从昨天这两件事，我看到了楼市的脆弱
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/813d34f244f647e08f818a3be7134ed0~tplv-tt-large.image?x-expires=1975582751&x-signature=c%2BhzjP8t4uUhgLygvqAVBN3axnE%3D昨天发生了两件事让我觉得很意外。
一是受商票逾期谣言和机构做空影响，龙湖股价暴跌16.4%，市值蒸发了一个融创，250亿。
二是贝壳因“住房空置率报告”致歉，随即又删掉致歉公告。
这两件事如果放2020年前，我大概率会直接滑过，根本不会多看两眼。
但今天的环境下，有些东西却很值得玩味。
7月，广州楼市严重受挫，8月官方立马放宽入户政策。
8月首周刚过，从第三方市场数据反馈来看，成交更惨。
地产人的焦灼，几乎要溢出屏幕了。
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造谣龙湖，做空者居心险恶！
龙湖会暴雷？那恐怕中国的民营房企都要一锅熟了。
这家来自重庆的房企优等生，被年中报即将出来之际被疑似做空，就显得很诡异。
龙湖风控意识向来到位，现金短债比低于10%，零踩线，债务结构非常不错，至今还是为数不多“三档全绿”的民营房企。
针对这个恶意做空的风波，昨天各方也作出了回应。
上海票据交易所辟谣称，“龙湖商票不存在逾期，相关谣传不属实。”
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来源/新浪财经
在昨天下午举行的小型投资者电话会议上，龙湖管理层进行了澄清和说明，并透露出：
“龙湖去年开始就不做商票，现存商票余额7亿元，年底前会逐步兑付到位。”
“龙湖尚未使用的公司债、中期票据、境内综合授信额度合计约2112亿元；美元债、银团贷款约4.73亿元待使用。”
董事会主席吴亚军一针见血：
“原因主要是源于市场的惊慌。龙湖是很淡定和从容的。”
据探长了解，龙湖去年平均融资成本只有4.14%，和半个国企的万科的4.27%相当，妥妥的民企一哥，比肩保利、金地、中海等央企。
中指数据显示，今年上半年，龙湖还在土拍市场花了93亿元拿地，务实又低调。
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来源/中指研究院
从市场角度，龙湖目前也只进军了68个城市，是top10房企中覆盖面最小的，而且一二线城市销售额占比较大，三四线受挫对其影响一般。
昨天著名外资评级机构瑞银，将龙湖由“买入”下调至“中性”，将股价从53元降至25.7元。做空味道很浓。
行情不好，不少投资者变成了惊弓之鸟。即便是谣传，也会瞬间引起踩踏效应。
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完全依赖外国评级机构、不带脑子的地主家傻儿子，我劝你们也别玩投资这块业务了，省得被别人牵着鼻子走。
这不，早上花旗分析师就维持了对龙湖集团的买入评级，并称龙湖的财务纪律，长期来看将让其得以应对市场挑战。
今天龙湖开盘涨超10%，收涨5.74%，达22.1元/股。
总之一句话，部分外资看空龙湖愚蠢且险恶，谣言害人！
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贝壳致歉，这个锅该它背吗？
昨天晚上，公众号“贝壳研究院”发布了一条《关于住房空置率报告的澄清》推送。
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探长刚看完，洗了澡再点进去，我愣了：该内容已被发布者删除。
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早上起来，发现凌晨0:04贝壳又发布了同样的推送，标题改成《关于住房空置率报告的说明》。
这一波三折的，到底几个意思？
先说贝壳这份8月5日发布的《2022住房空置率调查报告》，它火了！
报告显示，国内更层级城市住房空置率如下：
一线城市平均空置率7%，二线城市平均空置率12%，三线城市平均空置率16%。
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经过多个地产大号、财经大V一番解读，住房空置率衍生话题刷遍了朋友圈，演变成了负面舆论。
上榜的城市如坐针毡，尤其是环京的廊坊、阿卡林省的南昌、隔壁的佛山。
四大一线城市中，广州最高，住房空置率9%，北上深均不到5%。
贝壳这份报告探长也看了，但我惊讶的是：咋这么低，不科学啊？！
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该报告研究了国内28个大中小城市、约3万个小区，覆盖了大部分主流城市，样本有限，偏差是有的。
我看了下贝壳的致歉说明，有一线人员的主观误差原因，有空置率口径无法定标准原因。
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核心应该还是空置率口径标准，贝壳以“房屋是否存在三个月无人居住”为判断指标。
那么得出应该也是存量住宅的空置率，不包括待售住宅的。
国家统计局数据显示，截至7月末，国内商品房待售面积50691万平方米，比6月末减少390万平方米。
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其中，住宅待售面积减少317万平方米。按照这个速度，10年也卖不完。当然，7月是楼市销售淡季，不能这样粗略估算。
另外，中国真正空置率高企的四五线城市和广大小县城，不能因为它们没啥GDP贡献就不算了啊！
所以贝壳要认真研究起来，实际住房空置率应该会更高。
各位专家、学者和领导们的批评，贝壳属实是有点委屈：我尽力了啊。
你可以说它的报告不够严谨，但住房空置率高这事儿你真不能怪它。
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顶不住？广州撕开了一道口子
7月广州气温热到空调罢工，楼市却冷得人打颤。
具体行情有多差，地产从业人员应该感受到了。远郊新盘成交为个位数的遍地都是，颗粒无收的也不是没有。
克而瑞数据显示，7月份，广州一手住宅网签成交只有6359套，环比大跌18%，同比跌14%。
远郊市场可以看我们此前写增城的稿子：首付1成、分期2年、量价齐跌！新塘没能撑住……
因为踩盘多，探长电话快要被销售打爆了。个别楼盘销售相当敬业，周一到周五问候不断，微信上嘘寒问暖搞得我都不好意思了。
抖音、视频号、小红书直播，涌入了无数销售小姐姐上才艺引流。
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小红书已被地产销售攻略
谁说地产人转行就一定是开滴滴和送外卖？万一副业收入超主业了呢！
周一，广州宽松无比的入户政策再度放宽：只要是40岁以下的本科生，有社保记录即可入户。
实际上，市场一直在等待的大招是传了两年的“28岁以下大专生可直接入户广州”。
这一波房票才是最多的。不过现实严峻，官方也不可能一步到位松口。
8月首周，广州楼市去化速度再度下滑，商品住宅成交721套。按照这个速度，8月成交可能得在7月基础上再腰斩。
金九银十即将到来，你打算买房吗，地产人还有多少信心？
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