空置率最高！这5个城市，买房要小心
今天（8月5日）上午，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。报告研究了28个城市的3万个小区，统计了主要城市住房空置率水平。数据显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉住房空置率位居前五，均在15%以上，明显超过了警戒线。
深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。深圳是28个城市里住房空置率最低的，只有5%左右。
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关于住房空置率，目前尚未有权威、公认的统计手段。
此次贝壳使用了资深经纪人（入职三年及以上）对熟悉的小区调查、评估的方式，对28个城市的住房空置率做了估算。具体方法是：
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贝壳认为，住房空置率在5%—10%之间是合理的；低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高；高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
此次调查统计显示：28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
其中一线城市住房空置率平均为7%，二线城市平均为12%，三线城市平均为16%。
其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
贝壳的研究还发现了如下规律：
1、老龄化程度越高的城市，空置率越高。
比如南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。
本号认为：老龄化率的高低，跟城市人口吸引力密切相关。人口增量越多的城市、越年轻，因为流动人口以年轻人为主。人口增长快的城市，住房矛盾相对尖锐，空置率自然偏低。
2、房价越贵，空置成本越高，空置率则越低。
比如南昌、廊坊、佛山、重庆等空置率偏高的城市，其房价也整体偏低。深圳房价最贵，所以空置率最低。
3、空置率高低，跟楼龄有密切关系。
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交房1年内的小区空置率最高，然后逐步下降，并稳定下来。之所以会这样，跟几个因素有关：一是新房装修之后，一般会通风一段时间；还有一些业主希望等别人装修完成之后，自己再入住，以免被噪声困扰。二是小区周边配套，会随着时间的推移而更加完善。
4、从房屋类型上看，空置率住宅<公寓<别墅，别墅最高。
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上图是不同类型小区的住房平均空置率。研究报告认为，公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关，比如部分公寓用于投资经营，部分别墅用于度假等。
其实，别墅空置率较高还有如下因素：一般来说位置较差，配套不完善，是家庭第二或者第三套住房，蚊虫较多，采光通风不理想，楼上楼下跑不方便等。
贝壳的结论是：
总体来看，中国内地住房空置率高于国际水平，但区域间结构性差异较大。具体表现在两方面，
一是城市整体来看，一线城市住房空置率普遍偏低，深圳的住房空置率仅5.3%，与中国香港4.1%的空置率接近，住房供给相对不足；而廊坊、佛山等三线城市的空置率高于17%，远高于5%-10%的合理区间，住房供给相对过剩；
二是城市内部来看，市中心区域空置率较低，某些核心区域的空置率几乎为零，次新房小区较多的郊区空置率普遍偏高，如一线城市平均空置率仅7%，但也存在空置率20%、30%的区域。这也印证了“整体上我国不缺住房，却存在结构性失衡”这一观点。
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上图是这份报告里附的，各国（地区）的住房空置率。中国内地的12.1%的数据，来自此次研究。但这次研究只统计了已售现房，没有统计期房和现房待售部分，所以导致了中国内地空置率数据偏低。
此次统计没有涵盖普通县城、更多的三四线城市。而这些等级较低、人口吸引力较弱的城市，住房空置率会更高。
本号点评：
虽然这份报告研究方法、取样有一定的局限性，但仍然很有价值。贝壳调动了数千名地产中介，统计了28个城市的3万多个小区，获得了大量第一手资料。
此次统计获得的28个城市平均空置率为12%，显著低于此前其他机构的估算，比如2018年“中国家庭金融调查与研究中心”的数据（下图）：
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主要原因是，贝壳的统计只限于28个城市（小城市采样不足），只限于交付的现房（没有包括库存的现房等）。此外，可能采样比较集中于中心城区。
其实评估住房空置，目前国家已经拥有了充分的手段。此前电力部门，曾按照每年用电未超过20度来定义空置。
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如果觉得用电数据是“孤证”，可以再结合用水、用气、是否开通网络等数据，一起来做评估，准确度一定会非常高。
也就是说，以目前的技术手段、大数据能力，国家已经可以准确评估出空置房屋的比例。
但很多地方已经没有兴趣做这种研究了，即便有数据也不会公布。因为这些数据只会让大家更不愿意买房子，让楼市、土地市场更加低迷，让地方财政压力更大。不公布基础数据、重要数据，已成为调控的手段。
我们能做的是：购房投资尽量向少数城市集中，尤其是一线城市和强二线城市的核心城区。
把不动产集中在最有价值的20个城市，甚至是最有价值的10个城市、或者3个城市（深圳、上海、北京），才是最明智的。
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