2022年开始人口即将负增长！楼市大利空来了？
8月1日，“中共国家卫生健康委党组”在《求是》杂志上发表了题为《谱写新时代人口工作新篇章》的文章，明确指出中国当前人口五大难题：一是随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。
二是生育水平持续走低，近年来总和生育率降到1.3以下，低生育率成为影响我国人口均衡发展的最主要风险。
三是老龄化程度加深，预计2035年前后进入人口重度老龄化阶段（60岁以上人口占比超过30%）。
四是家庭小型化，2020年平均家庭户规模降至2.62人，较2010年减少了0.48人，养老和抚幼功能弱化。
五是区域不平衡，一些生态脆弱、资源匮乏地区人口与发展矛盾仍然比较突出。
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重点在前三条，后两条只是前三条导致的结果而已。
前三条内容的三个关键词：“十四五”期间将进入人口负增长，少子化，到2035年前后进入重度老龄化。
从目前的情况来看，人口负增长最快可能就是今明两年。因为，去年年末从全国各省市自治区披露的数据来看，已经有超一半人口在负增长。而七普时期，人口负增长的省市自治区才6个。
2021年年末，人口正增长的省市自治区包括浙江、广东、湖北、江苏、福建、广西、安徽、海南、山东、宁夏、重庆、上海、青海、四川。
人口数据很敏感，最近每年年初，全中国人都在计算人口会不会见顶，虽然我们都知道印度人口增长速度比我国快，人口总量超过我国是迟早要发生的事，但没想到会这么快，当然，这个数据到底是不是真的需要验证一下！
中国一直都是人口大国。早在2800多年前的周宣王时期，我国就已经开始进行人口调查。不过受制于当时的条件，要精确统计出整个国家的总人口很困难。但可以肯定的是，中国人口自古以来长期处于世界第一。
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首先：中国人口放缓是一个趋势。
根据2020年的第七次全国人口普查，我国人口共有14.1177亿人。到了2021年末，全国人口为14.1260亿人，只比上一年末增加了48万人。
中国国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办公室举行的发布会上说，人口增速放缓是中国经济发展，特别是工业化、城镇化到一定阶段的客观结果。老龄化、少子化也是发达国家乃至一些新兴经济体普遍面临的问题。
对于2021年中国出生人口比上年减少、出生率下降的原因，他表示，除育龄妇女人数持续减少、生育水平继续下降外，新冠疫情亦在一定程度上推迟了年轻人婚育安排。国际上多项调查研究发现，疫情发生以来多个国家和地区生育水平有所下降。2020年，日本出生人口比上年减少，韩国出生人口也比上年减少，中国虽增量在减少，但总量没有减少。
宁吉喆认为，未来一段时期，中国人口总量将保持在14亿人以上。
其次：印度人口当下并没有超过中国，但未来几年这是肯定的趋势。
印度人口超越了中国，其证据多来源于一个带有时钟的人口计数装置，上面显示印度的实时人口，数据来源非常不靠谱。
2021年末全国人口(包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)14.12亿人。
此外台湾人口2358万、香港743万、澳门67万，还有大约100万左右的老外居住在中国。如此同口径比较，我们的总人口数是14.4亿左右，还是比印度多3000万。
印度目前的人口出生率为19.3‰，死亡率为7.3‰，自然增长率为12‰，远高于我国目前的自然增长率（0.34‰）。印度人口平均每天净增长将近4.7万人，每年净增长可达1715万人。
人口总量见底已经是趋势，那么对于中国房地产有什么影响？
首先：房地产市场总量见底趋势出现。
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2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。
18万亿+18亿平米大概率就是市场的顶部，但并不代表市场会出现明显下行，楼市调控的稳政策不断出台，对于市场来说，依然会分化高位运行。
其次：关注“新市民”对房地产市场的利好。
这个词将是2022年楼市政策最核心关键的政策方向。
3月4日，银保监会、人民银行联合印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》所谓“新市民”，主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满3年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。据银保监会披露，目前新市民约有3亿人，且分布不均衡。因此，建议银行保险机构“具体可结合当地实际情况和地方政府政策，明确服务新市民的范围”。
安居方能乐业，在最受关注的住房问题上，提出满足新市民合理购房信贷需求。支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策，执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。
常住人口的城镇化率60.65%，但 2020年中国户籍城镇化率45.15%，这当中相差15个百分点。说明了中国2.1亿人离了乡，没有完全进城。
众所周知，除了少数城市和富裕农村，进城但没有户口的，基本都是还没有买房的，2-3亿人将是未来楼市的核心需求。
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第三：对不同城市类型的影响。
深入推进城市群发展。有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。指导省内城市群有序发展，提高一体化建设水平。坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化。
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积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
第四：简单的总结一下：
从政策看，2022年不停出台各种宽松政策，但随着人口的趋势性变化确立，不可能再现楼市全面升温迹象。
但因为有户籍城镇化和城镇化15%个差额这3个亿人口的存在，房地产市场依然有巨大的潜在需求，只是这部分的购买力相对较容易，信贷的扶持力度将决定未来楼市的波动幅度。
整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是公积金政策宽松，人才补贴，购房补贴。2022年1月份2月份从中央部位到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近。
小阳春很近了，是买好房子的机会，如果有位置不好或者户型不好的，也建议可以考虑换房出售了。人口增量放缓了，意味着投资需求锐减，文旅地产、商业地产千万谨慎。回归核心城市核心区域是未来的趋势了。
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