楼市即将二次探底？
文/刘博团队01
房价又跌了？
8月3日，房企碧桂园的股价收于2.68港元，总市值仅为620.57亿元。万科股价收于16.06元。龙头房企带头持续下跌。
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前些日刚因“多地出台地产纾困政策”而起涨的地产股，因7月销售额下降、偿债压力极大、资金流现状仍欠佳，股价无以支撑，再度下滑。
股市作为市场的“温度计”，与之相应的就是7月楼市数据也显现量价齐跌，不容乐观。如果说成交量下跌还有进入“淡季”的原因，而新房、二手房价格双跌则更需提起“重视”。
7月中指全国百城楼市数据表明，2022年7月，百城新建住宅平均价格为16204元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%；百城二手住宅平均价格为16012元/平方米，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点。
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全国百城二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指研究院
其中二手房价格跌幅年内再创新高，值得深思。
7月受项目停工、购房者断供等负面信息影响，“楼花”销售引起市场忧虑；再加上6月半年结后7月进入传统意义上的销售淡季，新房量价下浮在意料之中。好在国家迅速反应，出手托底，保交付，稳民生。因此新房价格浮动不大。
而在这种情况下，二手房由于即买即入住，相对确定性高，正常来讲应该有一轮上涨才对。一般情况下，价格与市场呈正相关，此次二手房价格却跌出新高，为什么？
02
全国及热点10城表现如何？
根据中指院数据，全国百城从本月二手房价格下跌城市数量及分布来看，共39个城市新建及二手住宅价格环比下跌，较上月增加10个。其中一线城市仅深圳；二线城市有哈尔滨、昆明等17个城市；三四线城市有常熟、湛江等21个城市。
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百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量
数据来源：中指研究院
具体到代表性城市群来看，7月长三角及京津冀城市群二手住宅价格环比分别微涨0.02%和0.03%；珠三角及山东半岛城市群二手住宅价格环比均下跌0.21%。
那么具体到热点10城来看呢？
深圳是一线城市中唯一的二手房价下跌城市。7月深圳新房住宅成交3219套，环比上涨7.01%，新房价格环比下跌0.02%；二手住宅成交2039套，成交量环比下跌9.01%。二手房价格也环比下跌0.39%；较去年同期同比下跌3.6%。
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百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指研究院
其实，从2021年7月开始，深圳二手房成交价就出现明显的下跌。到2022年6月，二手房价已经回到2020年末2021年初的水平，个别区域甚至回到2019年。
究其原因，“二手房参考价”这一政策可谓决定性因素。乐有家数据显示，2022年上半年深圳二手住宅成交量不及10000套，环比下跌19%，同比下跌65%；是2017年以来，16年最低谷。7月却还在量价齐跌！
深圳楼市的惨淡，负作用辐射珠三角。区域内除广东、佛山外，其余城市二手房价格均环比下跌。
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7月珠三角新建及二手住宅价格环比涨跌变化
数据来源：中指研究院
广州是珠三角目前少有的显著回暖城市，今年量价齐升。6月份，广州新房价格环比上涨0.02%，同比上涨0.3%；二手房价格环比上涨0.45%，同比上涨1.2%。7月份，广州新房均价 33634 元/m²，环比6月上涨0.05%；二手房均价 36354 元/m²，环比上月上浮0.29%。
因此广州楼市的市场信心快速修复，根据2022年1-7月50家代表房企拿地面积来看，广州上榜TOP10，而且7月广州市天河区燕塘地块三（AT020883地块）成交总价81亿元，全国最高，建筑规划面积17万平方米，成交楼面均价为48300元/㎡。
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2022年1-7月50家代表房企拿地面积TOP10城市
佛山市场受广州带动，热传导效应明显。根据佛山住建局网签数据显示，7月新房成交量也达到70万㎡，处于年内第三高位。
二手房表现更为亮眼，网签超过60万㎡，环比上升9.6%，成交面积已创年内最高，成交均价也环比上浮0.28%。受广佛交界板块镇街项目成交的支撑，南海楼价环比上涨14%，达2.7万元/㎡，为五区最高楼价。
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数据来源：佛山中原
7月长三角城市群新建住宅价格环比止涨转跌，跌幅为0.09%，但主要是因为上海多个郊区项目入市，导致上海新房价格架构性环比下跌0.50%，并不影响上海楼市的“高热状态”。二手住宅方面，7月长三角价格环比微涨0.02%，其中上海、杭州表现突出。
上海疫情之后“V”型回弹，7月淡季不淡。新房市场单月成交面积高达142万平方米，创2020年以来单月成交新高，环比大增57%，同比上涨82%。
二手房方面，7月1日至7月29日，上海二手房成交量接近19200万套，全月成交量有望逼近2万套，在6月成交15474套的基础上，环比上涨近24%。成交均价55538元/㎡，环比6月均价55373元/㎡持平微涨，同比去年上浮3.43%。
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近一年上海二手住宅月成交量
溯及过往上海楼市的成交数据，2015-2016年、2020-2021年楼市修复回暖期间，成交量均是持续高于2万套。因此，2万套可以说是上海楼市的荣枯线，如果上海能持续站稳2万套，则有望进入“牛市”界面。
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2015年起上海二手房月成交量
杭州继5月新政落地以后，市场升温。2022年7月，杭州市区新房网签成交6984套，环比上升82%，去化水平反弹。
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杭十区新建商品住宅市场月度供需走势
二手房的成交量也在五月下旬和六月份都呈现出了暴涨的势态，7月杭州累计成交二手房5201套，成交量下滑，但价格依然坚挺。7月二手房的成交均价39523元/㎡，环比6月上涨0.3%，同比去年上涨7.21%。
南京7月南京住宅市场成交60.87万㎡，环比下降26.17%，同比下降30.55%；成交均价32714元/㎡，环比上涨3.76%，同比上涨19.74%。
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近一年南京新房月成交量价走势
南京7月全市二手房成交8150套，环比上升3.9%，基本恢复至去年下半年水平，创本年度历史新高。月成交均价35977元/㎡，环比继续下跌，已连续5个月下跌，市场“以价换量”态势持续。
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百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比
数据来源：中指研究院
苏州7月新房网签成交4313套，成交面积为51.11万㎡，数据整体相较6月环比减少37.91%，同比去年同期减少33.15万㎡。
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苏州2022年新房住宅成交面积走势图
二手房住宅共成交5996套，直逼六千大关，成交量整体环比上涨17.36%。继苏州509新政取消二手房限售后，对转让时间不再有所限制，二手房市场明显活跃，连续3个月稳定上涨。
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苏州2022年二手住宅成交面积走势图
但是，苏州7月二手房均价21653元/㎡，环比6月均价21842元/㎡下跌0.86% ，同比去年同期下跌 1.90%%。而且，这已经是苏州二手房价格持续7周负增长，二手房价开始断崖式下降！
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苏州二手房价格走势图
合肥作为今年拿地TOP8城市，我们也来关注一下。据同策研究院统计，合肥7月新房住宅商品住宅市场共成交3774套、成交面积为48.11万㎡、成交均价为22089元/㎡、成交金额106.28亿元，成交量环比上涨19.7%；同比下跌40.2%。
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数据来源：同策研究院安徽区域
根据7月15日国家统计局发布的6月全国70城房价数据。合肥6月新房环比上涨0.5%，同比下降0.3%；二手房环比上涨0.6%，同比下降2.4%。虽然年内首度新房、二手房环比“双涨”，但也没办法掩盖同比“双降”的阴影。
这份阴影直观表现在合肥二手房市场，据房天下研究院监测，7月合肥二手房挂牌均价17281元/㎡，环比下跌3.51%；与上年同期相比，同比下跌7.87%。
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合肥二手房参考均价走势 数据来源：房天下研究院
北京2022年7月新建住宅（不含保障房、两限房、共有产权房）网签3949套，成交面积约51万㎡，成交总金额320亿元，成交均62745元/㎡。
环比2022年6月纯商品房网签4141套，成交均价64178元/平，环比成交量微跌4.6%，成交均价微跌2.2%。但同比2021年7月网签6337套，成交均价51377元/平，同比成交量下跌37.68%，成交均价上浮22.13%。
北京二手房韧性较强，6、7月成交规模“二连涨”。房天下北京站统计数据显示，7月北京二手房住宅网签12338套，环比6月11009套上涨了12%；成交均价75318元/㎡，环比涨幅0.34%。
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北京二手房月度网签走势图
最后一个必须拿出来做样本研究的就是我们的销冠城市——成都！
成都2022年7月市新建商品住宅总成交16153套，环比增加27%，同比增加1.8%；成交总面积约为208.4万㎡，环比增加27.6%，同比增加10.76%；
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数据来源：大唐楼市数据监测
二手住宅总成交17296套，环比增加3.6%，同比增加371.9%；成交总面积约162.3万㎡，环比增加3%，同比增加376%。成交数量创2012年1月以来新高。二手房成交均价18914元/㎡，环比上涨0.55%，同比上涨0.37%。
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数据来源：大唐楼市数据监测
小结一下：2022年7月，一线和二线城市市场均价维持上涨态势，三四线城市市场均价仍下滑。
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数据来源：诸葛找房研究院
可见，虽然今年以来，三四线城市频频出台宽松政策，但三四线城市经济能量和市场需求等均处于弱势，房价支撑面较窄，因此政策调控效果并不显著，楼市修复的实质性阻碍仍然较大。
03
二手房价格探底，意味着什么？
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪曾表示：“由于房企资金流现状仍欠佳，购房者对新房的担忧情绪犹存，短期新房市场去化或继续承压，二手房市场或将进入恢复快车道。”
但我们通过前文来看一二线重点城市的楼市数据，就会发现“二手房”哪有什么快车道？
新房、二手房市场本就是息息相关的，北京、上海、广州、成都等新房市场修复、二手房价格同比上升的城市，二手房成交量价平稳上行；而像深圳、南京、苏州、合肥等新房市场冷淡、二手房价格同比下降的城市，即使二手房成交走高，也不过是以价换量。
据中指研究院发布的《百城房价指数报告》最新显示，全国百城新建住宅平均价格为16204元/平方米；二手住宅平均价格为16012元/平方米，看似相差不大，但我们要知道一二线热点城市“二手房参考价”大幅干预市场，拉低了二手房价；而三四线城市，由于前些年部分地产企业“农村包围城市”战略导致新房价格骤然升高，二手房价格根本跟不上，如今市场不景气，二手房更卖不上价。
确实，部分城市二手房成交量走高，但在市场热度上升的情况下，二手房价却大幅探底，为什么？
第一是PMI跌破荣枯线，经济或将二次探底。
国家统计局近日公布数据显示，7月受传统生产淡季、市场需求释放不足、高耗能行业景气度走低等因素影响，中国制造业采购经理人指数（PMI）降至49.0%，较上月大幅回落1.2个百分点。
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图片来源于国家统计局
这个数值代表什么呢？PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，则反映经济衰退。7月PMI再度走软，创21年以来第二低谷位，可能意味着经济将二次探底。
要知道，中国上半年经济增长为2.5%，二季度增长为0.4%。在此情况下，7月28日最新政治局会议表态：
经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标。
这意味着，国家已经松动了年初确定的全年增长5.5%的目标，适当降低预期，不会搞“大水漫灌”。不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来。这也意味着国民经济下滑是不争的事实，连带着下半年的股市和楼市，也不会太乐观，或可缓慢回温，但很难大幅上弹。
第二是楼市信心、预期下降。
购房者对“预售”的担忧情绪恐怕不仅副作用于新房，而是传递到了整个楼市。一波未平一波又起，本来这轮楼市修复进程就颇为缓慢，6月小翘尾之后又一盆冷水泼下，降温的不仅是新房的热度，更是购房者的信心和预期。
不少卖房者的心态也发生了变化，降预期脱手，以房换钱。典型如深圳，二手房则呈现价格下调趋势，成交均价跌回2020年，个别区域更是回到2019年水平，据乐有家数据，已有近半房源按参考价出售。
第三是居民收入增速放缓、消费收缩。
国家统计局7月披露了31省区市2022年上半年居民人均可支配收入和居民人均消费支出数据。
数据显示，上半年，全国居民人均可支配收入18463元，同比名义增长4.7%；扣除价格因素实际增长3.0%。上半年居民收入增速较一季度放缓。从消费榜来看，上半年，全国居民人均消费支出11756元，比上年同期名义增长2.5%；扣除价格因素，实际增长0.8%。
比起消费，国民开始更加热衷“减负”和“存钱”。7月29日，央行公布了“2022年二季度金融机构贷款投向统计报告”，数据显示：
2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。
用上半年的新增贷款，减去一季度的新增贷款，即：6685亿元-7790亿元=-1105亿元。我们计算出二季度各类房贷不仅没有增长，反而下降了1105亿元。
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根据央行7月11日发布数据显示，2022年上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中住户存款增加10.33万亿元，创2018年以来同期新高。
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国民用降负债和储蓄的方式来抵抗风险，收紧“钱包”过日子，反向财富效应加剧低迷。
为什么“二手房价格持续下滑”，甚至可能会引发楼市二次探底？
二手房价格下跌、交易时间拉长，影响改善型客户置换，影响刚需客户购房信心、预期，这是一个恶性循环。
我们很多人买房子都是这样的，年轻的时候手头不足，先买个小点的房子过二人世界，想着以后再换大一点的。但是如果我们掏空6个“钱包”、背上30年房贷，买回来的房子不升值甚至不保值，我们拿什么置换“大房子”？
如果二手房价绷不住，会有什么后果？恐怕是最终有钱的人抽身离场，或者到一线、强二线城市完成新的资产重组配置；而真正“把房子拿来住的人”，无力置换。
以中国现在的房价，房子是拿来住的，但也应该是拿来置换的，它至少应该是“保值品”，而不是“消费品”！否则，楼市的隐忧将会更大！
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