年均实际开工达到600万套。从2019年至今，伴随着棚改政策调整，货币化安置资金来源收缩，全国棚改计划开工规模明显缩减，实际开工量一路走低。
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2008年至今全国棚改开工量及货币化安置比例走势 数据来源：财政部、住建部、国家统计局
在此过程中，我们可以看到，棚改货币化安置所补偿资金可直接拉动商品住宅销售面积增长。随着棚改货币化安置比例提升，货币化资金拉动的房地产销售面积在商品住宅总销售面积中的占比一路提升。按照测算，2013年棚改货币化安置占比不足2%，2016年上升至8.55%，2018年达到峰值，占比为16.16%。
目前，随着棚改货币化安置比例逐渐下降以及棚改规模缩减，棚改货币化安置在全年商品住宅总销售面积中占比在持续下滑。
具体来看，2014年全面棚改货币化后，棚改货币化增量对房地产销售面积拉动量明显提升，在2018年达到峰值，绝对规模达到2.2亿平方米。
2016-2019年，房地产商品住宅销售总量约为12.8亿平方米，2020-2021年受疫情暴发、政策宽松、改善需求释放等影响，全国商品住宅销售面积有所提升，2021年，全国商品住宅销售面积达到了15.7亿平方米，但棚改货币化对行业规模的整体带动效应正在逐渐步入尾声。
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2011年以来棚改货币化安置拉动销售面积与商品住宅实际销售面积走势 数据来源：国家统计局、中指研究院测算
未来商品住宅销售规模将逐渐回落
随着棚改规模缩小、货币化安置比例下降，棚改货币化对商品住宅市场的支撑在明显减弱。
2022年，央行暂无明确资金投放支持棚改，棚改工作以地方政府财政支出为主要资金来源，同时，在过往几年大规模棚改进度下，全国现已开工棚改房5000余万套，剩余需改造棚户区规模已大幅缩减。2022年，计划棚改开工量降至111万套，后续可持续性较弱，因此，我们预计棚改将难以再次成为中国商品房市场规模扩张的拉动点。
面对更加复杂多变的市场环境，当前全国房地产市场调整态势未见明显好转，不同城市间市场分化态势更加突出。随着棚改逐渐步入尾声，未来全国商品住宅销售规模或将回落，之前棚改规模突出的三四线城市下降幅度或许将会更大。在此背景下，建议企业要注重科学精准决策，投资聚焦优势地区，以提升抗企业风险能力。(中新经纬APP)
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责任编辑：李惠聪
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