117个县城房价破万，合理吗？专家：20年后房子白送可能都没人要
区区小县城，为何房价竟然能高达3万元/平，比全国很多省会城市、新一线城市、国家中心城市的房价都高？这合理吗？莫非县城会成为未来房地产市场发展的新机遇？资料显示，截至今年6月末，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，均价破万元的县城数量达到117个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨。其中排在第一的海南陵水房价均价33376元/平，排在2、3、4名的义乌、永康、温岭房价均价也都超过了2.4万元/平。
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头部县城房价破万，并非第一次引起关注。2021年5月27日，央媒新华社报道，全国有103个县房价均价超过万元一平，其中超9成“房价过万”的县城在东部地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。彼时央媒就直接亮明了立场，痛批道：很多县城房价过高，这已经让很多年轻人无力承担，而且退无可退。
事实也确实如此，过去十年，很多县城的人口中不断流失，尤其是安徽、河南、四川、山东等人口大省下面的小县城，人口流失超过三四十万，但是房价仍然在一个劲地上涨，由2013年的3000元/平，涨到了现在的七八千元一平，整体上涨一倍不止。很多年轻人，在大城市奋斗多年却买不起房，扎不下根，当他们退回到家乡后，才蓦然发现，老家县城的房价，也已经高攀不起了。
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首先，全国117个县城房价破万，有些甚至高达2万、3万一平，这合理吗？个人认为绝大多数是不合理的。换言之，很多县城房价严重虚高，水分过大，是透支了城市未来换来的结果。
全国一共有1472个县城，县城楼市确实是一个万亿级的市场，但很多县城的人口、经济、产业、资源等撑不起现在的高房价。媒体只报道了全国117个县城房价过万，但实际上，全国有223县城均价超过8000元/平。超过7000元的县城更是高达450+。换言之，现在在全国很不入流的县城买房的门槛，也提高到了七八十万。
单看头部县城2万、1.5万的均价确实合理，因为这些地方基本上是富得流油的浙江沿海、江苏工业重镇、福建沿海要塞、海南等的县城，
这些县城其实可以分为3类：第一是产业功能性县城。最具代表的就是义乌小商品，晋江服装业，常熟纺织业，再比如电商产业非常强大的曹县；
第二类是环发达城市卫星县城。简单来说就是地理位置靠近一线城市、国家中心城市，等承接大城市产业和人口的县城。比如湖南长沙县、安徽肥西县，还有前几年火爆全网的环京燕郊县等；
第三类是自然资源型县城，比如海南陵水县、陕西神木县、桂林阳朔县等。这些县城就是典型的旅游业为主的经济带动型县城，靠自身资源发展，有可取之处，但不可复制。
一句话总结就是，这些头部县城都是经济发展强县和人口大县。说白了这些县城的房价是有一定的经济和人口基础。拿浙江永康来说，2021年人均可支配收入是6万元，而2021年全国人均可支配收入才3.5万元。
用专业的话说就是，具有较好资源禀赋、产业基础、交通条件的县城，确实可以吸纳足够多的外来转移人口，也能创造更多的就业，人均收入也大幅提升，所以这些城市理应房价也更高。房价的涨跌确实要看供求关系，但城市人口和购买力对房价的影响也不容忽视。
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其次，抛开头部县城，全国绝大多数县城的高房价都是“丈母娘效应”和“拆迁”拉高的。这个观点可能会被人说是甩锅，但这确实是实情。
所谓丈母娘效应，指的是过去这十多年，我国婚恋市场上出现的一股不正之风，很多丈母娘嫁女必要求男方在县城买房，当然最近这几年丈母娘的要求有所提高，由之前的在县城买房提高门槛到省会城市买房。
众所周知，全国广大农村单身男青年数量以亿计，正是这庞大的潜在购房人群推升了老家县城的房价。开发商也深知这个群体的需求，死要面子活受罪，所以在盖房子的时候，也是户型足够大，装修足够豪华，其结果是房子的单价越来越高，而丈母娘们却越来越高兴。
所谓拆迁拉动，这个不细说大家也都能明白其中的道理。指的是2015年之后的这一轮棚改2.0模式，拆迁不再发房子，改为货币化安置，说白了就是发拆迁补偿款，老百姓拿到拆迁款后，到市场上自行购买商品房。
这种模式的好处是“一箭三雕”：既解决了地方无拆迁启动资金的问题，也解决了开发商长期积压的库存无人接盘的问题，更解决了买房人购买力的问题。事实上，2015年-2019年也是全国棚改无序扩张的5年，尤其是2017年和2018年，每年的棚改开工总量都超过了600万套。而统计数据显示，2016-2018年，全国3/4的拆迁贷款都流向了广大的三四线及低能级县城，也正是这些庞大的拆迁补偿款，推动了低能级城市房价快速上涨。
但涨上去的是房价和消费水平，涨不上去的是工资。当潮水退去，很多人才发现，小县城的房价，原来和绝大多数人的工资收入是严重不匹配的。于是，前几年房价轰轰烈烈上涨的情景，逐渐演变成了房子库存难消化，各大售楼处无人问津，房价不断阴跌，和买房人再也提不起来的信心。
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再者，县城真的迎来买房好时机了吗？
虽然当前仍然处于房地产市场下行过程中，尤其是很多人口流出严重、产业单一的地区，房价同比下跌了不少，但是不得不承认头部县城但房价仍然很坚挺。叠加今年5月，国家层面出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，很多专业人士解读，县城将迎来新一轮发展机遇，这是否意味着县城买房迎来好时机？
个人认为，这么想有失偏颇。而这个关键节点，媒体释放全国117个县城房价破万的信息，我脑海里第一想到的用意就是：年轻人，国家喊你去县城买房了。
尤其是有投资打算的人，对于县城的房产，我建议你还是别去接盘了。原因很简单：一方面，全国99%的县城，本地人家里都不缺房，而外地人根本没有必要在县城买房。县城的房产值不值得投资，其实只需要看两点就可以判断：一是二手房有没有成交，二是大量的楼盘夜晚是否黑灯瞎火空置率极高。
之前有人调研了全国50个县城，得出的结论是，县城的住房消费63%来源于返乡置业人群，也就是那些辛辛苦苦在外省大城市做体力活打工赚钱的人。他们在大城市买不起房，为了面子寄钱回家买老家县城的房子，把宝贵的存款全都变成了卖不掉的水泥壳子。直白点说，就是农民进城买房。还有20%左右是本地居民拿到拆迁款后购房。县城有没有投资性购房？有，但基本上都是无头无脑地跟风投资，很多本地人，手里持有老钱、闲钱，不知道怎么花，看到别人投资买房赚钱，听着早已过时的“一铺养三代”的投资理念，也跟着投资房产，他们其中绝大多数人把钱都买了临街的商铺，资金被套牢了很多年。
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事实上，有专家曾直言，对于全国绝大多数人口常年流失、经济结构单一，没有大型产业提供高薪岗位，市场非常狭窄，除了衣食住行等，几乎没什么生意可做的县城的房产，20年后可能白送都没人要。
在我们看来，这并非危言耸听。此结论的得出，主要基于两方面的原因：第一，首先，全国绝大多数的县城已经成为中国房地产库存量最多的地方，房价也已经超出了当地居民购买的能力范。这意味着，未来县城的房子将无人接盘。而供大于求，房价自然要不断下跌，来自我调节，以适应市场的需求。换言之，未来全国绝大多数的县城，不会比鹤岗更幸运。
第二，20年后，很多县城真的会出现还完房贷，房子一文不值，白送都没人要的结局。这种情况不单单我国会出现，其实其他国家早就出现了，日本、美国皆如此。以日本为例，距东京都两小时车程的奥多摩町，在2010年就出现了房子白送都没人要的情况。起底原因无非两个：一是税收、管理费高昂；二是人口负增长，荒无人烟，居住不适宜；三是城市鹤岗化，地方财政赤字，入不敷出，需要转移支付接济，根本没有发展的动力，基础设施配套都难以满足正常的生活需求。
房价走势长期看人口，未来的城市，有年轻人的城市才有未来，年轻人越多的城市，未来就越灿烂。可产业结构单一，就业形势严重倾斜，居民收入普遍不高但消费却奇高的广大县城，要如何扭转人口常年外流的颓势，来支撑胃口越来越大的房地产呢？
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