去化艰难房企降价揽客，武汉楼市：难！难！难
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令我们意外的是，今年以来有客户把二手房卖掉后，再没有回到房地产市场上。
唐军/发自武汉
武汉楼市依然处于艰难去化之中。
来自武汉市房管局统计数据显示，整个7月武汉市商品房销售面积为173.5万平方米；销售套数15656套，环比减少2.2%。
记者在武汉采访也发现，楼市销售较为艰难，以东西湖区为例，几十个楼盘都在降价促销，但效果有限。记者梳理相关数据发现，截至7月底，武汉市东西湖区广义库存量已近6万套；该区域1~7月销售总量为8173套，平均每月销售1167套，按照目前销售速度，即使今年完全停止土地供应，也需要4年才能售完。
今年以来，肖川所在的机构研究了全国主要省会城市楼市推盘量、成交量、开盘去化率等指标，仅从去化率看，杭州、成都、西安分别为65%、58%、62%；同属于华中城市群的长沙、南昌则为58%、73%；武汉只有17%，这个指标在这些城市中倒数第一。
作为一个长期霸占全国城市新房成交前三的城市，武汉楼市继续失速。
受市场逼迫降价抛售
顶着近40度高温，张先生带着小江与亲朋一行，来到了武汉市东西湖区三店大道轻轨处的新城桃李郡营销中心了解项目。这里因紧邻金银湖国家生态湿地与径河公园环境怡人，倍受市场关注。
经过一番了解，张先生看上了新城桃李郡一套房子，但在价格方面没有谈拢，张先生随即带着同行几人离开。望着张先生离去的背影，新城桃李郡营销中心李经理觉得惋惜又无奈。
张先生告诉记者，有渠道透露信息，之前新城桃李郡签约价格是9400元/平方米，同时还能为购房者返还6万元现金，照此测算，新城桃李郡真实价格低于9000元/平方米，目前给的价格是9300元/平方米，难以接受。
记者通过武汉克而瑞监测到的数据了解到，7月3日，新城桃李郡平推C-10#高层，销售均价9700元/平方米（毛坯）；7月26日，再次开盘推售时，备案价下调了959元/平方米，同步折扣有收回，均价为9261/平方米（毛坯）。新城桃李郡近期销售价格变动，与李经理表述基本一致。
关于新城桃李郡的价格，李经理与记者交流时表示，今年上半年武汉楼市成交低迷，不降价根本卖不动；又因前期房源在房管局备案价格较高，降价幅度大了，合同备案价与预售备案价相差太多，政府不予网签备案，因此公司就先按备案价与客户签订合同，再通过返现形式返还业主价差。由于返现存在很多弊端，近期经企业与房管部门沟通，直接将备案价格进行了下调，同步将返现政策取消了。调整前后，客户到手的物业价格无多大区别。
自去年底以来，新城桃李郡挺过了非常难熬的几个月后，通过降价、分销等促销措施，销售才逐渐有起色。目前，在普通工作日，新城桃李郡日均销售5套；周末，日均可销售10套；近两个月，每月销量基本在200套左右，位于武汉市东西湖区楼盘营销榜单前三；7月份，还冲进了武汉市楼盘营销榜单前五。
面对如此业绩表现，李经理很无奈，“真实的景象是不是我们卖的有多好，而是整体市场较差。”
位于武汉市东西湖区金银湖板块的恒基旭辉铂悦园着，是旭辉在武汉的首个铂悦系高端项目，年初入市后销售就不愠不火，业绩始终不及预期。近日，该楼盘做起了团购促销，售价从2.5万/平方米下调了2000元，以吸引更多客户关注。
8月1日，武汉克而瑞发布第30周（7月25日~7月31日）市场数据，武汉7个项目开盘，共推售840套新房，当日去化145套，去化率为17%。其中，新城桃李郡于7月26日推售128套，去化率为20%；武汉城建万科万维天地推售的A-3#超高层住宅，首日去化率仅为2%。
楼市的低迷还在延续。
纾困政策未见明显成效
大量库存与去化艰难不仅是东西湖区楼市的现实，也是武汉楼市整体缩影。
据武汉市住房保障和房屋管理局官网数据，截至2022年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房180056套，面积2099.14万平方米。今年1~6月，武汉市新建住房总销量为55942套，平均每月销售9323套，去化周期为19.3个月。
“目前，武汉楼市库存高企，需求却萎缩非常严重，核心区主要板块房地产销售都出现了问题。”供职于某权威地产机构多年的肖川颇为担忧地说。
肖川透露，武汉市东湖高新区、汉阳区、洪山区、江岸区曾被誉为武汉楼市“四大天王”，也是武汉楼市半壁江山。东湖高新区曾是全国投资客热土，去年上半年新建住房成交量为146.85 万平方米，但今年上半年成交量仅为30. 5 万平方米，同比下滑74%；汉阳区、洪山区、江夏区也分别下滑51%、70%、66%，这四大区域市场集体松垮，让武汉市场失去了主要支撑。
在全国各大城市纾困地产政策纷纷出台后，武汉市也把酝酿中的楼市宽松政策逐步推出。5月21日，武汉市出台新政，二孩或三孩家庭可在中心城区购买第三套房；父母或子女来汉投靠，也可在限购区购买第三套房；外地人在武汉买房门槛大幅降低，缴纳社保或个税满2年改为1年即可。
此后，武汉纾困政策又经历了两轮加码：6月初，武汉市经开区、东西湖区、黄陂区、江夏区等四大区域全面解除限购；6月20日，武汉本地户籍家庭在限购区域可购买3套房，非武汉户籍购房证明降至6个月。与此同时，在央行、全国各大商业银行纷纷下调房贷利率后，武汉各商业银行也跟进下调房贷利率。
武汉推出纾困政策始于5月下旬，目前已满两个月，从市场成效看还未见明显起色。
记者梳理武汉市住房保障和房屋管理局发布的网签数据发现，今年1~7月，武汉新建住房网签68335套，较去年同期下降44%。7月，武汉市新建住房网签12393套，对比6月网签的10855套有提升，但市场整体成交并未见实质性好转。
李经理告诉记者：“新城桃李郡6月份卖了2亿元，7月份卖了1.8亿元，销售业绩没有提升。”
“武汉希望通过限购放松让更多人重新获得房票买房，以扩大市场整体需求，但目前武汉二套房首付成数没有变化，购买三套房仍不能提供房贷，这大幅削弱了政策成效。”肖川表示，再加上经济下行等因素影响，人们对于购房持谨慎态度。
肖川认为，从市场多项指标看，目前武汉市场结构分化加剧，已进入到调整深水区，其分化形态主要表现为两个方面：一是项目开盘去化率逐年大幅下滑，二是各环线板块区域间分化也不断扩大。
具体来看，从城市环线市场情况看，三环以内整体去化率是21%，三环外只有 14%。按照房价区间看，单价3 万元/平方米以上高端项目去化率为19%；价格区间在 1. 5万元~ 2 万元/平方米项目，开盘区化率为35%，这些项目分布在 2.5 环到3环区域；房价 在1 万元/平方米以下项目去化率仅为6%，基本位于武汉市三四环以外。
另记者在采访中发现，在新房市场销售不畅的同时，武汉二手房市场挂牌量不断上升，尽管贝壳平台隐去了武汉市相关数据，有市场人士向记者透露，武汉二手房挂牌量已由去年的12万套激增至目前的17万套以上。
“不少人在抛售资产；令我们意外的是，今年以来有客户把二手房卖掉之后，再没有回到房地产市场上，这或将直接影响2022年下半年至明年市场走势。”肖川说。
（应受访者要求，文中肖川为化名）
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