楼市形势定了，三四线城市楼市迎来谢幕，地产分化加剧
楼市形势定了，三四线城市楼市迎来谢幕，地产分化加剧说起房产，很多人有上不完的话，以前聊都是谁买房赚了多少钱，现在聊的是谁买房赔了多少，谁买房的房子没有交房，甚至烂尾。整个楼市和5年前相比发生了巨大的变化。在楼市发展的20多年中，从未见过楼市形势这么严峻。
但从楼市发展的历史轨迹看，楼市不会一直长青，漂亮过和小日子过得不错的房价都崩盘了，海南的房价也崩盘了，如果2022年房价还在上涨，那楼市很快就会崩盘。
对房价已经连续上涨20年的楼市来说，房价不会只涨不跌，拐点必然到来，但很多人还在沉浸在2008年4万亿救市的心情中，但从现实情况来看，虽然有2万亿的政策，但是不是未来地产行业。
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这次楼市的问题问题其实从2014年就开始了，那一年楼市出现了高库存，整个楼市面临着高库存，甚至随时都会崩盘，结果就出台了棚改、降准、降息，货币化安置等手段。在这一系列的组合拳下，整个楼市开始变得火爆。到2015年楼市房价开始疯狂上涨，到2016那年整个楼市开始疯涨。
经过这轮的楼市洗礼，越来越多的人开始进入楼市，很多人认为房价是“只涨不跌”，因此到了2021年整个房价涨幅在40%，老百姓认为房价还会涨，买房是对的。
就在这种情况下，楼市迎来了拐点，2021年下班以来，楼市出现了“拐点”，并且开始变冷，在这背景下，最先出现问题的是三线城市，在短短半年的时间内，各种政策开始出台，整个市场没有出现什么起色，不少人都投向了三四线城市，关注房价的回落。
国人，2022年上半年的楼市一经爆出，整个楼市哀鸿遍野。
根据房产数据机构，克尔瑞同属现摘，4月份4个一下年城市新房成交同比下滑了39%，二线同比下滑了51%，三四线城市下滑同比高达53%，下滑是普遍的趋势，并且成交价格也大幅度下降。因此在2021那年出台“限跌令”的城市有23个，规定把房价跌幅控制在15%以内。
根据国家统计局的数据显示，2022年上半年房产成交面积是6.89亿平方米，只有6.6万亿的销售额，同比下降了31.8%，成交面同比下降了26.6%，整个数据是非常冰冷。
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针对整个情况，有网友说，房价真的不涨了吗？那么房价限制下跌15%，房价就不跌了吗？答案是否定的，从最近几个月的数据看，目前全国有34个城市的房价跌到了4年前，据说牡丹江二手房下降高达15.8%。
除了房价下降，土地市场也发生了巨大的变化，成交量大幅度下降。
在2021年时候，第一批集中拍卖中，不少城市土地都创下了新高，但第二次很勉强，到了第三次更惨，大多数民企基本都没拿地，基本上都是央企、国企去拿地。
根据财经公开的资料显示，2022年上半年，全国外资关联的土地财政下降了31.4%，其中三四线城市下滑得最大，毕竟房价下降，没有房企敢去拿地。
据公开的数据显示，2022年前5个月全国百强方案七拿地主要在国家中心城市，占比有84%，三四线城市只有可怜的16%，但在2017年到2016等土地成交土地中，三线城市目前已经拿地占据成交面积的75%，但目前的这点比重真的太低了。
对大多数房企来说，未来三四线城市不再是主要选择，会把目光聚焦到一二线城市，原因很简单，一二线城市房产市场还有潜力发掘。
因此，三四城市的楼市真的开始谢幕了。
在地产行业开始疯狂上涨的时候，所有城市的房价都在上涨，不会出问题，因为一二线城市的房价太对买不起，只能把手中的资金投放到三四线城市。
在过去的几年中，春节“返乡置业”是大多数人第一想法，不少人在外地工作打拼，最后都会回老家县城或者省会买房，最关键的是不少人害怕老家房子涨价买不起，因此都纷纷争先恐后的回老家，因此三四线城市开启了一系列的扩展，什么发展中心，规划新区等，一波又一波的韭菜开始进入楼市。
但这波房价的上涨和楼市繁荣是有水分的，其中棚改是做的贡献最大，因此不少“韭菜”也开始开一起疯狂。
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楼市饱和，开始供大于求。
根据央行统计的数据，目前城镇居民有房率高达96%，两套住房的家庭有31%，三套以上家庭有10.6%，因此有人说，现在两套房子的人比没有房子的人还多。
从全国楼市库存来看，2022年狭义库存是6.1亿平方米，广大已经达到了37.7亿，根据去库存的周期来看，当前一线城市是19.65个月，二线城市是24.07个月，三线城市是28.15个月，在一些三四线城市更夸张，去化需要60个月，部分城市甚至需要10年，比如肇庆和防城港。
但随着时间的延长，目前县城的房子库存越来越多，价值也大打折扣，如果按照本价来计算，原价卖出去都很难。在这种背景下，二线城市房子都在降价，谁会在意三四线的房子呢。因此，现在除了要解决住房问题，但从现在情况来看，解决不了住房的问题，但还得面临大城市的高额房租。
人口不再增长，城镇化开始放缓
从2022年前6个月的人口出生率来看，人口稳定甚至减少是必然的趋势。同时目前的城镇化率已经达到了65%，自从2016年以来，每年进入城市的人口有1000万，相对2016年以前的2000万已经减少了一半，出现了大幅度减少。
此外，从城市发展来看，分化迹象明显，以前人们都是从农村到县城，但目前不少人都是直接进入一二线城市，三四线城市已经失去了对劳动力的吸引力，在人口减少的加持下，住房需求也在减少。
总之，在各种因素的作用下，未来三四线线城市人口会急速减少，都在涌向少数城市，除了少数的三四线城市，外来大多数三四线城市楼市会迎来谢幕。
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