楼市观察：一线城市陆续出现调控松绑动向，中国楼市风向要变了？
这是熊猫贝贝的第1228篇原创文章：中国的楼市和房地产经济，来到了一个气氛非常微妙的敏感时刻。
这一轮从2021年开启的中国房地产经济去杠杆的调控浪潮之下，出现了一些值得关注的动向和信号：
长期稳如磐石，态度坚定的一线城市，也开始陆续出现了调控松绑的动向。
俗话说得好，春江水暖鸭先知，关键信号要会看，按照正常的逻辑来看，中国能够被称得上一线城市的4个标杆城市，基本上都是不依赖什么劳什子的“土地财政”那套经济玩法的，各有各的定位，各有各的特色，但是整齐划一，高度统一的特点，那就是不差钱，有产业，经济基本面过硬。
2022年6月份之前，几乎所有城市都在放松限购，除了四个一线城市。
四个一线城市不为所动的原因很简单：
一方面四个一线城市不缺购买力，不缺需求。
另一方面，四个一线城市需要承担起模仿作用，需要继续承担起“房住不炒”的重任。
总之，就是一线城市的地方政府，在本地财政管理上没有在土地财政上动心思的必要和需要，这是常识，所以，一线楼市的动向，对于全国楼市的意义，就具有绝对意义上的风向标意义：这锅里怎么炒，这碗里才有盼头，是不是？
进入下半年，楼市松绑，限购放松的风，也总算是吹到了一线城市，这是否预示着，中国楼市和房地产经济的春天就要姗姗来迟了呢？
这篇文章，基于对几个一线城市陆续出现的调控松绑动向进行复盘分析，把握本质，挖掘趋势，并对接下来，中国楼市的可能走向进行理性专业的研判。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
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选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
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广东广州，城市中轴线（图片来源：头条图库）
1
继北京三个项目试水限购放松以后，广州正式给楼市松绑了？
一线城市广州市，开始放松落户了，而作为一线城市，每一次落户门槛的降低或放松，都有一个绕不开的明确目的诉求，那就是为本地楼市的“去库存”服务。
7月，广州市人力资源和社会保障局、广州市公安局印发新版《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，调整了部分内容，最重要的调整在于：
从7月份开始，广州对全市的入户政策进行了调整，只需要满足中级职称/全日制本科学历以上，40周岁以下，在广州工作有参保状态（1个月社保），即可申请办理入户。
在此之前，广州全日制本科学历入户或具有中级职称的人员入户至少需要有连续6个月的社保记录，而此更新政策对社保缴纳时间已无明确要求，只需要有一个月社保记录即可办理，入户门槛大大降低。
降低入户门槛，对意向购房者而言意味着购房资格的放松。
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图片来源：网络
当然，道听途说，没有依据不是我的风格，为了求证这次广州限购松绑的真实性，需要进行官方求证：
在人社局的“引进在职人才入户”受理页面。
在受理条件其中一条写着：具有全日制本科学历、有学士学位证的，具有中、高级职称证的，年龄在40周岁以下。
没有强调社保要求。
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要知道，以前不管是中级职称、还是全日制本科学历以上，都需要起码6个月以上的社保才能入户。
这也意味着，广州入户政策确实放松了！
简单来说，只要符合当前广州人社部门的落户条件，不需要提供什么社保证明和工作关系，就能实现直接落户广州（具体地区按照人社部门规定为准），也就具备了在广州买房的资格！
入户的松绑在很大程度上也代表了限购的松绑。
有广州户口，可以购买2套房，不用提供社保和纳税证明。
但非广州户口只能购买1套房，且必须提供5年纳税证明或5年纳税清单，放开限购的地区也需要本科学历+本区1年社保。
落户就能买房，也就是说广州真的敞开了家门，放开了来自于外地的购买力。
最近的房地产市场中，北上广三个一线城市，都陆续出现了楼市松绑的动向。
北京三个项目进行限购放松，这个我已经写过专题文章（北京三项目定向放松限购这事儿，可能和绝大多数人认为的不一样？），这里就不再多赘述，有兴趣的朋友可以回顾了解一下。
广州限购放开的这个时间点很妙，就在北京三个项目放松限购的前后，绝对可以说拿捏得很准了。
一线就是一线。
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图片来源：头条图库
2
不仅仅是广州，就连同为一线的上海，也明紧实松了？
上海的楼市情况，实际上不在上海的群体，是无法窥见其微妙动向的。
当然，2022年上海遭遇疫情冲击，客观来说，楼市动向并不是什么热度很高，备受关注的话题。
但是，一些重要的变化，正在上海楼市发生，那就是执行了一年的二手房指导价，有了松动的表现。
实行了近一年后，上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动，此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨，进而带动银行贷款额度提高。
简单举个例子，之前评估价是实际成交价的六七折，目前能达到八折。
比如共康板块实际成交价一般是在每平方米5万多，而年前核验价在每平方米3.1万元左右，6月底7月初则上涨至每平方米4.1万元了。
有一说一，腔调老浓了，收放自如，典型上海式老克勒风格，体面！
但是这个动向意义，不同寻常。
2021年以来，全国共有15个城市建立二手房指导价发布机制。
放眼全国，目前为止，已有13个城市取消二手房指导价。唯一没有公开取消的，只剩下上海和深圳。
这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。
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图片来源：网络
明面上的标杆龙头，上海并没有取消，但是实际上，外紧内松，已经有了松动的现实表现。
全国调控一盘棋，现在就剩下深圳一个独苗了。
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上海苏州河楼盘实景 图片来源：头条图库
3
趋势分析：还在坚持的独苗深圳，有楼市松绑的想象空间吗？
实际上，从严肃理性的个人角度来看，即使三个一线城市有了楼市松绑的动向，对于调控执行硕果仅存的深圳来说，其实并没有多少想象力。
当然，这么说可能会得罪很多深圳中介、炒楼被套、利益关联的群体，没关系，这只是我个人的看法，求同存异，文明交流嘛。
针对深圳的市场现状，最近人民网领导公开留言板上也出现了不少关于深圳楼市政策相关的帖子。
比如“二手房交易量冰封，深圳严管政策能否及时适度放开”、“关于有贷款记录人群的购房首付比例问题”。
深圳作为全国楼市的“风向标”，购房人非常关注楼市新政，屡次传出“新政即将出台”的声音。
当然，现实教做人，不管是什么“二手房指导价取消”的呼声和喧嚣被证伪，还是全国利率下行，各地经营贷置换房贷放开，来深圳试试？
炒房群体，心有侥幸的群体，失望了这么多次，也不差这一次了是吧？
全国第一个推出指导价，打击经营贷进入楼市作妖的深圳，这一次想要动，恐怕没那么容易。
只盯着钱，是看不懂深圳这座一线城市的特殊性的。
深圳的体质太特殊了。不敢乱动，也不能乱动。
对于深圳后续是否会跟随其他一线的放松，其实从个人的角度来看，可能性不大：
上海有疫情冲击的因素和理由，经济复苏借房地产拉一把无可厚非；
广州的情况比较特殊，房子不缺，但是缺好房子，这么大个广州，有价值的，值得炒作的也就那么多，放开限购，不是依赖土地财政，更多的可能有后疫情时代抢人的思量在里面，毕竟2022年上半年GDP被重庆反超，这对于广州来说，可能造成了一些潜在的危机感。
而北京的情况，其实我相关文章里面已经分析得很清晰了，只不过被很多自媒体当做噱头炒作了一下，有夸大的嫌疑。
回到深圳来看，实际上并没有充分十足的楼市放松理由吧？
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深圳 图片来源：头条图库
写在最后：
对下半年中国楼市的几个观点和实操建议分享
文章不长，但是态度清晰，言简意赅和大家聊点本质层面，有深度的楼市动向。
房地产经济的重要性，不用多说，2022年下半年中国经济的稳定性，楼市的走向至关重要。
但是看问题，需要有点大局认知，一方面，外部风险没有得到稳定，美国在台海问题上的试探和手段还远远没到尘埃落定的程度。
另一方面，国内资本和经济的基本盘稳定，还比较脆弱，7月PMI实际上有预警的信号。
中国经济对内对外，方方面面都需要货币去支撑，解放军军演成本了解一下？
大国做事，该花的钱是省不出来的，而原本可花可不花的钱，就要往后靠了，这个逻辑并不复杂。
稍微有点经济和货币认知逻辑的朋友，一定能够明白我在说什么。
条件不成熟，环境不稳定，任何的价格炒作，借机套利，都是发国难财，而这种钱，永远不会有好结果。
基于这样的理性逻辑，对于2022年下半年，以及更远的中国楼市，谈几点个人的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位朋友讨论和参考就好：
1、一个原则：20%定律
只有20%的头部城市，房子能实现保值，20%的热点区域，房子能够增值，20%的热点楼盘，还有想象力。
叠加下来，房价普涨，买房躺赚的好事情，就不要想太多了。
大概率的是，买到就套牢，不是价格下行，就是丧失流动性。
炒房已死，有事也别烧纸了，没救了。
2、二手房交易量和流通量将在越来越多城市产生倒挂。
新房数量下降是必然，二手房在需求支撑下，才是稳定房价的真正的因素。
3、一线城市的限购就是门槛，但是不是说过了这个门槛就能稳赚，一线城市除了购房资格以外，还有一个看不见的门槛，就是价格。
条件过硬，配套地段学区都好的房子，不会贱卖，反而会需求挤压走高。
至于各方面都不行的老破小，产权属性有问题的房子，不好意思，那不是什么机会，都是陷阱大坑。
无论是不是一线城市，其实全国都一样：不要对“房住不炒”的基调有丝毫的不尊重。
4、最后说一个实操层面的良心感悟：
2022年，安全第一，稳定第一，稳妥第一，不宜冒险，不宜对炒作套利，行情回报，有不切实际的想法。
没买房的，实在需要，真的需要，从自身出发，眼睛只看现房，现成的二手房也行。
房价没有明确的上行想象力，为什么还要承担期房的时间成本和烂尾风险？
买了房的，建议有条件提前还贷，实际上当下的经济环境里面没有任何食利生意能和银行房贷利率比，更进一步，用低息贷款置换现有房贷，值得考虑。
钱流动起来，才有可能创造机会，产生价值。
有多套房的，及时调仓，换成有价值的房子，未来中国的房子，不求数量，只看质量。
以上，就是基于一线城市楼市松绑动态，进行的一次专题分析内容，和各位读者朋友，进行分享。
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图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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