经济学家李迅雷，20年楼市上升期结束，19个国家级城市群还有机会
第一财经今天下午发布了一篇经济学家李迅雷关于当前房地产的判断，李迅雷认为“20年地产上行周期可能终结”。李迅雷给出的理由有以下三点：1、今年房地产投资增速、新开工面积和商品房销售额均出现负增长，今年上半年房地产开发投资增速为-5.4%，从过去拉动经济的主要动力成为负贡献。
2、从居民的角度看，尽管住户储蓄余额已经超过了110万亿，但是，上半年居民新增房贷规模也接近于零。
3、支持房地产的基本面已经不支持房价上涨了，因为年轻人占总人口比例已经持续下降了十年。
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其实，除了这三组数据外，我们再结合生育率、老龄化、城镇化率三个指标来分析，所得出的结论可能会进一步证明李迅雷这个观点。即：
20年楼市上升期结束。
生育率：2021年，我们的生育率是1.15。而同时期，美国是1.9，法国是1.8，德国、英国是1.6-1.7。
老龄化：2021年人口自然增长率0.34‰，65岁以上人口占比超过14%。
城镇化率：2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%，比上年末提高0.83个百分点。上海、北京、天津、广东、江苏、辽宁、浙江、重庆八个省份城镇化率都已经超过了70%。
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城镇化率高的省市，由于良好的营商环境以及在教育、医疗、生活等方面的配套优势，还会吸引其它城市的人口流入。而城镇化率低的省市，其省会城市还会吸引县、乡人口的流入。也就是说，人口的流动不再是农村大规模的进城了。这些，都会对楼市产生一定的影响。
所以，楼市上升期结束只是表明增速放缓，并不表示房地产发展就会快速下降，更不表示房地产发展就此停止。因为，城市更新还会持续，城市之间的人口流动还在持续。在这种情况下，城市之间的楼市差异就会日渐明显。
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那么，在人口流动出现新变化之际，房地产的机会就开始向一二线城市、向都市圈靠近。
比如，过去几十年里，美国、日本、韩国的楼市就率先出现这种新特征。
美国人口源源不断地从中部地区流入到东西海岸都市圈城市群。东海岸以纽约、波士顿、华盛顿为主要城市，西海岸以加州的洛杉矶、旧金山和华盛顿州的西雅图为主要城市。
日本1.3亿人中，大约有3600万人在东京都市圈，韩国5000万人中大约有2500万人在首尔都市圈。
那些非东京都市圈、非首尔都市圈、非东西海岸都市圈的城市群便开始慢慢萎缩。
按照现在的经济发展，从基础设施投资、产业分工、规模效应、创新创业等多角度观察，我们发现，人口的流向主要是往长三角、珠三角、京津冀、广东、浙江、江苏、山东这些地方集聚。这将为这些地方的城市带来持续的增量空间。对于房地产的发展，同样带来了增量空间。
20年楼市上升期虽然结束了，但是，在人口持续集聚的城市，仍然有增量空间。重点就是19个国家级城市群。
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